서울남부지방법원 2026타경3119. 서울 강서구 등촌동 등촌지와인비지니스센터복합시설 1층 107호의 임의경매입니다. 등기상 소유자는 김영인이고, 2025년 1월 15일 설정된 서남해수어류양식수산업협동조합의 채권최고액 1,632,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 이후 주식회사 에이아이엔피엘대부로 이전됐으며, 에이아이엔피엘대부가 경매를 신청했습니다.
그런데 근저당권보다 먼저 전입한 임차인이 있습니다. OH ALEX HYUNWOO의 전입일은 2024.12.24로, 말소기준일인 2025.01.15보다 앞섭니다. 조사상 대항력이 있는 임차인으로 분류됐고, 배당 시뮬레이션에서도 보증금 40,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영했습니다. 선순위 임차인의 실제 점유와 보증금 반환관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
또한 제107호가 독립적으로 구획된 공간인지도 중요합니다. 매각물건명세서와 감정평가 내역에는 인접 호실들이 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 이용되고 있다고 기재돼 있습니다. 권리 문제만 해결한다고 바로 독립 점포로 사용하거나 매각할 수 있는 물건으로 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제107호 도로명주소: 서울특별시 강서구 양천로 620 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장) |
| 건물 / 해당 층 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 18층 · 제1층 제107호 |
| 현황 이용 | 104~107호, 109~112호 및 108호 등과 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 이용 |
| 소유자 | 김영인 · 2025.01.15 소유권이전(신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 503,000,000원 (신건) |
| 최저가 기준 실질취득 | 543,000,000원 (보증금 인수 40,000,000원 포함, 기타 비용 별도) |
| 말소기준권리 | 2025.01.15 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,632,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 에이아이엔피엘대부 / 1,360,000,000원 |
| 실제 임차인 | 2명 · 보증기관 대위·승계 신고 없음 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인은 남는다
말소기준 근저당권 뒤에 설정된 을구 2번·3번 근저당권, 국세·지방세 압류 4건, 임의경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 압류가 소멸하는 것과 세금채권의 배당순위는 별개입니다. 세금의 법정기일 및 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
특히 을구 1번 근저당권은 2025.12.29 서남해수어류양식수산업협동조합에서 에이아이엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사에 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 따라서 최초 근저당권자, 현재 권리자, 근질권자의 관계를 구별해야 합니다. 이 이전등기와 근질권을 각각 독립한 추가 근저당 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 1명
| 임차인 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| OH ALEX HYUNWOO 전부 |
2024.12.24 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 有 | 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
| 김은정 전부 |
2025.12.26 | 130,000,000원 | 6,200,000원 | 대항력 없음 | 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
김은정의 전입일은 2025.12.26으로 말소기준권리 이후입니다. 보증금 130,000,000원, 월차임 6,200,000원의 임대차가 조사됐지만, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재의 매수인 인수액 40,000,000원에 김은정의 보증금은 합산하지 않습니다. 다만 대항력이 없다는 판단과 실제 점유자의 인도·명도 절차는 별개입니다.
OH ALEX HYUNWOO의 보증금은 배당표에서 배당액 0원, 매수인 인수 40,000,000원으로 처리됩니다. 우선변제권은 확정일자 자료가 확인되지 않아 독립적으로 확정할 수 없으며, 입찰 전 배당요구 종기·배당요구 현황과 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 아파트 실거래 평균을 상가 시세로 쓰면 안 된다
등촌지와인아파트·비지니스센터의 최근 실거래 8건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 1,006,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 1,100,000,000원입니다. 표면상 감정가 503,000,000원은 이 평균의 50.0%에 해당합니다.
그러나 결정적인 차이가 있습니다. 경매 대상은 1층 제107호 근린시설인 반면, 실거래 표본은 전용 59.62㎡ 또는 74.03㎡의 다른 층 거래입니다. 조회 대상면적 33.8753㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 이 실거래 평균을 107호의 직접적인 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.62㎡ | 10층 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 3층 | 1,030,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 12층 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 74.03㎡ | 6층 | 1,000,000,000원 |
| 2026.05 | 74.03㎡ | 14층 | 1,085,000,000원 |
| 2026.03 | 74.03㎡ | 5층 | 1,075,000,000원 |
| 2026.02 | 59.62㎡ | 18층 | 950,000,000원 |
| 2025.09 | 59.62㎡ | 13층 | 880,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 1,006,250,000원 |
또한 근린시설은 임대수익, 영업시설의 이용 가능성, 개별 호실의 출입과 구획 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 이 물건은 인접 호실과 통합 사용 중이므로 독립된 제107호의 환금성과 적정 가격을 별도로 검증할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 503,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,430,000원 |
| 인수 · OH ALEX HYUNWOO 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 서남해수어류양식수산업협동조합 설정 · 에이아이엔피엘대부 이전 |
1,632,000,000원 | 495,570,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 한국투자저축은행 외 공동권리자 |
1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 상상인저축은행 외 공동권리자 |
1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 등 합계 3,912,000,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 집행비용 7,430,000원과 근저당 배당 495,570,000원으로 매각대금이 소진되며, 채권최고액 기준 미배당 합계는 3,416,430,000원입니다. 근저당 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세 우선배당, 당해세, 최우선변제 및 실제 채권액은 별도 확인이 필요합니다. 을구 1번 근저당의 이전 및 근질권 관계에 따른 실제 배당 수령 주체도 확인해야 합니다.
