창원지방법원 2025타경22208. 경상남도 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 10층 1005호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 89,000,000원인 신건으로, 매각기일은 2026년 11월 9일입니다.

권리관계의 출발점은 2019년 9월 11일 인천치과의사신용협동조합이 설정한 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 일반적인 개인 소유 아파트와는 다릅니다. 등기상 소유자가 교보자산신탁주식회사인 신탁부동산이고, 근저당권 이전등기까지 존재합니다. 또한 현황조사 등에 등장하는 여러 전입자의 호수가 서로 다르거나 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 실제 점유·명도 문제는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁관계는 확인

등기상 기준이 되는 권리는 2019.09.11 접수된 을구 11번 근저당권입니다. 근저당권자는 인천치과의사신용협동조합, 채무자는 주식회사더위너스이며, 채권최고액은 10,000,000원입니다.

이후 2025.11.19 임의경매개시결정과 2026.03.30 국가 압류가 등기됐습니다. 두 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 국민은행·우리은행·하나은행·한국산업은행 근저당 등도 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 분석 — 1005호와 타 호실을 구분

현황조사와 문건접수 등에서 확인되는 전입·임차 관련 명단은 총 7명입니다. 다만 이들 전원이 경매 대상인 1005호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 1001호·1004호·1104호·1201호처럼 다른 호실이 명시된 사람이 있고, 일부는 점유 호수가 확인되지 않습니다.

* 표시된 전입일은 모두 2019.09.11 말소기준권리보다 늦으므로 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는다는 취지입니다. 다만 호수 미상자의 실제 점유 호실, 임대차관계, 확정일자와 보증금은 별도 확인이 필요합니다. 보증금 1,000원은 확인된 기재금액이며 실제 계약서의 금액 단위를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 117.9%

도남청솔아파트 동일 평형인 전용 58.8㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 75,500,000원, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 80,000,000원입니다.

실거래 가격은 65,000,000원~90,000,000원에 분포합니다. 최근 평균 75,500,000원에 비해 신건 최저가 89,000,000원은 13,500,000원 높습니다.

최신 거래가인 80,000,000원과 비교해도 9,000,000원 높습니다. 따라서 89,000,000원에 입찰하는 것은 최근 거래가격에 비해 유리하다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)

집행비용 2,002,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 표시했으며, 실제 채권액·채권양도·공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 잔여금은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 가격·배당 시나리오

신건에서 유찰될 경우의 매각가격과 예상배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 71,200,000원으로 낮아지며, 최근 12개월 실거래 평균인 75,500,000원을 밑돌게 됩니다.

2회 유찰 시에는 56,960,000원으로 더 낮아집니다. 다만 이는 회차별 가정가격으로, 실제 유찰 여부나 향후 낙찰가격을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 통영시 도남동 소재 한려초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 간선도로변 근린생활시설, 공동주택 및 임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근 및 출입이 용이하며, 지역 내 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2002.08.29 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전·승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다. 소하천예정지 및 소하천 관련 저촉사항, 상대보호구역 등도 확인됩니다.
• 토지. 부정형의 평탄한 아파트 부지이며, 토지면적은 13,532.1㎡, 공시지가는 461,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 290세대 규모의 아파트로 동일 평형 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 65,000,000원부터 90,000,000원까지 분포해, 층과 개별 상태에 따라 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 검토. 신건 최저가 89,000,000원은 최근 실거래 평균 75,500,000원의 117.9%입니다. 현재 가격을 저가 매수 기회로 판단하지 않도록 주의해야 합니다.
• 유찰 후 가격 확인. 1회 유찰 가정가격은 71,200,000원, 2회 유찰 가정가격은 56,960,000원입니다. 실제 매각기일과 최저가격을 다시 확인해야 합니다.
• 1005호 점유관계. 1001호·1004호·1104호·1201호 관련 명단을 1005호 임차인으로 혼동하지 않아야 합니다. 호수 미상자의 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 임대차계약 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자의 임대차관계, 배당요구 여부 및 대항력 판단 근거를 대조해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2019-139호를 열람하여 신탁재산의 관리·처분권한과 임대차 관련 약정사항을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 인천치과의사신용협동조합의 경매신청 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 채권액. 공동담보목록 제2019-199호, 청구금액 668,801,000원과 채권최고액 10,000,000원의 차이를 확인해야 합니다.
• 세금 및 배당. 국가 압류가 등기되어 있으므로 관련 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다. 압류등기의 매각 소멸만으로 당해세 배당 문제까지 해결되는 것은 아닙니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고, 공용부분 체납관리비 등 추가 부담 가능성을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 조건부 양호, 가격은 보류”

도남청솔아파트 1005호는 말소기준권리 이후 등기된 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수금액 역시 0원입니다.

그러나 신탁부동산이라는 특수성과 1005호의 실제 점유관계가 확정되지 않았다는 점은 입찰 전 반드시 해소해야 하는 확인사항입니다. 특히 다른 호실로 표시된 전입자들을 모두 경매 대상 임차인으로 간주하거나, 반대로 실제 점유자가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격은 더욱 명확합니다. 최근 12개월 실거래 평균이 75,500,000원이고 최신 거래가가 80,000,000원인데, 신건 최저가는 89,000,000원입니다. 최근 평균 대비 117.9%로, 현재 가격에는 실질적인 할인 메리트가 없습니다.

단지 평균 유찰 횟수는 0.7회이므로 유찰을 당연하게 기대할 수는 없지만, 1회 유찰 가정가격인 71,200,000원부터 최근 시세 대비 가격 경쟁력이 생기는 구조입니다.

결론은 신건 입찰 보류, 유찰 후 가격 재평가입니다. 신탁원부·점유관계·공동담보·조세채권을 확인한 다음, 실제 입찰가격과 인수위험을 함께 판단하는 것이 적절합니다.