서울남부지방법원 2026타경3119. 강서구 등촌동 등촌지와인비지니스센터복합시설의 1층 112호가 경매로 나왔습니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 다른 호실과 벽체를 구분하지 않고 하나의 스크린골프장으로 이용 중인 상업용 집합건물입니다.

등기부만 보면 말소기준은 2025년 1월 15일 설정된 서남해수어류양식수산업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 근저당권과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 임차인 OH ALEX HYUNWOO의 전입일은 2024년 12월 24일로 말소기준보다 빠릅니다. 배당 가정에서도 이 임차인의 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 처리되어 있습니다.

더욱 주의할 부분은 가격 비교입니다. 같은 복합시설에서 확인된 실거래 8건은 대상 근린시설과 용도 및 면적이 일치하지 않는 주거용 거래 자료입니다. 따라서 그 거래가격을 근거로 이 골프연습장 호실이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 현재 확인되는 것은 경매 최저가와 인수금액이지, 근린시설의 확정적인 시장 할인율이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준권리는 2025년 1월 15일 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 서남해수어류양식수산업협동조합이며 채권최고액은 1,632,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025년 12월 29일 주식회사에이아이엔피엘대부로 이전되었고, 같은 날 그 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정되었습니다. 근저당권 이전과 근질권 설정을 별개의 신규 부동산 근저당 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

이후 설정된 한국투자저축은행 등 공동근저당권자들의 채권최고액 1,080,000,000원, 상상인저축은행 등 공동근저당권자들의 채권최고액 1,200,000,000원도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 국세·지방세 압류 4건 역시 말소기준 이후의 권리입니다.

다만 대상은 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 실제 점유, 사업자등록 등 상가임대차의 대항요건, 임대차 목적물의 범위와 계약관계를 원본으로 확인해야 최종 인수 여부를 확정할 수 있습니다. 아래 금액 분석은 확인된 선순위 임차보증금의 전액 인수 가정을 기준으로 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

확인된 실제 임차인은 김은정과 OH ALEX HYUNWOO의 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없으며, 두 임차인의 권리 순위는 서로 다릅니다.

* OH ALEX HYUNWOO의 우선변제권 없음은 제공된 배당 가정에 따른 분류입니다. 확정일자 및 실제 배당요구 관계는 원본 확인이 필요합니다. 김은정의 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 임차인 2명 모두 보증기관 승계인이 아닌 실제 임차인으로 집계했습니다.

하지만 두 임차인 모두 점유 부분이 전부로 기재되어 있다는 점은 별도로 점검해야 합니다. 실제 스크린골프장이 여러 호실을 구분 없이 사용하고 있기 때문에, 개별 임차계약이 어느 호실과 어느 영업공간을 대상으로 하는지 계약서·현장 점유·시설 운영관계를 대조해야 합니다. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유에 따른 명도 문제는 남을 수 있습니다.

③ 실질취득액 — 최저가와 인수액을 함께 봐야 한다

이 물건의 선순위 임차보증금은 40,000,000원으로, 신건 최저매각가 550,000,000원보다 작습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 고액 보증금 인수형과는 다릅니다. 현재 배당 가정처럼 보증금 전액이 매수인에게 인수된다면, 실질취득액은 낙찰가에 40,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

각 회차는 제공된 매각가 및 보증금 전액 인수 가정을 적용했습니다. 취득세·명도비·관리비·기타 취득 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다. 향후 배당 및 임대차 권리관계가 변경되면 인수액도 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 주거용 실거래로 근린시설을 평가하면 안 된다

등촌지와인아파트·비지니스센터와 관련해 확인된 최근 실거래는 8건입니다. 다만 이 거래들은 전용면적 59.62㎡·74.03㎡의 주거용 거래 자료로, 이번 경매 대상인 제1층 골프연습장 근린시설과 용도·면적이 다릅니다.

근린시설은 주거용 부동산과 달리 개별 호실의 독립성, 실제 임대차계약, 영업시설과의 결합 정도, 임대수익의 지속성, 해당 층의 상업적 수요 등이 거래가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

특히 본건은 여러 호실을 통합해 사용하고 있어 112호만 별도로 매각하거나 임대할 때의 경제적 효용이 중요합니다. 현재 확인된 자료만으로는 실질취득 590,000,000원이 근린시설 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 신건 입찰의 가격 경쟁력은 보류해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 550,000,000원 가정)

근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 총 채권최고액 3,912,000,000원, 근저당권자 예상배당 합계 542,100,000원, 미배당 3,369,900,000원입니다. 근저당권 이전과 근질권 설정을 별도의 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 추정배당입니다.

