서울남부지방법원 2026타경3119. 서울 강서구 등촌동 등촌지와인비지니스센터복합시설 1층 105호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 감정평가상 다른 여러 호실과 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 이용되고 있습니다. 소유자는 김영인입니다. 최초 말소기준권리는 2025년 1월 15일 서남해수어류양식수산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,632,000,000원입니다. 이후 근저당권이 주식회사에이아이엔피엘대부에 이전되었고, 해당 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정되었습니다. 따라서 최초 근저당권자 명의만 보고 실제 배당수령 관계를 판단할 수 없습니다.
이 사건은 후순위 근저당권과 압류가 많은 구조입니다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당권 및 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력은 별도의 문제입니다. 특히 현황조사에는 점유부분을 각각 '전부'로 표시한 임차인이 2명 있으며, 상업시설의 통합사용 상태까지 겹쳐 실제 인도와 점유관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제105호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로 620 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(골프연습장) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 18층 · 1층 소재 |
| 이용상태 | 인접 호실과 벽체 구분 없는 스크린골프장 통합사용 |
| 소유자 | 김영인 · 단독소유 (2025.01.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 733,000,000원 / 733,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 주식회사 에이아이엔피엘대부 |
| 청구금액 | 1,360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.15 을구 1번 근저당권 · 최초 권리자 서남해수어류양식수산업협동조합 |
| 등기 확인 | 2026.10.21 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 근저당권 승계가 관건
권리분석의 출발점은 2025.01.15 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2번·3번 근저당권과 국세·지방세 압류 4건 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 신탁등기는 이미 말소되어 김영인 명의로 소유권이 이전된 상태입니다.
다만 2024.12.24 전입한 OH ALEX HYUNWOO는 말소기준권리보다 전입일이 빠르며, 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 예상배당에서도 해당 보증금에 대한 배당액을 0원으로 계산합니다. 따라서 현재 배당 가정에서는 보증금 40,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 이는 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 예상 4,000만원
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고로 인한 중복 보증금은 없으며, 임차인별 보증금과 권리순위는 구분해서 판단해야 합니다. 두 임차인 모두 점유부분이 '전부'로 조사되어 실제 점유범위가 겹치는지 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| OH ALEX HYUNWOO 전부 |
2024.12.24 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 김은정 전부 |
2025.12.26 | 130,000,000원 | 6,200,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 반영한 것입니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 최종 확정할 수 없습니다. 상가로 이용 중인 현황에 비추어 법적 적용요건과 점유상태의 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 아파트 거래가격을 골프연습장 가치로 볼 수 없다
조회된 등촌지와인아파트·비지니스센터의 실거래는 최근 12개월 8건, 평균 거래금액은 1,006,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 1,100,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 733,000,000원과 상당한 차이가 있습니다.
그러나 이 실거래 표본은 본건 근린시설의 적정가격을 증명하지 못합니다. 거래면적은 59.62㎡ 또는 74.03㎡인 반면, 조회 기준 면적은 48.2841㎡로 일치하지 않습니다. 더구나 대상은 1층 제2종근린생활시설(골프연습장)이고, 조회 거래는 아파트·주거시설을 중심으로 한 자료입니다. 용도와 면적이 다른 거래를 그대로 비교해 가격 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.62㎡ | 10 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 3 | 1,030,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 12 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 74.03㎡ | 6 | 1,000,000,000원 |
| 2026.05 | 74.03㎡ | 14 | 1,085,000,000원 |
| 2026.03 | 74.03㎡ | 5 | 1,075,000,000원 |
| 2026.02 | 59.62㎡ | 18 | 950,000,000원 |
| 2025.09 | 59.62㎡ | 13 | 880,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 8건 | 1,006,250,000원 |
조회된 실거래의 최저금액은 880,000,000원, 최고금액은 1,100,000,000원입니다. 최저매각가가 최근 12개월 거래평균의 72.8%라는 수치가 나타나지만, 이것은 서로 다른 용도·면적을 비교한 비율일 뿐입니다. 실제 취득을 검토할 때도 보증금 인수액을 반영한 773,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 733,000,000원 가정)
현재 회차의 매각대금 733,000,000원을 기준으로 집행비용 9,730,000원을 먼저 차감하면, 채권자 배당 가능 금액은 723,270,000원입니다. 채권최고액을 기준으로 한 근저당권 채권 합계는 3,912,000,000원으로, 이 단순 배당계산에서는 상당한 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,730,000원 |
