서울남부지방법원 2026타경3119. 서울 강서구 등촌동 등촌지와인비지니스센터복합시설의 제1층 제118호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(골프연습장). 감정평가 및 매각물건명세서에 따르면 118호와 119호는 벽체 없이 스크린골프 레슨장으로 이용되고 있습니다. 아파트나 일반 주거용 오피스텔이 아닌, 실제 영업공간을 대상으로 한 경매라는 점이 출발점입니다.
소유자는 김영인이며, 2025년 1월 15일 기존 하나자산신탁 명의에서 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서남해수어류양식수산업협동조합 명의로 채권최고액 1,632,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 12월 29일 해당 근저당권이 주식회사에이아이엔피엘대부로 이전됐고, 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권도 설정됐습니다. 경매는 근저당권 양수인인 에이아이엔피엘대부가 신청했습니다.
후순위 근저당권과 압류등기가 매각으로 소멸하는 구조라고 해서 매수인 부담이 없다는 뜻은 아닙니다. 선순위 전입 임차인의 보증금 인수 문제는 별도로 남아 있기 때문입니다. 또한 근린생활시설에서의 전입신고와 실제 점유 형태는 대항력 판단에 직접 영향을 줄 수 있어 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
서울특별시 강서구 등촌동 727
등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제118호 도로명주소: 서울특별시 강서구 양천로 620 |
| 물건종류 / 이용상태 |
집합건물 · 제2종근린생활시설(골프연습장) 118·119호 벽체 없이 스크린골프 레슨장으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 18층 건물 중 제1층 |
| 소유자 | 김영인 (2025.01.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 |
843,000,000원 / 843,000,000원 신건 · 0회 유찰 |
| 선순위 보증금 인수 | 40,000,000원 추정 |
| 실질취득 부담 |
883,000,000원 최저가 낙찰 및 보증금 전액 인수 가정 · 취득 부대비용 별도 |
| 신청채권자 | 주식회사 에이아이엔피엘대부 |
| 경매 청구액 | 1,360,000,000원 |
| 말소기준권리 |
2025.01.15 근저당권 최초 서남해수어류양식수산업협동조합 현재 주식회사에이아이엔피엘대부 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준은 2025년 1월 15일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 을구 2번·3번 근저당권과 뒤따른 압류 4건, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 근저당권의 이전 및 근질권 설정은 원 근저당권에 부수된 권리관계이므로 배당금의 실제 귀속과 권리 정리를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 인수 추정 4,000만원
현황조사에 나타난 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 점유 부분이 '전부'로 기재되어 있으나, 감정평가상 물건은 다른 호실과 벽체 없이 스크린골프 레슨장으로 사용되고 있습니다. 실제 각 임차인의 점유 공간과 임대차 대상이 어디까지인지 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
|
OH ALEX HYUNWOO 전부 |
40,000,000원 | 1,800,000원 | 2024.12.24 |
대항력 有
우선변제 미확인
승계 없음
말소기준 이전 전입확정일자 확인 안 됨 보증금 전액 인수 추정 |
|
김은정 전부 |
130,000,000원 | 6,200,000원 | 2025.12.26 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음
말소기준 이후 전입확정일자 확인 안 됨 인수 추정액 0원 |
③ 시세 비교 — 아파트 거래를 근린시설 가격으로 착각하면 안 된다
주변 거래자료에는 등촌지와인아파트,비지니스센터의 최근 실거래 8건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 1,006,250,000원, 가장 최근인 2026년 8월 거래는 1,100,000,000원입니다.
그러나 이 거래들은 전용 59.62㎡ 및 74.03㎡의 아파트 거래이며, 경매 대상은 1층 골프연습장입니다. 면적과 용도 모두 직접 대응하지 않으므로 해당 거래가를 본건의 적정 매매시세로 볼 수 없습니다. 따라서 최저가가 아파트 거래 평균의 83.8%라는 수치는 참고용일 뿐, 가격이 저렴하다는 근거가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.62㎡ | 10 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 3 | 1,030,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 12 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 74.03㎡ | 6 | 1,000,000,000원 |
| 2026.05 | 74.03㎡ | 14 | 1,085,000,000원 |
| 2026.03 | 74.03㎡ | 5 | 1,075,000,000원 |
| 2026.02 | 59.62㎡ | 18 | 950,000,000원 |
| 2025.09 | 59.62㎡ | 13 | 880,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 아파트 | 8건 | 1,006,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 843,000,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰되는 것으로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 10,830,000원을 공제한 뒤 832,170,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 선순위 임차보증금 40,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 별도 인수금으로 반영됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,830,000원 |
|
인수 · OH ALEX HYUNWOO 선순위 임차보증금 |
40,000,000원 |
0원 매수인 인수 |
|
1. 을구 1번 근저당권 최초 서남해수어류양식수산업협동조합 현재 에이아이엔피엘대부 |
1,632,000,000원 | 832,170,000원 |
|
2. 을구 2번 근저당권 한국투자저축은행 외 공동 근저당권자 |
1,080,000,000원 | 0원 |