신건 매각가 550,000,000원에서 추정 집행비용 7,900,000원을 공제하면 배당 가능한 금액은 542,100,000원입니다. 제공된 배당 가정에서는 이 금액이 모두 을구 1번 근저당권에 배정되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

다만 을구 1번 근저당권은 이후 에이아이엔피엘대부로 이전되었고 근저당권부채권에 근질권도 설정되어 있습니다. 예상배당표에 표시된 최초 근저당권자 명칭이 실제 최종 배당수령자와 일치하는지는 채권양도 및 근질권 관계를 반영한 배당절차에서 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 염창초등학교 북서측 인근. 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 등촌역이 소재합니다. 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 18층의 복합건물로 석재 외장 및 커튼월 방식 등이 적용되어 있습니다. 위생·급배수·승강기·기본 소방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로 접근. 북동측 약 30m, 남동측 약 10m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래허가구역에 관한 기재도 있어 실제 취득 용도에 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
• 토지. 토지면적 8,063.2㎡, 공시지가 6,853,000원/㎡, 부정형의 평지로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
• 시설 운영. 112호 단독 이용이 아니라 다른 호실과 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 이용 중입니다. 개별 호실의 출입·시설·영업공간 분리 가능성이 환금성 판단의 핵심입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 계약 확인. OH ALEX HYUNWOO의 임대차계약서, 2024.12.24 전입관계, 실제 점유, 상가임대차 대항요건 및 보증금 반환관계를 확인하세요.
• 인수보증금 별도 반영. 신건 최저가 550,000,000원에 보증금 40,000,000원을 더한 실질취득 590,000,000원을 기준으로 자금을 검토하세요.
• 김은정 점유관계. 보증금 130,000,000원, 월차임 6,200,000원, 전입일 2025.12.26의 임대차가 정확히 어느 공간에 해당하는지 확인하세요. 대항력 없는 임차인도 명도 대상이 될 수 있습니다.
• 두 임차인의 점유 범위 대조. 모두 전부 점유로 기재되어 있으므로 실제 호실별 계약 목적물, 시설 운영자, 임차인 간 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 스크린골프장 시설 분리. 112호가 독립적인 출입·영업·임대 공간으로 이용 가능한지, 다른 호실과 공용으로 사용하는 설비가 무엇인지 확인하세요.
• 실거래 비교 오류 방지. 주거용 실거래 평균 1,006,250,000원과 근린시설 최저가를 비교해 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요. 별도의 근린시설 거래사례와 임대수익 확인이 필요합니다.
• 공동담보·채권양도 확인. 을구 1번 근저당권의 공동담보, 에이아이엔피엘대부로의 채권양도, 제이비우리캐피탈의 근질권 설정관계를 대조하세요.
• 세금 및 관리비 확인. 국세·지방세 압류 4건과 관련한 교부청구, 당해세 여부, 공용부분 관리비 체납을 확인하세요.
• 최신 매각조건 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서와 특별매각조건을 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인하세요.

맺으며 — “후순위 권리가 소멸해도 인수 위험은 남는다”

이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 임차인 보증금 40,000,000원이 매수인 인수 대상으로 분석된다는 점입니다. 신건에서 최저매각가로 낙찰받더라도 권리상 실질취득액은 590,000,000원입니다.

둘째, 경매 대상이 독립적으로 구획된 일반 상가가 아니라 여러 호실과 연결된 스크린골프장의 일부라는 점입니다. 선순위 임차인과 후순위 임차인이 모두 전부 점유로 기재되어 있고, 실제 호실의 독립성과 시설 분리 가능성도 확인해야 합니다. 다른 호실과의 영업상 결합이 강할수록 개별 호실의 재임대·매각이 어려워질 수 있습니다.

현재 확인된 실거래 자료는 주거용 거래로 대상 근린시설의 적정 시세를 입증하지 못합니다. 따라서 최저가 5.5억이라는 숫자만으로 가격 매력이 있다고 평가해서는 안 됩니다. 후순위 등기권리의 소멸은 긍정적이지만, 선순위 보증금 인수와 통합 영업공간의 권리·이용관계는 상당한 주의가 필요한 상태입니다.

종합 판단은 C등급. 신건 입찰을 서두르기보다 선순위 임차인의 법적 대항요건, 실제 인수금액, 점유관계, 호실 독립성, 그리고 근린시설 자체의 시장가치를 검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다.