창원지방법원 2025타경22208. 경상남도 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 10층 1004호입니다. 전용면적은 58.8㎡이며, 2002.08.29 사용승인된 12층 건물의 10층에 위치한 아파트입니다. 단지는 290세대 규모입니다.
이 물건의 특징은 신탁회사 소유의 아파트가 담보권 실행으로 경매에 나왔다는 점입니다. 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이며, 근저당권 설정 당시 채무자는 주식회사더위너스입니다. 말소기준권리는 2019.09.11 설정된 인천치과의사신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이후 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
특히 신청채권자의 청구액은 668,801,000원으로, 이 호실 등기상 근저당 채권최고액인 10,000,000원과 상당한 차이가 있습니다. 공동담보목록을 동반한 근저당이라는 점까지 고려하면, 사건 전체 청구액과 이 호실에서 배당되는 담보권 금액을 구별해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남동 410-1 도남청솔아파트 101동 10층 1004호 도로명주소: 경상남도 통영시 도남로 190 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 58.8㎡ |
| 건물 / 단지 | 12층 건물 중 10층 · 290세대 · 사용승인 2002.08.29 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 기존 채무자 | 주식회사더위너스 |
| 감정가 | 89,000,000원 |
| 최저매각가 | 89,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 | 인천치과의사신용협동조합 |
| 청구금액 | 668,801,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.11 인천치과의사신용협동조합 근저당권 채권최고액 10,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2026.03.10 등기) |
| 매수인 인수권리 | 명세서상 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁과 점유는 확인
말소기준권리는 2019.09.11 접수된 을구 11번 근저당권입니다. 같은 날 소유권이전과 신탁등기가 이루어졌으며, 근저당권의 접수번호는 19056, 신탁등기의 접수번호는 19057입니다. 등기 접수 순서상 근저당권이 신탁등기보다 앞섭니다.
말소기준권리 이후 이루어진 임의경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2026.03.10 근저당권 이전등기는 기존 근저당권의 권리자 변경이므로 새로운 선순위 담보권이 생긴 것은 아닙니다. 해당 근저당권 자체도 매각에 따른 말소 대상입니다.
등기에는 신탁원부 제2019-138호가 나타나며, 2025.11.25 신탁주의사항도 부기됐습니다. 신탁재산의 관리·처분 조건과 임대차 권한, 수익자 관계는 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 1004호와 다른 호실을 구별
현황조사 등에서 확인되는 이름은 총 7명입니다. 그러나 이 경매의 대상은 101동 1004호이며, 조사된 이름 중에는 1001호·1104호·1201호처럼 다른 호실이 명시된 사람도 포함돼 있습니다. 따라서 전체를 1004호 임차인으로 취급하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
1004호를 명시적으로 점유 부분으로 신고한 사람은 최희정입니다. 전입신고는 2020.11.18로 말소기준권리인 2019.09.11보다 늦습니다. 보증금은 1,000원으로 기재되어 있으며, 배당요구는 2025.11.28 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않습니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최희정 1004호 전부 · 본건 |
2020.11.18 | 1,000원 | 2025.11.28 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 김대윤 1001호 전부 · 다른 호실 |
2020.08.13 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김혜영 점유 호실 미상 |
2022.03.14 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민희 점유 호실 미상 |
2025.05.19 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 강옥숙 점유 호실 미상 |
2020.09.14 | 미상 | 2026.01.05 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 황경애 1104호 전부 · 다른 호실 |
2025.02.19 | 1,000원 | 2025.11.28 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 심재양 1201호 전부 · 다른 호실 |
2020.05.29 | 1,000원 | 2026.01.28 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
대항력은 말소기준권리와 전입신고일의 선후관계를 기초로 판단했습니다. 보증금·확정일자·실제 점유 부분이 확인되지 않은 사람은 대항력을 확정하지 않았습니다. 표시된 전입신고일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 우선변제는 확정일자 및 배당요건의 추가 확인이 필요합니다.
1001호의 김대윤, 1104호의 황경애, 1201호의 심재양은 다른 호실로 기재되어 있으므로 본건 보증금 인수액에 직접 합산하지 않습니다.
최희정의 보증금은 1,000원으로 기재돼 있으나, 임대차계약서와 배당요구서의 금액을 원본 대조할 필요가 있습니다. 확인되지 않은 보증금이나 우선변제액을 임의로 산정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
도남청솔아파트 전용 58.8㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 2026.10의 80,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저매각가인 89,000,000원은 두 기준 모두를 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 58.8㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2026.04 | 58.8㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 58.8㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.8㎡ | 12건 | 75,500,000원 |
거래 가격의 범위는 65,000,000원~90,000,000원입니다. 일부 거래가 90,000,000원에 이루어졌다고 하더라도, 대부분의 거래를 대표하는 최근 12개월 평균은 75,500,000원입니다.
신건 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.9%입니다. 최신 2026.10 거래인 80,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 가격을 두고 실거래보다 싸다거나 저평가된 경매물건이라고 판단할 근거는 없습니다.
