서울남부지방법원 2026타경3119. 서울 강서구 등촌동 등촌지와인비지니스센터복합시설 1층 110호의 근린시설 경매입니다. 건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 실제로는 인접 호실들과 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 이용되는 구조입니다.

말소기준권리는 2025년 1월 15일 설정된 서남해수어류양식수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,632,000,000원이며, 이후 근저당권이 주식회사에이아이엔피엘대부로 이전됐습니다. 신청채권자 역시 해당 대부회사로 기재돼 있고 청구금액은 1,360,000,000원입니다.

문제는 이 근저당권보다 앞선 2024년 12월 24일 전입 기록이 존재한다는 사실입니다. 임차인 OH ALEX HYUNWOO의 보증금 40,000,000원은 예상배당표에서 전액 매수인 인수로 처리됩니다. 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차보증금 부담까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 먼저 봐야 한다

말소기준 이후의 근저당권과 국세·지방세 압류 4건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 압류의 등기상 소멸과 별개로, 당해세의 배당 우선순위와 실제 세금채권액은 확인이 필요합니다. 또한 최초 근저당권의 이전 및 근질권 설정은 그 권리의 채권자 관계를 확인해야 하는 사항입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타난 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다.

대항력 판정은 기재된 전입일과 말소기준일을 비교한 자료상 판단입니다. 근린시설의 실제 대항요건, 확정일자, 배당요구, 점유 및 계약관계는 원본 확인이 필요합니다. 두 임차인 모두 점유부분이 '전부'로 기록돼 있어 실제 점유범위도 확인해야 합니다.

③ 실질취득 부담 — 낙찰가에 인수보증금을 더한다

현재 예상배당은 선순위 임차인의 보증금 40,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 이에 따라 낙찰대금 외 추가 부담이 발생합니다.

모든 회차에서 인수보증금 40,000,000원이 동일하게 유지된다는 현재 배당 가정에 따른 계산입니다. 실제 인수액은 임차인의 대항력·배당·점유관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있으며, 취득세·명도비용·수선비 등은 포함하지 않았습니다.

이 사례는 보증금이 현재 최저가보다 큰 구조는 아닙니다. 따라서 현재 시나리오에서 낙찰대금과 인수액을 합친 금액이 40,000,000원으로 고정되는 유형은 아닙니다. 제시된 각 회차에서는 인수액이 동일하므로 낙찰가가 내려가면 실질취득 부담도 내려갑니다. 다만 입찰 판단은 반드시 낙찰가가 아닌 인수액 포함 총부담을 기준으로 해야 합니다.

④ 시세 비교 — 54.6%라는 숫자의 함정

인근 실거래 비교자료에는 등촌지와인아파트·비지니스센터의 거래 8건이 확인됩니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 1,006,250,000원이며, 최저가 549,000,000원은 이 평균의 54.6%로 표시됩니다.

그러나 이 거래자료는 대상 근린시설의 직접 비교시세로 사용할 수 없습니다. 대상 시세조회 기준면적은 36.9941㎡인 반면 확인된 거래는 59.62㎡ 또는 74.03㎡이며, 주거용 거래표본과 골프연습장 용도의 근린시설은 이용목적과 가격 형성 방식이 다릅니다.

특히 상가·골프연습장의 가격은 인근 주거시설 매매가격뿐 아니라 독립 사용 가능 여부, 실제 임대수익, 공실 가능성, 시설 상태와 임대차 승계관계에 영향을 받습니다. 동일 또는 유사 근린시설의 거래·임대 사례 확인이 가격 판단의 선행조건입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 549,000,000원 가정)

근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 최초 근저당권은 이후 주식회사에이아이엔피엘대부로 이전됐습니다. 배당표는 제공된 가정치로서 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다. 세금채권의 우선순위에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액 자체가 모두 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 총부담의 차이

현재 시나리오에서는 유찰 후 낙찰가가 낮아지면 인수액을 포함한 총부담도 낮아집니다. 하지만 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다. 동일 용도·유사 면적의 시세가 검증되지 않았기 때문에 1회 또는 2회 유찰가격이 적정 매입가격이라고 단정할 수 없습니다.

이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있습니다. 이 수치만으로 향후 유찰 가능성이나 낙찰가격을 예측하기는 어렵습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 염창초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 등촌역이 있어 대중교통 접근 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 18층. 위생·급배수·승강기·기본 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 10m 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 상대보호구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 6,853,000원/㎡. 토지는 대체로 평지의 부정형이며 상업기타 용도로 이용됩니다.
• 사용상태. 인접 구분점포와 벽체 없이 통합된 스크린골프장 형태입니다. 개별 호실의 경계·출입·시설 분리 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트 거래와 달리 실제 영업장 수요, 임대수익, 시설 상태, 점유·사용관계에 따라 매각 가능성과 가격이 달라질 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인. OH ALEX HYUNWOO의 임대차계약서, 실제 점유, 사업자등록, 확정일자와 보증금 인수 여부를 확인합니다.
• 후순위 임차인. 김은정의 보증금 130,000,000원, 월차임 6,200,000원 및 실제 점유관계와 배당요구 여부를 확인합니다.
• 임차관계 중복 점검. 두 임차인 모두 전부 점유로 기록돼 있어 계약 대상과 실제 영업장 점유범위를 대조합니다.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 4건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인합니다.
• 근저당권 이전. 주식회사에이아이엔피엘대부로의 권리이전과 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정관계를 확인합니다.
• 물리적 경계. 110호와 인접 호실 사이의 벽체, 설비, 출입구, 독립적인 인도 가능 여부를 현장에서 확인합니다.
• 가격 검증. 아파트 실거래 8건의 평균을 근린시설 시세로 사용하지 말고 유사 상가·골프연습장 거래 및 임대수익을 별도 검토합니다.
• 총취득비용. 입찰가격 외에 인수보증금 40,000,000원과 취득 관련 비용, 명도·시설분리·수선비 등을 함께 고려합니다.
• 관리비. 장기 체납 관리비 및 공용부분 관리비의 부담 가능성을 관리주체에 확인합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 원본을 입찰 전에 확인합니다.

맺으며 — “시세의 54.6%”보다 중요한 세 가지

이 물건은 표면적인 최저매각가만 보면 감정가 549,000,000원의 신건입니다. 그러나 임차인 보증금 40,000,000원을 인수하는 현재 가정에서는 실질취득 부담이 589,000,000원으로 올라갑니다.

핵심 위험은 세 가지입니다. 첫째, 선순위 임차인의 대항력과 보증금 인수입니다. 둘째, 인접 호실과 통합 운영 중인 스크린골프장의 실제 점유·사용관계입니다. 셋째, 비교 가능한 근린시설 실거래가 확인되지 않았다는 가격 검증 문제입니다.

여기에 국세·지방세 압류 4건의 배당상 영향까지 점검해야 합니다. 후순위 담보권이 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인과 가격 판단 모두 보류입니다. 선순위 임차관계와 영업장 경계가 정리되고 유사 근린시설의 시세가 확인되기 전까지는 신건 최저가 549,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다. 유찰 이후에도 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 인수보증금까지 더한 실질취득 부담과 검증된 근린시설 시세여야 합니다.