|
3. 을구 3번 근저당권 상상인저축은행 외 공동 근저당권자 |
1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당권 채권 합계 | 3,912,000,000원 | 832,170,000원 |
| 근저당권 미배당 합계 | - | 3,079,830,000원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 기준이며 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액 전체가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 추정액은 별도 임차보증금 40,000,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 별개로 인수 4,000만원
본건의 선순위 임차보증금 40,000,000원을 전액 인수한다는 가정에서는 낙찰가가 낮아져도 해당 인수액은 그대로입니다. 따라서 입찰자 입장에서는 낙찰가와 인수보증금을 합산한 실질취득 부담을 회차별로 비교해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
|
현재 신건 감정가 100% |
843,000,000원 | 40,000,000원 | 883,000,000원 |
|
1회 유찰 시 감정가 80% |
674,400,000원 | 40,000,000원 | 714,400,000원 |
|
2회 유찰 시 감정가 64% |
539,520,000원 | 40,000,000원 | 579,520,000원 |
유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 매각 일정·가격이 확정된 것은 아닙니다. 실질취득에는 취득세·명도비용·체납관리비 등 별도 비용이 포함되지 않았습니다. 보증금 인수는 유효한 선순위 임대차와 전액 미배당을 가정한 금액입니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 등촌역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 실제 이용. 건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)입니다. 118호와 119호는 벽체 구분 없이 스크린골프 레슨장으로 이용되고 있습니다. 실제 점유와 영업시설의 구분이 중요한 물건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 18층 건물입니다. 석재 외장 및 커튼월 방식 등이 적용됐으며 위생·급배수·승강기·기본 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다. 차량 접근 여건은 확인되지만 실제 상가 집객력과 골프연습장 수익성을 별도로 판단해야 합니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 상대보호구역 및 건축선 관련 제한도 확인됩니다.
- 토지. 부정형의 평지이며 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 ㎡당 6,853,000원입니다.
- 건축물 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았습니다. 다만 118·119호 사이 벽체가 없는 현재 사용 형태는 낙찰 후 독립적인 사용 가능성까지 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 골프연습장 용도의 근린시설은 아파트와 달리 영업수요·임대수익·시설 상태에 따라 매수자층이 달라질 수 있습니다. 아파트 실거래가격을 근거로 환금성이 높다고 판단해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 원본 확인. OH ALEX HYUNWOO의 2024.12.24 전입, 보증금 40,000,000원, 임대차계약 및 실제 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 대항력 적용 법률 확인. 본건은 제2종근린생활시설이므로 실제 주거 사용 여부 또는 상가 임대차 요건을 확인하고, 전입신고만으로 대항력을 확정하지 않아야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부를 확인하여 실제 배당액과 매수인 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 중복 점유 조사. OH ALEX HYUNWOO와 김은정 모두 점유 부분이 전부로 표시되어 있습니다. 실제 점유 공간, 계약 대상 호실 및 현 영업자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 118호·119호 구획. 벽체 없는 사용 형태에서 독립 인도, 출입 및 시설 분리가 가능한지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 4건. 강남·삼성·강서세무서 및 서울특별시 관련 체납세금의 채권액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하여 실제 배당순서를 재검토해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권. 에이아이엔피엘대부의 채권 양수 내역과 제이비우리캐피탈의 근질권, 공동담보 관계 및 배당 귀속을 확인해야 합니다.
- 상업시설 시세 재조사. 동일 건물 또는 인근의 제1층 근린생활시설 매매사례, 실제 임대료와 공실 위험을 검토해야 합니다. 아파트 거래평균은 적정 입찰가 산정의 직접 근거가 아닙니다.
- 부대비용 확인. 선순위 보증금 인수 외에도 취득세, 체납관리비 중 승계 대상, 명도비용 및 영업시설 정리 비용을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 및 조세 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 8.43억이 아니라, 실질취득 8.83억부터 계산하라”
이 경매의 핵심은 가격표에 드러나지 않은 선순위 임차보증금 인수 위험입니다. 말소기준 근저당보다 빠른 전입이 확인된 임차인이 존재하고, 보수적 배당 가정에서는 보증금 40,000,000원 전액을 매수인이 부담합니다. 따라서 현재 최저가 843,000,000원은 실제 취득 부담의 전부가 아니며, 883,000,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
여기에 국세·지방세 압류 4건, 근저당권 양도와 근질권, 실제 임차인 2명의 점유 관계, 118·119호 무벽체 사용까지 확인해야 합니다. 특히 주거용 아파트 거래평균을 상업시설인 본건의 시세로 대체할 수 없기 때문에 최저가가 감정가와 같거나 향후 유찰로 내려가더라도 저가 매수라고 판단할 근거는 부족합니다.
결론은 입찰 보류 및 추가 검증입니다. 선순위 임차인의 법적 대항력과 최종 미배당액, 독립 명도 가능성, 실제 상업시설 매매시세와 수익성이 확인되기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 물건은 권리 검증과 실질취득액 계산이 먼저인 고위험 근린시설 경매입니다.