취득세·등기비용·명도비용 등이 추가될 수 있어 실제 총투입금은 이보다 커질 수 있습니다. 현재 회차에서 낮은 권리 인수액만을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
현재 가격이 최근 실거래 평균을 웃돌기 때문에, 실제 입찰에서는 유찰 이후 가격과 개별 호실의 상태를 함께 비교하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,002,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 인천치과의사신용협동조합 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,998,000원 |
| 매각대금 합계 | - | 89,000,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 등기상 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·국가 압류 관련 조세채권·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
여기서 주의할 것은 신청채권자의 청구액 668,801,000원과 예상 근저당권 배당액 10,000,000원을 동일하게 취급하지 않는 것입니다. 이 호실의 등기상 근저당권 채권최고액은 10,000,000원이고, 공동담보목록은 제2019-199호입니다. 배당 시뮬레이션은 해당 금액을 기준으로 산정되어 있으므로 실제 채권관계와 공동담보 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오
현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 같습니다. 다음 표는 감정가의 100%·80%·64%를 적용한 회차별 가격 시나리오입니다. 유찰 이후 매각기일과 실제 최저가 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 89,000,000원 | 10,000,000원 | 76,998,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 71,200,000원 | 10,000,000원 | 59,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 56,960,000원 | 10,000,000원 | 45,534,720원 | 0원 |
각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 소유자 잔여금은 회차별 집행비용 추정치를 반영한 값이며 실제 배당액이 아닙니다. 조세채권과 임차인 배당요건에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 현재 신건보다는 유찰 이후의 가격대에서 비교 우위가 생길 가능성이 있습니다. 다만 실제 낙찰가격은 경쟁입찰 결과에 따라 달라지며, 점유·신탁·건물 상태·추가 비용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
따라서 예상배당표의 소유자 잔여금 76,998,000원을 확정금액으로 보거나, 조세채권이 존재하지 않는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 위치 및 주위환경. 경상남도 통영시 도남동 소재 한려초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 간선도로변 근린생활시설, 공동주택, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근과 출입이 용이하고, 지역 내 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 북측 왕복 4차선 포장도로, 서측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕의 12층 아파트입니다. 벽지 등 내장재, 새시창호와 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 확인됩니다. 사용승인일은 2002.08.29입니다.
- 용도지역. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지이용 관련 사항으로 소하천예정지 및 소하천 저촉, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 지목은 대, 토지면적은 13,532.1㎡, 공시지가는 461,000원/㎡입니다. 토지는 부정형이며, 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와 실제 현황의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 해당 1004호 내부의 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 거래 및 환금성. 단지는 290세대 규모이고 전용 58.8㎡의 최근 12개월 거래는 12건입니다. 거래금액은 65,000,000원부터 90,000,000원까지 분포해 가격 편차가 있습니다. 매도 시 개별 호실의 상태와 호가 수준에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 신건의 가격 메리트. 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 75,500,000원의 117.9%입니다. 권리 인수액이 0원이라는 이유만으로 매력적인 매수가격이라고 판단하지 마세요.
- 말소기준권리 확인. 을구 11번, 2019.09.11 설정 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액 10,000,000원, 공동담보목록 제2019-199호 및 이후 근저당권 이전관계를 대조해야 합니다.
- 청구액과 담보채권 구분. 경매 청구액 668,801,000원과 해당 호실의 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원의 관계를 확인하세요. 공동담보 배당과 실제 채권관계가 중요합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 신탁원부 제2019-138호를 통해 신탁 목적, 관리·처분 조건 및 임대차 권한을 확인하세요.
- 1004호 실제 점유자 확인. 최희정이 1004호 전부로 표시되지만, 다른 호실 관련 이름과 점유 호실 미상자가 함께 조사됐습니다. 1004호 현장 점유자와 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 원본 대조. 최희정의 보증금은 1,000원으로 기재돼 있습니다. 배당요구서와 임대차계약서의 금액, 확정일자 및 배당요건을 확인하세요.
- 후순위 압류 확인. 2026.03.30 국가 압류는 매각 소멸 대상으로 분석되지만, 당해세·법정기일·조세채권의 배당우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 회차 전략. 신건 89,000,000원과 1회 유찰 71,200,000원, 2회 유찰 56,960,000원의 가격 차이를 최근 실거래와 비교하세요. 유찰 가능성이나 실제 낙찰가격은 보장되지 않습니다.
- 관리비 및 명도. 명세서상 인수권리가 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도 협의가 필요할 수 있습니다. 관리비 체납 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분도 확인해야 합니다.
- 토지·건물 현황. 소하천 관련 토지이용 규제, 건축물대장, 내부 상태, 누수·수선 필요사항을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건 및 매각기일 변경 여부를 최신 자료로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 비싸게 사면 좋은 경매가 아니다”
통영 도남청솔아파트 1004호는 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서에도 인수권리 없음이 표시된 물건입니다. 제시된 권리관계만으로는 매수인이 승계할 담보권이나 대항력 있는 임차보증금이 확인되지 않습니다.
그러나 이 물건을 단순한 안전형 경매로만 보기는 어렵습니다. 소유자가 신탁회사이고, 여러 호실의 임차·점유 관계가 함께 나타나며, 신청채권자의 청구액과 본건 근저당권 채권최고액 사이에도 차이가 있습니다. 신탁원부와 1004호 임대차 및 실제 점유 상태의 확인이 중요합니다.
무엇보다 가격이 문제입니다. 현재 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 75,500,000원의 117.9%입니다. 최신 거래인 80,000,000원도 초과합니다. 권리상 인수액이 0원이어도 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
반면 유찰 시나리오에서는 71,200,000원, 56,960,000원으로 최저가가 내려갑니다. 권리·점유 확인이 끝나고 실제 입찰가격이 최근 실거래보다 낮아지는 구간이라면 재검토할 여지가 있습니다.
결론은 ‘권리상 인수 부담 낮음, 신탁·점유 확인 필요, 신건 가격 보류’입니다. 현재의 최저가만으로 응찰할 물건이라기보다, 실제 점유관계를 확인하고 최근 시세를 기준으로 입찰가격을 판단해야 할 사건입니다.
