서울남부지방법원 2026타경3119. 서울 강서구 등촌동 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 109호입니다. 등기상 소유자는 김영인이며, 2025년 1월 15일 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 서남해수어류양식수산업협동조합의 채권최고액 1,632,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권들과 국세·지방세 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 근저당권보다 앞선 임차관계입니다. OH ALEX HYUNWOO의 신고된 전입일은 2024.12.24로 말소기준권리 설정일보다 빠릅니다. 대항력이 있는 것으로 분석된 임차인이며, 보증금 40,000,000원에 대한 우선변제권은 확인되지 않습니다. 반면 임차인 김은정은 2025.12.26 전입으로 후순위입니다. 두 임차인의 보증금과 월차임이 별도로 기재되어 있지만, 현장에서는 여러 구분호실이 하나의 골프장으로 사용되고 있습니다. 실제 계약·점유 범위와 사업자등록 등 대항요건을 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제109호 도로명주소: 서울특별시 강서구 양천로 620 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(골프연습장) · 제1층 제109호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 18층 · 석재 외장 및 커튼월 방식 |
| 현재 이용 | 104~107호, 109~112호 및 108호가 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 이용 |
| 소유자 | 김영인 (2025.01.15 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 549,000,000원 / 549,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에이아이엔피엘대부 / 1,360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.15 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,632,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 남는다
말소기준은 2025.01.15 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 서남해수어류양식수산업협동조합이며, 2025.12.29 주식회사에이아이엔피엘대부로 근저당권이 이전됐습니다. 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사에 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권과 연결된 권리이므로 채권최고액 1,632,000,000원을 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다.
2025.01.21 설정된 을구 2번·3번 근저당권도 후순위로 매각 시 소멸하며, 국세·지방세 압류 4건과 임의경매개시결정등기도 등기상 소멸 대상입니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개입니다. 당해세 등 조세 우선배당 여부는 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 인수위험 1건
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OH ALEX HYUNWOO | 전부 | 2024.12.24 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김은정 | 전부 | 2025.12.26 | 130,000,000원 | 6,200,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력은 조사상 판정입니다. 상가 임대차의 실제 대항력과 우선변제권은 건물 인도, 사업자등록, 확정일자 등 관련 요건을 추가로 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 두 임차인의 보증금은 각각 독립된 임대차관계로 검토합니다. 다만 후순위 임차인 김은정의 보증금 130,000,000원을 매수인 인수금액에 무조건 합산하지는 않습니다. 현재 예상 인수금액은 선순위 임차인 관련 40,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 아파트 거래가를 상가 시세로 착각하면 안 된다
같은 복합시설의 실거래 자료에는 2025년 9월부터 2026년 8월까지 8건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 1,006,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 1,100,000,000원입니다. 표면적으로 최저가 549,000,000원은 이 평균의 54.6%입니다.
그러나 이 거래들은 전용 59.62㎡·74.03㎡의 아파트 거래이며, 경매 대상은 제1층 109호 근린생활시설(골프연습장)입니다. 용도와 비교 면적이 일치하지 않으므로 평균 대비 54.6%라는 수치를 상가의 할인율이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.62㎡ | 10 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 3 | 1,030,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 12 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 74.03㎡ | 6 | 1,000,000,000원 |
| 2026.05 | 74.03㎡ | 14 | 1,085,000,000원 |
| 2026.03 | 74.03㎡ | 5 | 1,075,000,000원 |
| 2026.02 | 59.62㎡ | 18 | 950,000,000원 |
| 2025.09 | 59.62㎡ | 13 | 880,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 1,006,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 549,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,890,000원 |
| 인수 · OH ALEX HYUNWOO | 40,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서남해수어류양식수산업협동조합 현 근저당권자: 주식회사에이아이엔피엘대부 · 근질권 설정 |
1,632,000,000원 | 541,110,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 외 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사상상인저축은행 외 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 7,890,000원 및 채권자 예상배당액 541,110,000원으로 매각대금 549,000,000원이 전액 배분됩니다. 근저당권부채권 이전·근질권에 따른 실제 수령권자는 별도 확인이 필요합니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.
근저당권 채권최고액 합계는 3,912,000,000원으로, 신건 가정 시 채권자 예상배당 합계는 541,110,000원, 미배당액은 3,370,890,000원입니다. 이는 채권최고액 기준의 시뮬레이션으로 실제 확정 채무액과는 다릅니다. 선순위 임차인 보증금 40,000,000원은 매각대금 내부에서 배당되는 금액이 아니라 매수인의 별도 인수부담으로 계산합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금은 별도
| 회차 | 최저가 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 549,000,000원 | 40,000,000원 | 589,000,000원 | 3,370,890,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 439,200,000원 | 40,000,000원 | 479,200,000원 | 3,479,592,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 351,360,000원 | 40,000,000원 | 391,360,000원 | 3,566,359,040원 |
각 회차의 매수인 인수보증금 40,000,000원을 반영했습니다. 실질취득금액은 낙찰대금과 예상 인수보증금의 합계이며 취득세·명도비·공사비 등은 포함하지 않습니다.
