창원지방법원 2025타경22208. 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 10층 1001호, 전용 58.8㎡ 아파트입니다. 2002년 8월 사용승인된 290세대 단지로, 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 경매를 신청한 채권자는 인천치과의사신용협동조합이며, 말소기준권리는 2019년 9월 11일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 10,000,000원이고, 2026년 3월 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 등기가 확인됩니다.

이 사건은 단순히 근저당권 하나만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 신탁회사 소유, 근저당권 이전, 여러 호수에 걸친 전입·배당요구 관계가 함께 나타납니다. 매각으로 말소되는 등기권리와 실제 점유·임대차 문제를 구분해야 하며, 권리상 인수액이 0원으로 표시된다는 이유만으로 명도나 배당 문제가 모두 해결됐다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁과 점유는 별도 확인

권리분석의 기준점은 2019.09.11 인천치과의사신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 국가 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 통영시의 2020년 압류는 2020.11.11 이미 말소됐습니다. 과거 국민은행·우리은행·하나은행·한국산업은행의 근저당권과 관련 가처분도 이미 말소된 이력이므로 현존 인수채무처럼 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 본건 1001호와 다른 호수를 구분해야 한다

전입·점유 및 배당요구 관련자로 7명이 확인됩니다. 이 중 김대윤은 본건 1001호 전부로 명시되어 있고, 최희정·황경애·심재양은 각각 1004호·1104호·1201호로 기재되어 있습니다. 나머지 김혜영·김민희·강옥숙은 호수가 특정되지 않아 본건 1001호와의 관련성을 추가로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.

* 최희정·황경애·심재양의 보증금은 기재된 수치 1,000을 원 단위로 표시했습니다. 실제 임대차계약서상 금액과 단위 확인이 필요합니다. 세 사람은 본건 1001호가 아닌 다른 호수로 표시되어 본건 보증금에 합산하지 않습니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권의 성립·순위가 확인되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 높은 신건 가격

도남청솔 동일 전용면적 58.8㎡의 최근 실거래 12건입니다. 비교대상 거래는 2026년 1월부터 10월까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 75,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 80,000,000원입니다. 신건 최저가 89,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다.

실거래 최저는 65,000,000원, 최고는 90,000,000원입니다. 신건 최저가 89,000,000원은 거래 최고가에 가까운 수준으로, 최근 평균 대비 117.9%입니다. 2026년 10월 최신 거래가 80,000,000원과 비교해도 감정가 수준에서 매수할 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

같은 면적이라도 층·향·수리 상태에 따른 차이는 존재합니다. 본건은 10층이지만, 최근 거래에는 9층 90,000,000원과 9층 70,000,000원이 함께 있어 층수만으로 가격을 단정하기도 어렵습니다. 중요한 것은 89,000,000원이라는 입찰 기준가격이 최근 거래 분포의 상단에 있다는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 산정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제와 개별 배당순위 변경 가능성은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자도 확인해야 합니다. 소유자 교부 예정액은 신탁재산 관계와 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 매수인에게 귀속되는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 별개

현재 회차의 89,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 가정가격인 71,200,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가격은 56,960,000원입니다. 다만 이는 실제 유찰이나 낙찰을 보장하는 가격이 아니라 회차별 계산 시나리오입니다.

세 회차 모두 근저당 채권최고액 10,000,000원은 예상배당상 전액 충당되고, 명시된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 현재 확인된 배당·권리구조를 전제로 한 추정이며, 미확인 점유자 보증금, 세금, 명도비용 등의 실제 부담이 없다는 보장은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 통영시 도남동 소재 한려초등학교 북동측 인근입니다. 간선도로변 근린생활시설·공동주택·임야 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근과 출입이 용이하고, 지역 내 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 북측 왕복 4차선 포장도로 및 서측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2002.08.29 사용승인된 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 건물입니다. 위생·급배수·난방설비와 각층 소화전, 승강기 등이 설치돼 있습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 부정형의 평탄한 아파트 부지입니다. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가 기준금액은 ㎡당 461,000원입니다.
• 토지이용 제한. 소하천예정지(도남천)·소하천 저촉, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 사항이 확인됩니다. 관련 제한이 개별 구분건물의 이용과 향후 거래에 미치는 영향을 확인할 필요가 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태·수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 290세대 단지이며 동일 면적 최근 거래는 12건입니다. 거래가격이 65,000,000원부터 90,000,000원까지 분포하므로 거래 사례는 존재하지만 가격 편차가 있습니다. 신건 최저가가 최근 평균보다 높아 단기간 재매각 시 가격 부담을 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원의 117.9%입니다. 최신 거래 80,000,000원과도 비교해 응찰가의 경제성을 재검토해야 합니다.
• 본건 1001호 점유자 확인. 김대윤의 전입·실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자 및 배당요구 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 호수 미상 전입자 구분. 김혜영·김민희·강옥숙이 본건 1001호와 관련되는지 확인하고, 확인되지 않은 임대차 보증금을 임의로 0원으로 확정하지 않아야 합니다.
• 다른 호수의 배당요구 구분. 최희정(1004호)·황경애(1104호)·심재양(1201호)의 배당요구를 본건 1001호 임차인 배당으로 혼동하지 않아야 합니다. 보증금 수치와 단위도 계약서 원본으로 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2019-135호와 2025.11.25 신탁주의사항을 확인해 임대차·관리·처분권한 및 수익자 관계를 검토해야 합니다.
• 채권액 차이 확인. 경매 청구액 668,801,000원과 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이, 공동담보관계, 근저당권 이전등기 및 현재 채권자를 대조해야 합니다.
• 당해세와 배당순위. 국가 압류와 과거 통영시 압류 이력, 세금의 법정 우선순위, 임차인 최우선변제 가능성을 실제 배당자료와 대조해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 인도명령 가능 여부, 명도 협의와 미납 공용관리비 부담을 사전에 확인해야 합니다.
• 현장 내부 상태. 2002년 사용승인 건물인 점과 동일 면적 거래가격의 편차를 고려하여 내부 수리·설비 상태와 해당 호수의 개별 조건을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁원부, 채권이전 관련 서류, 실거래 내역 및 법원 매각공고를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 가격과 확인되지 않은 관계

이 물건의 등기상 말소기준은 비교적 분명합니다. 2019년 인천치과의사신용협동조합 근저당이 기준이고, 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

그러나 이것을 곧바로 모든 위험이 해소된 안전한 물건으로 해석하기는 어렵습니다. 신탁회사가 등기상 소유자이고, 근저당권 이전등기가 있으며, 경매 청구액과 근저당 채권최고액 사이의 차이가 큽니다. 무엇보다 본건 1001호 전입자의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았고, 호수 미상 전입자들의 실제 점유관계도 명확하게 구분해야 합니다.

가격 측면의 결론은 더욱 분명합니다. 실질취득 추정액 89,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 75,500,000원의 117.9%이며, 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래분포의 상단에 가까운 신건 가격을 고려하면, 현시점에서 저가매수의 장점은 확인되지 않습니다.

종합 판단은 신건 입찰 신중·권리확인 우선입니다. 향후 가격이 조정되더라도 신탁원부, 점유관계, 채권이전 및 배당구조를 먼저 검증해야 합니다. 매각으로 소멸하는 권리와 실제 취득 과정에서 발생할 비용을 구분하는 것이 이 사건의 핵심입니다.