서울남부지방법원 2026타경3119. 서울 강서구 등촌동 등촌지와인비지니스센터복합시설 1층 119호에 나온 제2종근린생활시설(골프연습장) 경매입니다. 감정가 888,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건이며, 현재 소유자는 김영인입니다.

등기부에는 근저당권이 여러 건 설정되어 있고, 세무서 및 서울특별시의 압류도 이어졌습니다. 말소기준권리는 2025년 1월 15일 설정된 서남해수어류양식수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 근저당권이 에이아이엔피엘대부로 이전되었고, 제이비우리캐피탈의 근질권도 설정되었습니다.

등기부상 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차권은 별도 문제입니다. 임차인 OH ALEX HYUNWOO는 말소기준권리보다 이른 2024년 12월 24일 전입하였으며, 제공된 권리분석상 대항력이 인정되어 보증금 40,000,000원을 인수하는 것으로 계산됩니다. 다만 실제 용도가 근린시설인 만큼 주택임대차인지 상가임대차인지, 대항요건과 점유관계가 실제로 성립하는지는 원본과 현장 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남는다

권리관계의 출발점은 2025년 1월 15일 근저당권입니다. 채권최고액은 1,632,000,000원이며, 이후 2025년 1월 21일에 설정된 근저당권 2건과 국세·지방세 압류 및 임의경매개시결정은 등기상 후순위입니다.

따라서 후순위 근저당권과 압류등기는 원칙적으로 매각을 통해 소멸할 권리입니다. 다만 세금 자체의 배당순위는 압류등기의 접수 순서만으로 결정되지 않습니다. 당해세 등 우선 배당될 조세가 있다면 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 보증금 4,000만원

현황조사상 두 임차인 모두 점유 부분이 '전부'로 기재되어 있습니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 표시는 제공된 권리판정에 따른 것으로, 근린시설의 실제 임대차 요건에 대한 법률적 확정 판단은 아닙니다.

③ 가격 검토 — 아파트 실거래를 근린시설 시세로 착각하지 말 것

등촌지와인아파트·비지니스센터의 최근 거래자료에는 8건의 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 1,006,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월의 1,100,000,000원입니다.

그러나 여기서 매우 중요한 차이가 있습니다. 거래 표본은 전용면적 59.62㎡·74.03㎡이고, 이 사건 물건은 1층 제2종근린생활시설입니다. 거래자료의 면적도 해당 물건과 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 단지의 참고자료일 뿐, 119호 근린시설의 직접적인 매매 시세로 적용할 수 없습니다.

특히 근린시설은 단순 주거용 매매가격보다 실제 임대료, 공실 가능성, 영업시설의 활용도, 전용 부분의 독립성과 환금성이 중요합니다. 이 물건은 기존 스크린골프 레슨장과 공간을 공유하므로, 독립 점포로서의 운영 가능성도 투자 가치에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 888,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 제1순위 근저당권의 이전과 근질권 설정에 따른 실제 배당 수령관계, 국세·지방세, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성은 별도로 확정해야 합니다. 표시된 채권최고액은 확정된 실제 채무잔액과 같지 않을 수 있습니다.

최저가 888,000,000원에 매각되면, 집행비용 추정액 11,280,000원을 차감한 876,720,000원이 제1순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권에는 배당이 없고, 채권최고액 기준 총 미배당액은 3,035,280,000원에 이릅니다.

이 거액의 미배당은 후순위 담보채권의 부족액까지 포함한 수치이며, 그 자체가 낙찰자의 인수채무를 의미하지는 않습니다. 매수인 인수액으로 구분되는 금액은 별도로 계산한 임차보증금 40,000,000원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 남는다

이 물건은 인수보증금 40,000,000원이 최저매각가보다 작은 구조입니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형과는 달리, 제공된 각 회차 시나리오에서 낙찰가가 내려가면 실질취득금액도 내려갑니다. 단, 임차보증금 인수액 자체는 동일하게 유지됩니다.

각 회차에서 선순위 임차보증금 40,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산한 금액입니다. 취득세, 명도비용, 수선비, 체납 관리비 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다.

