서울남부지방법원 2026타경3119. 서울 강서구 등촌동의 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제106호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 김영인, 신청채권자는 주식회사 에이아이엔피엘대부이며 청구금액은 1,360,000,000원입니다. 등기상 2025년 1월 15일 설정된 서남해수어류양식수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 근저당권이 에이아이엔피엘대부로 이전됐습니다.
권리분석에서 중요한 것은 근저당권의 채권최고액만이 아닙니다. OH ALEX HYUNWOO가 2024년 12월 24일 전입해 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금 40,000,000원에 대항력이 인정되는 것으로 조사됐습니다. 예상배당에서도 해당 임차인의 보증금은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 금액으로 처리됩니다. 따라서 입찰가와 실제 취득 부담을 반드시 구분해야 합니다.
건물의 물리적 이용 형태도 중요합니다. 제106호는 독립된 상가처럼 사용되는 것이 아니라 제104~107호, 제109~112호 및 제108호와 함께 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 운영되는 형태입니다. 낙찰 후 특정 호실만 독립적으로 점유·사용할 수 있는지는 등기상 권리와 별개로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제106호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로 620 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장) |
| 위치 / 규모 | 지하 2층·지상 18층 건물 중 제1층 제106호 |
| 전용면적 | 46.8768㎡ |
| 현재 이용 | 인접 호실들과 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 사용 |
| 소유자 | 김영인 (2025.01.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 696,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 에이아이엔피엘대부 |
| 청구금액 | 1,360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.15 근저당권 · 채권최고액 1,632,000,000원 |
| 매수인 인수 | 임차보증금 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
기준이 되는 등기는 2025년 1월 15일 서남해수어류양식수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 이보다 먼저 전입한 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 두 임차인 모두 점유 부분이 '전부'로 기재돼 있어 실제 점유 범위와 임대차 관계의 중첩 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| OH ALEX HYUNWOO 전부 |
2024.12.24 | 40,000,000원 | 1,800,000원 |
대항력 있음
우선변제권 없음(배당 가정)
확정일자 미상 · 승계 해당 없음
매수인 인수 40,000,000원
|
| 김은정 전부 |
2025.12.26 | 130,000,000원 | 6,200,000원 |
대항력 없음
확정일자·우선변제 여부 미상
승계 해당 없음
기준권리 이후 전입
|
③ 시세 비교 — 숫자상 할인율을 그대로 믿으면 안 된다
등촌지와인아파트·비지니스센터의 최근 실거래 8건 평균은 1,006,250,000원입니다. 신건 최저가 696,000,000원은 이 평균의 69.2%로 표시됩니다. 그러나 이 비율을 곧바로 상가의 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
경매 대상은 제2종근린생활시설인 제106호, 전용 46.8768㎡입니다. 반면 아래 실거래 사례는 전용 59.62㎡ 또는 74.03㎡로 면적이 다르고, 해당 거래가 제106호와 동일한 용도·이용 형태의 거래인지도 확인되지 않습니다. 따라서 직접 비교 가능한 시세로 인정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.62㎡ | 10층 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 3층 | 1,030,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 12층 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 74.03㎡ | 6층 | 1,000,000,000원 |
| 2026.05 | 74.03㎡ | 14층 | 1,085,000,000원 |
| 2026.03 | 74.03㎡ | 5층 | 1,075,000,000원 |
| 2026.02 | 59.62㎡ | 18층 | 950,000,000원 |
| 2025.09 | 59.62㎡ | 13층 | 880,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 서로 다른 면적 | 8건 | 1,006,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 696,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,360,000원 |
| 인수 · OH ALEX HYUNWOO | 40,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 서남해수어류양식수산업협동조합 | 1,632,000,000원 | 686,640,000원 |
| 2. 근저당 · 한국투자저축은행 등 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 상상인저축은행 등 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당권 채권 합계 | 3,912,000,000원 | 686,640,000원 |
집행비용 9,360,000원을 추정 차감한 나머지 686,640,000원이 최초 말소기준 근저당권에 배당되는 계산입니다. 표의 근저당권자 명칭은 최초 설정 당시의 명칭이며 이후 권리이전·근질권 설정에 따른 실제 수령권자는 확인이 필요합니다. 국세·지방세의 법정기일, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당금과 순위가 달라질 수 있습니다.
