서울남부지방법원 2026타경3119. 서울 강서구 등촌동 등촌지와인비지니스센터복합시설의 1층 104호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 실제로는 인접 호실과 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 이용되고 있습니다. 감정가와 최초 최저매각가는 모두 1,040,000,000원. 겉으로는 신건 상가 경매이지만, 등기부와 점유관계를 함께 살펴보면 단순히 감정가 대비 할인율로 판단하기 어려운 물건입니다.

말소기준권리는 2025년 1월 15일 설정된 서남해수어류양식수산업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 주식회사 에이아이엔피엘대부로 이전됐고, 근저당권부채권에는 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권도 설정돼 있습니다. 반면 OH ALEX HYUNWOO의 전입일은 말소기준보다 앞선 2024년 12월 24일입니다. 이 차이 때문에 등기상 담보권은 소멸하더라도 해당 임차인의 보증금 40,000,000원 인수 위험은 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수

등기부상 최초 소유권은 주식회사하나자산신탁 명의로 보존됐으나, 2025년 1월 15일 신탁재산의 귀속으로 김영인에게 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 서남해수어류양식수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,632,000,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 설정된 근저당권과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 실제 조세채권액과 법정기일에 따라 배당순서와 채권자의 배당액은 달라질 수 있습니다. 등기상 권리의 소멸과 낙찰자의 세금·점유 관련 부담 여부는 구분해서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 가능 보증금 4,000만원

임차인으로 파악된 사람은 실제 임차인 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고자는 없습니다. 그러나 두 임차인의 점유 부분이 모두 ‘전부’로 기재돼 있어, 실제 영업장 운영자와 각 임대차계약의 목적물 및 점유 범위를 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 98.7%지만 직접 비교는 위험

확인되는 인근 거래 표본은 등촌지와인아파트·비지니스센터의 전용 74.03㎡, 5층·6층·14층 거래 3건입니다. 대상은 1층 제104호 근린생활시설로서 해당 상층부 거래와 층·이용목적이 다릅니다. 따라서 아래 평균은 참고자료일 뿐, 대상 상가의 직접적인 적정 시세라고 볼 수 없습니다.

위 실거래 3건의 평균은 1,053,333,333원, 최저는 1,000,000,000원, 최고는 1,085,000,000원입니다. 최초 최저매각가 1,040,000,000원은 평균의 98.7%이므로 표면적으로는 평균보다 약간 낮아 보입니다.

하지만 선순위 임차보증금 40,000,000원을 합친 실질취득금액 1,080,000,000원을 기준으로 보면, 오히려 해당 실거래 평균보다 26,666,667원 높습니다. 최신 거래로 표시된 1,000,000,000원보다도 80,000,000원 높습니다. 더욱이 이 거래들은 104호 근린시설의 동일 용도 비교 사례가 아니므로, 해당 수치만으로 대상 물건을 비싸다거나 저렴하다고 확정할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,040,000,000원 가정)

채권최고액 기준 단순 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 이전·근질권 설정에 따른 실제 배당 수령권자, 국세·지방세의 법정기일과 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도 확정이 필요합니다. 임차보증금 인수액 40,000,000원은 매각대금 배분이 아닌 매수인 추가 부담입니다.

근저당권 관련 채권최고액 합계는 3,912,000,000원입니다. 신건 최저매각가에서 집행비용 12,800,000원을 제외한 1,027,200,000원이 첫 번째 근저당권에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 이에 따른 채권 미배당 합계는 2,884,800,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

다만 을구 1번 근저당권은 경매 신청채권자인 주식회사 에이아이엔피엘대부로 이전된 상태이고, 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권까지 설정돼 있습니다. 회차별 배당 가정에서는 신청채권자의 배당액이 0원으로 표시되는 반면 첫 번째 근저당권에는 배당액이 산정돼 있으므로, 채권양도와 근질권 설정을 반영한 실제 배당 귀속 관계는 반드시 재검증해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 4,000만원은 남는다

현재 신건부터 2회 유찰 시까지 예상 매각가와 인수보증금을 함께 계산하면 다음과 같습니다. 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 유형이 아니므로, 현재 배당 가정상 인수액 40,000,000원이 각 회차에서 유지됩니다.