이 물건은 선순위 임차보증금 40,000,000원이 낙찰가보다 적은 구조입니다. 따라서 제공된 회차에서는 보증금 인수액이 일정하게 유지되고 낙찰가 감소에 따라 실질취득금액도 낮아집니다. 그러나 유찰에 따른 가격 하락이 곧 적정가치 확보를 뜻하지는 않습니다. 비교 가능한 근린시설 거래가 없고 통합 점유에 따른 비용도 확정되지 않았기 때문입니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 염창초등학교 북서측 인근입니다. 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 수요가 공존하는 환경입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 등촌역이 있어 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건축물 이용. 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 104~107호·109~112호 및 108호가 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 사용되고 있습니다. 실제 인테리어·설비·출입 동선이 다른 호실과 연동돼 있을 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 접도. 건물 부지는 북동측 약 30m, 남동측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비 및 기본적인 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역 저촉, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 표시도 있으므로 실제 대상 용도와 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 개별 1층 근린시설로서 주거용 아파트보다 실제 임대수익·업종·영업시설 배치 및 독립 출입 가능 여부의 영향이 큽니다. 통합 골프장 내 독립 호실이라는 점은 매각 후 활용·재임대·매도 과정에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인의 대항요건. OH ALEX HYUNWOO의 전입일 2024.12.24와 실제 임대차 목적물·건물 인도·사업자등록·계약서 및 확정일자 여부를 대조하세요. 근린시설에서 전입일만으로 상가 대항력을 확정하면 안 됩니다.
- 보증금 인수. 현재 예상 인수액은 40,000,000원입니다. 계약상 보증금, 반환채무 및 법원 매각물건명세서의 인수조건을 최종 확인하세요.
- 김은정 임대차. 보증금 130,000,000원, 월차임 6,200,000원으로 신고된 후순위 임차인입니다. 실제 점유 범위, 배당요구 및 상가임대차 관련 권리관계를 확인하세요.
- 벽체 없는 통합 이용. 104~107호·109~112호·108호의 실제 경계, 109호 출입구, 골프 타석·기계·전기·소방·냉난방 시설의 분리 가능 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전·근질권. 을구 1번의 에이아이엔피엘대부 이전과 제이비우리캐피탈 근질권 설정을 확인하고, 채권최고액을 중복된 독립 채무로 계산하지 마세요.
- 조세 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있습니다. 당해세와 법정기일에 따른 배당순위 및 실제 매수인에게 문제 되는 부담이 있는지 검토하세요.
- 시세 비교. 아파트 평균 1,006,250,000원을 이 근린시설의 시세로 적용하지 마세요. 동일 용도·층·영업 형태의 거래와 실제 임대수익을 별도로 검증하세요.
- 현금흐름·관리비. 인수보증금 외에 공용부분 체납관리비, 명도비·구획복원비 및 취득 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 건축물대장 및 현장 점유를 대조하세요.
맺으며 — “549,000,000원 낙찰”이 “549,000,000원 취득”은 아니다
서울남부지방법원 2026타경3119는 신건 최저가가 549,000,000원인 등촌지와인비지니스센터 제1층 109호 근린시설입니다. 말소기준 이후의 근저당권과 압류는 정리되는 구조지만, 그보다 앞선 임차인이 남아 있다는 점이 중요합니다.
선순위 대항력 임차인으로 분류된 OH ALEX HYUNWOO의 보증금 40,000,000원을 반영하면 실질취득은 589,000,000원입니다. 여기에 현장 점유와 구분호실 경계 문제를 해결하는 비용이 추가될 수 있습니다. 낙찰가만을 기준으로 매입 원가를 산정해서는 안 됩니다.
특히 비교되는 최근 거래 8건은 아파트 거래이므로, 이 근린시설이 시세보다 싸다는 근거가 될 수 없습니다. 골프장 영업시설의 통합 점유와 임차관계부터 검증해야 하며, 그 결과에 따라 가격 판단이 크게 달라질 수 있습니다.
결론은 권리·점유관계 추가 검증, 가격 판단 보류입니다. 현재 제시된 매각가격만으로는 확실한 투자 메리트를 인정하기 어렵습니다. 인수보증금의 법적 확정 여부, 독립 명도 가능성 및 근린시설 자체의 가치가 확인된 이후에 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