| 인수 · OH ALEX HYUNWOO 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서남해수어류양식수산업협동조합 명의 원권리 | 1,632,000,000원 | 723,270,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한국투자저축은행 외 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 상상인저축은행 외 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 채권 미배당 합계 | 3,912,000,000원 | 3,188,730,000원 미배당 |
근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 배당은 단순 추정입니다. 실제 채권원금·이자·비용, 공동담보 배당, 근질권, 국세·지방세 및 임차인의 법정 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권의 미배당 채무 전액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 최저가가 내려가도 인수액은 남는다
현재 배당 가정에서는 OH ALEX HYUNWOO의 보증금 40,000,000원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 낙찰가격만 비교하는 것이 아니라 낙찰가격 + 인수보증금으로 실질취득금액을 계산해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 733,000,000원 | 40,000,000원 | 773,000,000원 | 3,188,730,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 586,400,000원 | 40,000,000원 | 626,400,000원 | 3,333,864,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 469,120,000원 | 40,000,000원 | 509,120,000원 | 3,449,971,200원 |
유찰 시나리오는 감정가의 100%·80%·64%로 계산한 가정이며, 확정된 향후 매각가격은 아닙니다. 보증금 인수액은 모든 회차에서 40,000,000원으로 유지하는 현재 배당 가정입니다. 취득세, 부대비용, 명도비용 및 시설분리 비용 등은 실질취득 계산에 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 염창초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 등촌역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 18층 복합시설의 1층 근린시설입니다. 위생·급배수·승강기·기본 소방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m 포장도로와 남동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 포함되며, 상대보호구역과 건축선 저촉 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타이며, 토지면적은 8,063.2㎡, 공시지가는 6,853,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 해당 105호의 전용면적이 아닙니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현황상 인접 호실과 벽체 구분 없이 통합 사용 중입니다.
- 환금성. 주거시설 거래정보만으로 105호 근린시설의 환금성을 평가하기 어렵습니다. 독립 출입, 공간 분리, 시설 귀속 및 상업용 수익성 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 권리 확인. OH ALEX HYUNWOO의 임대차계약서, 전입·점유 상태, 확정일자, 배당요구 및 실제 적용 법률을 대조하고 보증금 40,000,000원의 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 후순위 임차인 확인. 김은정의 보증금 130,000,000원, 월차임 6,200,000원 및 전부 점유 기재를 확인하고, 배당요구·확정일자·인도관계를 구분해 검토해야 합니다.
- 통합사용 범위 실사. 104~107호, 108호, 109~112호의 소유관계와 105호의 공간경계, 출입구, 스크린골프 장비 및 공용설비 사용관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계·근질권 검증. 에이아이엔피엘대부의 근저당권 이전 및 제이비우리캐피탈의 근질권을 확인하고, 공동담보·배당수령자·신청채권 배당액을 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 강남세무서·강서세무서·삼성세무서 및 서울특별시 압류와 관련된 실제 조세채권, 당해세 및 우선순위를 확인해야 합니다.
- 인수 포함 입찰가 산정. 현재 예상 인수액 40,000,000원을 낙찰가격에 더하고, 취득세·명도·체납 관리비·시설분리 비용 등을 추가로 검토해야 합니다.
- 적정가격 재산정. 아파트 실거래 평균 대신 동일 또는 유사한 1층 근린생활시설의 거래 및 임대수익, 실사용 가능면적을 기준으로 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차·관리비 관련 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가격이 아닌 실질취득과 독립사용 가능성을 보라”
이 사건의 핵심은 근린시설의 실제 취득부담과 사용 가능성입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 733,000,000원이지만, 대항력 있는 것으로 분류된 임차인의 보증금 40,000,000원이 전액 인수되는 현재 가정에서는 실질취득금액이 773,000,000원입니다. 낙찰가만으로 경제성을 판단해서는 안 됩니다.
또한 이 물건은 독립된 주거용 아파트가 아니라 다수 호실과 벽체 구분 없이 사용되는 1층 골프연습장 일부입니다. 조회된 아파트 실거래 평균 1,006,250,000원이나 최신 거래 1,100,000,000원을 근거로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 매수인이 취득하는 105호만으로 실제 어떤 영업·임대·사용이 가능한지가 가격판단의 출발점입니다.
여기에 선순위 임차인 1명, 실제 임차인 총 2명, 국세·지방세 압류 4건, 근저당권 이전 및 근질권이 얽혀 있습니다. 후순위 권리의 소멸과 별개로 점유·인수·배당 관계를 확인해야 합니다. 독립사용 가능성, 임차인의 실제 대항력, 보증금 인수액 및 동일 용도 근린시설 시세가 확인되기 전까지는 가격 매력을 인정하기 어렵습니다.
종합 판단: 입찰 신중. 신건 최저가의 외형적인 할인율보다 인수보증금과 현황상 위험이 더 중요한 사건입니다. 권리확인과 실사가 선행되지 않은 상태에서 공격적인 낙찰가격을 설정하는 것은 적절하지 않습니다.