현재 가정에서 근저당권 채권의 총 미배당액은 3,225,360,000원입니다. 낙찰대금으로 담보채권을 모두 변제할 수 없는 상태이지만, 미배당 채권액 전체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액으로 계산된 것은 선순위 임차보증금 40,000,000원이며, 세금 등 별도의 법적 부담 여부는 추가 검토가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 남는다
매각가격이 낮아지면 낙찰대금에 따른 자금 부담은 줄어들지만, 현재 가정에서는 선순위 임차보증금 40,000,000원은 그대로 매수인 인수입니다. 따라서 낙찰가뿐 아니라 인수금까지 더한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 696,000,000원 | 40,000,000원 | 736,000,000원 | 3,225,360,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 556,800,000원 | 40,000,000원 | 596,800,000원 | 3,363,168,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 445,440,000원 | 40,000,000원 | 485,440,000원 | 3,473,414,400원 |
실질취득금액은 시나리오별 최저매각가에 인수보증금 40,000,000원을 더한 값입니다. 취득세·등기비용·명도비용·시설 분리공사비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 매각 진행과 최저가격 변경은 법원 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 등촌동 소재 복합시설로, 염창초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 등촌역이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 18층 건물입니다. 외벽은 석재 마감 및 커튼월 방식이며 위생·급배수·승강기·기본 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)입니다. 제104~107호, 제109~112호 및 제108호는 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 사용 중이며, 일부 구역은 스크린골프 레슨장으로 이용됩니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역이며, 대체로 부정형의 평지입니다. 공시지가는 6,853,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있어 실제 매수인과 용도가 규제 대상인지 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 독립 상가와 달리 복수 호실이 하나의 영업장으로 사용되고 있습니다. 분리 가능성, 상가 수요, 임대수익 및 운영시설의 권리관계에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. OH ALEX HYUNWOO의 전입일 2024.12.24, 보증금 40,000,000원, 대항력 및 우선변제권을 원본 서류로 확인하세요. 해당 금액을 낙찰가와 별도로 취득 비용에 반영해야 합니다.
- 임대차 범위. 두 임차인의 점유 부분이 모두 '전부'로 나타납니다. 실제 임대차 목적물, 계약 당사자, 점유 구역, 사업자 및 운영자 관계를 대조하세요.
- 호실 구분. 제106호와 인접 호실 사이의 벽체·출입구·전기·급배수·소방설비의 독립 여부를 확인하세요. 향후 원상복구나 구분 공사가 필요한지도 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전. 서남해수어류양식수산업협동조합에서 에이아이엔피엘대부로 이전된 근저당권과 제이비우리캐피탈의 근질권 관계를 확인하세요. 실제 배당권자와 신청채권자에 대한 배당 계산도 대조해야 합니다.
- 체납세금. 국세·지방세 압류 4건의 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 단순히 말소기준권리 이후 압류라는 이유만으로 배당상 영향을 무시해서는 안 됩니다.
- 실질취득 계산. 신건 기준 696,000,000원에 인수보증금 40,000,000원을 더한 736,000,000원을 출발점으로 삼고, 별도의 세금·등기·명도·시설 공사비를 검토하세요.
- 적정 시세. 전용 59.62㎡·74.03㎡ 거래와 비교하지 말고 전용 46.8768㎡ 제2종근린생활시설에 적합한 매매사례, 임대료, 공실 위험, 관리비 및 수익성을 검증하세요.
- 유찰 상황. 현재 신건이며 해당 복합시설 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 나타납니다. 이 수치만으로 향후 유찰 여부나 낙찰 가능성을 예측해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장·평면도 및 법원의 최신 매각공고를 확인하세요.
맺으며 — “6.96억 낙찰이 곧 6.96억 취득은 아니다”
이 물건의 핵심은 선순위 임차인 인수와 통합 사용 중인 근린시설이라는 두 가지 문제입니다. 기준 근저당권 이후의 담보권과 압류가 매각으로 소멸하더라도, 그보다 앞서 전입한 임차인의 보증금 40,000,000원은 인수하는 것으로 분석됩니다.
따라서 신건 최저매각가 696,000,000원에 낙찰받으면 실질취득 부담은 736,000,000원입니다. 이는 세금과 명도·시설 분리비용을 포함하지 않은 금액입니다.
참고 실거래 평균 1,006,250,000원과 비교하면 가격이 낮아 보이지만, 거래 면적과 대상 물건의 용도가 다릅니다. 제106호의 독립적인 적정 시세가 검증되지 않은 상태에서 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
여기에 임차인 2명의 점유 범위가 중첩돼 기재된 점, 인접 호실과 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 사용 중인 점, 국세·지방세 압류 4건과 근저당권 이전·근질권 관계까지 고려하면 권리분석 난도가 낮은 물건은 아닙니다.
결론은 신건 적극 입찰보다 보류·추가 검증입니다. 선순위 임대차 인수 범위, 제106호의 독립적인 사용·명도 가능성, 동일 용도의 매매시세와 임대수익을 확인한 뒤에야 합리적인 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 가격이 하락하더라도 이 검증이 끝나지 않으면 섣부른 응찰은 피하는 편이 타당합니다.