후속 회차로 갈수록 채권최고액 기준 미배당은 커지지만, 일반적인 후순위 담보채권의 부족액을 매수인이 대신 변제하는 구조는 아닙니다. 중요한 것은 각 회차의 매각가에 인수보증금 40,000,000원을 더해 총취득 부담을 판단하는 것입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구 염창동 소재 염창초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주거와 업무·상업기능이 섞인 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 등촌역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 도로 조건. 북동측 약 30m, 남동측 약 10m 포장도로와 접합니다. 다만 건물 전체의 도로 조건과 119호 개별 점포의 접근성·가시성은 구분해서 판단해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 18층 건물입니다. 위생·급배수·승강기 및 기본 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 119호는 118호와 벽체 구분 없이 스크린골프 레슨장으로 이용됩니다. 낙찰 후 독립적인 점포 활용을 계획한다면 공간 분리와 시설 복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 골프연습장 운영과 용도 변경 시 관계 법령을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 대체로 부정형 평지이고, 토지면적은 8,063.2㎡, 공시지가는 ㎡당 6,853,000원입니다. 이는 토지 관련 지표이며 개별 호실의 매매 시세와는 다릅니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 실제 영업수익, 임대수요, 점포의 독립성 및 업종 적합성에 따라 매도 가능성과 가격이 달라질 수 있습니다. 특히 벽체 없이 연결된 이용상태는 독립 매각 시 검토할 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. OH ALEX HYUNWOO의 임대차계약서, 실제 점유, 대항요건 및 보증금 잔액을 확인하세요. 현재 분석상 인수보증금은 40,000,000원입니다.
• 근린시설 대항력 재검토. 건축물대장상 골프연습장인 만큼 전입신고만으로 임차권의 법적 대항력이 확정되는지, 실제 주택 또는 상가 임대차 요건을 충족하는지 확인해야 합니다. 사업자등록과 확정일자, 영업장 점유 관계도 함께 확인하세요.
• 임차인 2명의 중복 점유 기재. 두 임차인 모두 '전부'로 기재되어 있으므로, 임대차 목적물의 범위와 실제 사용·점유 관계를 현장에서 확인하세요.
• 118호와 119호의 공간 분리. 벽체 없이 연결된 스크린골프 레슨장이므로 119호만 독립적으로 사용·임대·매도할 수 있는지, 출입구·설비·시설물의 귀속 및 분리 공사 가능성을 검토하세요.
• 국세·지방세 확인. 강남세무서·삼성세무서·강서세무서 및 서울특별시 관련 압류 4건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당순위와 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
• 근저당권 이전·근질권 확인. 에이아이엔피엘대부로의 채권양도와 제이비우리캐피탈의 근질권 설정을 구분해, 배당권자 및 실제 채권잔액을 확인하세요. 동일 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 상가 시세 검증. 아파트 실거래 평균 1,006,250,000원을 본 근린시설의 시세로 사용하지 말고, 실제 비교 가능한 근린시설의 매매·임대 사례와 임대수익을 조사하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 신건은 매각가 888,000,000원 외에 보증금 40,000,000원 인수가 예정되어 있으므로 실질취득 928,000,000원을 기준으로 취득세·관리비·명도비용 등을 별도 검토하세요.
• 관리비 및 시설물. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비와 골프연습장 설비의 소유권·철거 및 원상복구 문제를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관계 서류를 직접 확인하고 매각기일 변경 여부도 점검하세요.

맺으며 — “8.88억짜리 근린시설이 아니라, 인수조건까지 포함한 9.28억의 거래”

이 사건의 핵심은 등기상 근저당권의 개수가 아닙니다. 후순위 근저당권과 압류등기가 매각으로 소멸하더라도, 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있다는 점입니다.

현재 제공된 권리판정 기준으로 실제 임차인은 2명이고, 이 가운데 선순위 임차인 OH ALEX HYUNWOO의 보증금 40,000,000원을 인수합니다. 신건 최저가 888,000,000원에서 실질취득금액은 928,000,000원으로 증가합니다.

가격 판단도 신중해야 합니다. 참고 아파트 실거래 평균은 1,006,250,000원이지만, 이 사건은 1층 근린시설이며 실거래 표본과 용도·면적이 일치하지 않습니다. 여기에 공동으로 이용 중인 스크린골프 레슨장, 임차인 점유관계 및 조세 압류까지 겹칩니다.

결론은 권리·점유·가격 모두 추가 확인이 필요한 신중 검토형입니다. 후순위 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 임차인 보증금 인수와 독립 점포 활용 가능성, 실제 근린시설 시세가 확인되기 전에는 신건 가격의 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.