실질취득 = 해당 회차 매각가 + 매수인 인수보증금 40,000,000원. 취득세·명도비용·시설분리비용·체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 실제 인수액은 임대차 및 배당 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 염창초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 등촌역이 소재해 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 도로 접근. 건물 부지는 북동측 약 30m, 남동측 약 10m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2023.06.30 준공된 등촌지와인아파트·비지니스센터 복합건물로, 위생·급배수·승강기·기본 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 준공업지역·지구단위계획구역 등에 속하며, 관련 토지 공시지가는 6,853,000원/㎡입니다. 해당 가격은 개별 104호의 감정가격이나 매매시세와 다릅니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 관련 규제가 있어 용도변경·영업시설 변경 시 별도 확인이 필요합니다.
• 실제 이용. 제104호가 여러 호실과 벽체 없이 하나의 스크린골프장으로 이용되는 상태입니다. 개별 구분소유권과 실제 점유·사용 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 환금성. 1층 근린시설은 영업환경과 임대수익, 호실별 독립 이용 가능성에 따라 매수층이 달라집니다. 상층부 거래 3건만으로 104호의 매각 가능 가격을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 임차인 대항요건. OH ALEX HYUNWOO의 실제 점유 개시일, 사업자등록 또는 전입 관련 원본, 임대차계약서, 보증금 잔액을 확인하세요. 대항력 성립 여부가 인수액 판단의 핵심입니다.
• 보증금 40,000,000원 인수. 최저가만으로 취득예산을 편성하지 말고, 각 회차 매각대금에 인수보증금을 별도 합산하세요.
• 후순위 임차인 김은정. 보증금 130,000,000원, 월차임 6,200,000원의 임대차계약 목적물과 실제 점유관계, 배당요구 및 우선변제 관련 자료를 확인하세요.
• 중복 점유 표시. 두 임차인이 모두 '전부' 점유로 표시되는 이유를 확인하고, 임대인·운영자·전차인 관계를 조사하세요.
• 스크린골프장 통합 이용. 104~107호, 109~112호 및 108호의 벽체 없는 사용 상태를 현장 확인하고, 104호의 경계·출입구·설비 분리 가능성과 원상복구 비용을 조사하세요.
• 영업시설 소유권. 스크린골프 기계·내부 인테리어·전기 및 소방설비의 소유자와 매각 포함 여부, 임차인 설치 시설의 철거 책임을 확인하세요.
• 근저당권 이전 및 근질권. 최초 서남해수어류양식수산업협동조합 근저당권의 에이아이엔피엘대부 이전과 제이비우리캐피탈 근질권 설정 자료를 대조하고, 실제 배당 귀속을 확인하세요.
• 조세채권. 강남세무서·강서세무서·삼성세무서 및 서울특별시 압류 관련 세목·법정기일·체납금액과 매각대금 배당순위를 확인하세요.
• 신탁 이력. 2023년 하나자산신탁 신탁등기와 2025년 신탁재산 귀속 및 신탁말소의 내용을 신탁원부와 등기원본으로 대조하세요.
• 직접 비교 가능한 상가 시세. 동일 건물 또는 유사 상권의 1층 근린생활시설 매매가격, 실현 가능한 월임대료와 공실 위험을 조사하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비, 실제 영업 종료·인도 가능 시점, 명도 협의 및 인도명령 가능성을 점검하세요.
• 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 최신 임대차 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 담보권보다 남는 점유와 인수액을 보라”

이 물건의 가장 중요한 숫자는 감정가 1,040,000,000원 하나가 아닙니다. 선순위 임차보증금 40,000,000원을 포함한 실질취득금액 1,080,000,000원이 신건에서의 출발점입니다. 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 임차인의 보증금 인수와 점유관계는 그와 별개입니다.

특히 제104호는 여러 호실이 벽체 없이 연결된 스크린골프장의 일부로 이용되고 있습니다. 실제 임차인 2명의 점유 표시도 겹쳐 있어, 독립된 상가로 인도받을 수 있는지, 인수해야 하는 권리가 정확히 무엇인지, 추가 시설분리 비용이 얼마나 발생할 수 있는지가 핵심 검토 대상입니다.

참고 실거래 평균 1,053,333,333원과 비교해도 실질취득금액은 그보다 높지만, 애초에 해당 거래는 대상과 층·용도가 달라 직접적인 시세 판정에 적합하지 않습니다. 현재는 신건이고 동일 용도 가격 검증도 부족하므로, 감정가 수준에서 적극 응찰하기보다 점유·인수·상가 시세·영업시설 분리 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 합리적입니다.

결론은 권리 인수 위험 명확, 통합 점유 위험 높음, 가격 메리트 미확인. 이 사건은 '10.4억짜리 상가'가 아니라, 인수보증금과 복합적인 점유·이용 관계까지 함께 평가해야 하는 근린시설 경매입니다.