유찰 회차별 자금 시뮬레이션
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 신건(100%) | 503,000,000원 | 40,000,000원 | 543,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 402,400,000원 | 40,000,000원 | 442,400,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 321,920,000원 | 40,000,000원 | 361,920,000원 |
유찰 시 금액은 회차별 가정이며 실제 향후 최저매각가나 진행 여부가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 모든 시나리오는 선순위 임차보증금 전액 인수를 전제로 하며 취득세·등기비·명도비·체납 관리비 등은 제외했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 염창초등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 등촌역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 10m의 포장도로와 접합니다. 대지의 형상은 부정형입니다.
- 용도. 건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)로, 현재 스크린골프장으로 사용됩니다. 아파트 임대수요나 아파트 매매가격으로 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
- 통합 이용. 104~107호, 109~112호 및 108호가 벽체 없이 스크린골프장으로 이용되는 점이 핵심입니다. 제107호 단독 출입·구획·설비·영업 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 설비. 위생·급배수·승강기·기본적인 소방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 개별 호실의 설비 분리 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다. 영업이나 용도변경 계획이 있다면 해당 규제를 구체적으로 검토해야 합니다.
- 환금성. 신축 복합시설이라는 외형보다 1층 근린시설의 실제 독립성과 임대수익이 중요합니다. 같은 건물의 주거계열 거래만으로 제107호의 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. OH ALEX HYUNWOO의 임대차계약서, 전입일, 실제 점유, 점유의 연속성 및 보증금 반환관계를 확인하세요.
- 보증금 인수금액. 현재 기준 40,000,000원을 실질취득금액에 더해야 합니다. 배당요구 여부와 실제 배당·인수 범위를 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인하세요.
- 후순위 임차인 점유. 김은정의 임대차 대상 공간, 보증금 130,000,000원, 월차임 6,200,000원 및 실제 인도 가능성을 검토하세요. 대항력 없음과 명도 부담 없음은 같은 말이 아닙니다.
- 공간 구분 확인. 제107호의 경계, 독립 출입, 전기·소방·급배수시설의 분리 가능성, 통합 영업시설의 처리방안을 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 4건의 세목과 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인하세요.
- 채권양도·근질권. 에이아이엔피엘대부로 이전된 1번 근저당권과 제이비우리캐피탈의 근질권 관계, 실제 배당 수령 구조를 확인하세요.
- 유사 상가 시세. 동일 건물 1층 근린시설이나 유사한 골프연습장 매매·임대 사례를 확보하세요. 아파트 실거래 평균 1,006,250,000원을 107호의 직접 시세로 사용해서는 안 됩니다.
- 수익성 검증. 현재 임대차의 보증금·월차임뿐 아니라 임대차가 유지되는 범위, 실제 수령 가능한 임대료, 운영·관리비 부담을 확인하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 시설 원상회복, 점유자 인도 및 명도에 드는 비용을 별도 반영하세요.
- 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 말소 내역, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — '감정가의 절반 수준'이라는 착시보다 인수와 독립성이 중요하다
이 사건의 위험은 숫자 하나로 설명되지 않습니다. 최저매각가 503,000,000원에 선순위 임차보증금 40,000,000원을 더하면 실질취득은 543,000,000원입니다. 그리고 이 금액이 적정한지를 검증할 직접 비교 가능한 근린시설 실거래는 확인되지 않았습니다.
등기상 후순위 근저당과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 인수 가능성이 남습니다. 임차인 2명의 점유범위가 모두 전부로 기재돼 있고, 인접 여러 호실이 벽체 없이 하나의 스크린골프장으로 운영되는 점도 개별 호실 취득과 활용을 어렵게 만들 수 있습니다.
조회된 아파트 거래 평균이 약 10억원이라는 사실은 이 근린시설이 저렴하다는 근거가 아닙니다. 서로 다른 용도·면적의 거래를 직접 비교할 수 없기 때문입니다. 국세·지방세 압류 4건, 근저당권 이전과 근질권 관계까지 함께 검토해야 합니다.
종합 판단은 보수적인 입찰 검토 대상입니다. 선순위 보증금 인수와 통합 점유 위험이 명확히 해소되지 않았고, 근린시설의 독립적인 시장가격도 입증되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 근거가 부족합니다. 권리·점유·가격 세 가지를 모두 확인하기 전에는 낙찰가의 외형적인 할인율에 기대어 응찰하지 않는 것이 합리적입니다.
