서울남부지방법원 2026타경3119. 강서구 등촌동 727, 등촌지와인비지니스센터복합시설 1층 제111호입니다. 건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이고, 실제로도 여러 호실을 하나의 스크린골프장처럼 사용하는 구조입니다. 소유자는 김영인, 말소기준권리는 2025년 1월 15일 설정된 서남해수어류양식수산업협동조합의 근저당권입니다.

문제는 두 갈래입니다. 첫째, 2024년 12월 24일 전입한 OH ALEX HYUNWOO의 대항력입니다. 보증금 40,000,000원이 매각대금에서 배당되지 않는 것으로 가정되어 매수인이 떠안을 수 있습니다. 둘째, 제111호가 벽체로 독립된 점포가 아니라 인접 호실과 연결된 영업공간이라는 사실입니다. 낙찰받는 호실의 법적 소유권과 실제 독립사용 가능성은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당과 살아남을 수 있는 임차보증금

말소기준은 2025.01.15 서남해수어류양식수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 근저당권은 2025년 12월 29일 주식회사 에이아이엔피엘대부에 이전되었고, 같은 날 근저당권부채권에 대한 제이비우리캐피탈의 근질권도 설정되었습니다.

근저당권의 채권최고액은 각각 1,632,000,000원, 1,080,000,000원, 1,200,000,000원이며 합계 3,912,000,000원입니다. 다만 공동담보 관계와 근저당권 이전·근질권 설정이 얽혀 있으므로, 이를 모두 이 호실 하나에서 회수할 독립 채권액으로 해석해서는 안 됩니다. 근질권 설정액 1,632,000,000원 역시 원 근저당권과 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.

② 임차인 권리분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 1명

대항력은 말소기준권리와 전입일 선후관계를 중심으로 분류한 것이며, 우선변제권은 확정일자·배당요구 등 관련 요건을 추가로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 포함되어 있지 않습니다.

두 임차인은 모두 점유 부분이 ‘전부’로 기재되어 있습니다. 물건 자체가 복수 호실을 벽체 없이 사용하는 스크린골프장이라는 점까지 고려하면, 각 임차인의 실제 임차목적물과 점유범위를 확인하는 것이 중요합니다. 단순히 전입일과 보증금만 보고 명도 난도를 낮게 평가하기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 주택 실거래가를 근린시설 가격으로 착각하지 말 것

등촌지와인아파트·비지니스센터의 실거래 기록은 최근 12개월 8건, 평균 1,006,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 1,100,000,000원입니다. 숫자만 보면 본건 감정가 549,000,000원이 저렴해 보일 수 있습니다.

그러나 결정적인 비교 문제가 있습니다. 확인된 거래 면적은 59.62㎡ 또는 74.03㎡이고, 본건 비교 대상 면적은 36.9941㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더욱이 본건은 근린시설인 골프연습장인 반면 실거래 표본은 아파트·비지니스센터 단지의 주택형 거래 기록입니다. 따라서 동일 용도·동일 면적의 직접 비교사례로 사용할 수 없습니다.

본건은 주거용 아파트와 달리 스크린골프장 수요, 임차수익, 내부 시설물의 소유관계, 호실별 독립 영업 가능성 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 벽체 구분 없이 여러 호실을 이용하는 상황에서는 제111호만 단독으로 임대하거나 매각할 수 있는지가 핵심적인 환금성 변수입니다.

④ 예상배당표 (매각가 549,000,000원 가정)

집행비용 7,890,000원은 추정치입니다. 예상배당은 채권최고액과 계산상 우선순위를 사용한 모델이며, 공동담보 배당, 실제 채권잔액, 당해세, 최우선변제 및 확정 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 근저당 채권액 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로, 실질취득액은 낮아진다

선순위 보증금 인수액 40,000,000원을 유지하는 가정으로 회차별 실질취득액을 비교하면 다음과 같습니다. 본건은 선순위 보증금보다 낙찰가가 더 큰 구조이므로, 낙찰가가 낮아져도 총 취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다.

1회 유찰 시 실질취득액은 479,200,000원, 2회 유찰 시에는 391,360,000원으로 줄어듭니다. 그러나 이는 금액 변화만 보여주는 시나리오이며, 해당 가격에서도 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 동일한 근린시설의 거래와 임대수익, 실제 점유구조를 먼저 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 염창초등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 등촌역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 도로. 건물 북동측 약 30m, 남동측 약 10m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도. 건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 현재 인접 호실들과 벽체 없이 스크린골프장 및 레슨장 형태로 이용되고 있습니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 상대보호구역 및 건축선 저촉 사항이 있습니다. 향후 용도변경이나 시설공사 시 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 대체로 평지의 부정형 토지이며, 전체 토지면적은 8,063.2㎡, 공시지가는 6,853,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지 관련 수치로 제111호의 단독 소유면적이나 지분가액을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 지상 18층 복합건물의 1층 근린시설이라는 입지적 특성이 있으나, 통합 스크린골프장 내부에 있는 개별 호실인 만큼 독립점포 활용성과 매수자 범위를 별도로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. OH ALEX HYUNWOO의 계약서, 실제 임대차 범위, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환관계를 확인합니다. 현재 계산상 40,000,000원 인수입니다.
• 실제 임차인 2명의 점유. 두 임차인의 점유 부분이 모두 ‘전부’로 기재되어 있으므로, 제111호와 인접 호실의 실제 점유관계를 구분해야 합니다.
• 점포 분리와 명도. 스크린골프장 내부의 제111호 경계, 출입구·전기·급배수·소방시설, 시설물 소유권 및 인도 가능성을 현장에서 확인합니다.
• 조세 압류 4건. 강남세무서, 삼성세무서, 서울특별시, 강서세무서 관련 압류와 실제 체납세액, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인합니다.
• 근저당권 이전·근질권. 에이아이엔피엘대부의 근저당권 양수, 제이비우리캐피탈의 근질권, 공동담보목록과 실제 배당 귀속을 대조합니다.
• 상가 실거래·임대수익. 아파트 거래가격 대신 해당 근린시설과 유사한 용도·면적의 실거래, 임대료, 공실 위험, 시설 유지비를 조사해야 합니다.
• 관리비 및 운영비. 공용부분 체납 관리비와 스크린골프장 영업시설의 유지·복구비용 부담 범위를 확인합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 건축물대장, 공동담보목록의 최신 내용을 입찰 전 재확인합니다.

맺으며 — “5.49억짜리 점포가 아니라, 인수와 통합점유가 있는 근린시설”

이 사건은 단순히 감정가에서 얼마나 할인받느냐의 문제가 아닙니다. 신건 최저가 549,000,000원에 선순위 임차보증금 40,000,000원을 더하면 실질취득액은 589,000,000원입니다. 후순위 근저당권과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

여기에 벽체 구분 없이 여러 호실을 사용하는 스크린골프장이라는 물리적 문제가 더해집니다. 제111호를 독립적으로 사용·임대·매각할 수 있는지 확인되지 않은 상태에서는 주택형 실거래 평균이 높다는 이유로 저렴한 경매라고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리·점유관계 확인 우선, 가격 메리트 판단 보류입니다. 현재로서는 선순위 보증금 인수, 실제 임차인 2명의 점유, 조세 압류, 근저당권 양도·근질권 관계, 독립사용 가능성이 함께 걸린 신중 검토 대상입니다. 동일 용도의 시세와 호실별 독립성이 확인되기 전까지는 낮은 최저가 비율만을 이유로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.