창원지방법원 2025타경22208. 경상남도 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 10층 1003호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 89,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2019년 9월 11일 설정된 인천치과의사신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 10,000,000원입니다. 해당 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었고, 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그런데 이 물건은 일반적인 개인 소유 아파트 경매와는 다릅니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사(수탁자)로 표시되어 있습니다. 또한 현황조사에 전입자 7명이 등장하지만, 이 가운데 1001호·1004호·1104호·1201호와 같이 다른 호실이 명시된 사람들이 포함되어 있습니다. 경매 대상인 1003호의 실제 점유자와 임대차관계를 구분해 확인하는 작업이 필요합니다.
가격도 부담입니다. 같은 단지 전용 58.8㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 75,500,000원이고, 가장 최근 거래인 2026년 10월 거래가는 80,000,000원입니다. 현재 최저매각가 89,000,000원은 두 기준 모두를 웃돌기 때문에 시세보다 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남동 410-1 도남청솔아파트 101동 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 도남로 190 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 12층 건물 중 10층 1003호 |
| 동일 평형 기준 | 전용 58.8㎡ |
| 단지 개요 | 도남청솔 · 290세대 · 사용승인 2002.08.29 |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 인천치과의사신용협동조합 |
| 청구금액 | 668,801,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.11 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 신탁관계 확인
핵심 말소기준은 2019.09.11 접수된 을구 11번 근저당권입니다. 인천치과의사신용협동조합을 근저당권자로 하여 주식회사더위너스를 채무자로 설정되었으며, 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이후 2025.11.24 확정채권양도를 원인으로 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전되었습니다.
2025.11.19 임의경매개시결정과 2026.03.30 국가 압류는 말소기준권리 이후의 등기로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 통영시의 2020.10.21 압류는 2020.11.11 이미 말소되었습니다. 과거에 설정된 다른 근저당권과 가처분 등도 등기부상 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 1003호 특정 여부가 핵심
현황조사 및 문건접수에 나타나는 사람은 총 7명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 7명 전부가 경매 대상인 1003호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 일부는 다른 호실이 명시되어 있고, 일부는 점유 호실이 미상입니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김대윤 1001호 전부 |
2020.08.13 | 미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 | 미확인 |
| 김혜영 호실 미상 |
2022.03.14 | 미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 | 미확인 |
| 최희정 1004호 전부 |
2020.11.18 | 1,000원 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 | 2025.11.28 |
| 김민희 호실 미상 |
2025.05.19 | 미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 | 미확인 |
| 강옥숙 호실 미상 |
2020.09.14 | 미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 | 2026.01.05 |
| 황경애 1104호 전부 |
2025.02.19 | 1,000원 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 | 2025.11.28 |
| 심재양 1201호 전부 |
2020.05.29 | 1,000원 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 | 2026.01.28 |
대항력 표시는 2019.09.11 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 확정일자·보증금·실제 점유관계에 관한 별도 확인이 필요한 부분은 우선변제 미확인으로 표시했습니다. '승계 없음'은 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않는다는 의미입니다.
확인된 전입일은 모두 말소기준권리인 2019.09.11 이후이므로 기재된 전입일만을 기준으로 하면 근저당권보다 선순위인 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금 미상자가 존재하고 신탁관계까지 얽혀 있으므로 전입 시점만으로 모든 임대차·점유 문제를 종결해서는 안 됩니다. 특히 경매 대상 1003호에 대한 정확한 점유·임대차 내역과 신탁원부상 임대차 권한을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 117.9%
도남청솔아파트는 290세대 규모의 아파트 단지입니다. 전용 58.8㎡ 동일 평형의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 75,500,000원입니다. 현재 최저매각가 89,000,000원은 이 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 58.8㎡ | 2층 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 7층 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 9층 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 3층 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 5층 | 79,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 3층 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 5층 | 74,000,000원 |
| 2026.04 | 58.8㎡ | 9층 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 58.8㎡ | 12층 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 12층 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6층 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6층 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.8㎡ | 12건 | 75,500,000원 |
최근 거래는 65,000,000원~90,000,000원에 분포합니다. 평균은 75,500,000원이고 2026년 10월 최신 거래가는 80,000,000원입니다. 신건 최저가 89,000,000원은 평균보다 13,500,000원 높고, 최신 거래보다도 9,000,000원 높습니다.
같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 따라서 반드시 여러 차례 유찰된다고 가정할 수는 없습니다. 유찰 여부는 미정이지만, 현재 가격이 최근 시세보다 높은 만큼 가격 하락 여부를 지켜보는 접근이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,002,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 인천치과의사신용협동조합 (이전등기 있음) | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | — | 76,998,000원 |
| 합계 | — | 89,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제·기타 우선배당은 반영하지 않았습니다. 소유자 잔여액 76,998,000원은 확정 배당액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수보다 가격이 변수
현재 회차와 유찰 가정에 따른 매각가격 및 배당 추정치는 다음과 같습니다. 어느 시나리오에서나 현재 확인된 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 계산은 임차관계와 우선배당 등의 추가 확인을 전제로 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 89,000,000원 | 10,000,000원 | 76,998,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 71,200,000원 | 10,000,000원 | 59,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 56,960,000원 | 10,000,000원 | 45,534,720원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 도남동 소재 한려초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 간선도로변 근린생활시설, 공동주택 및 임야 등이 혼재되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근과 출입이 용이하고 지역 내 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 12층 건물이며, 사용승인일은 2002.08.29입니다. 위생·급배수·난방설비, 각층 소화전 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소하천예정지 및 상대보호구역 등 토지이용상 제한이 표시되어 있습니다. 토지 공시지가는 461,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 여부는 별도 현장확인이 필요합니다.
- 환금성. 290세대 단지로 최근 12개월 동일 평형 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 65,000,000원~90,000,000원으로 편차가 있어 향후 매도 시에도 층·상태·가격 조건의 영향을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확보. 신탁원부 제2019-137호의 수익자, 관리·처분권한, 임대차 승인 조건 및 경매 관련 조항을 확인하세요.
- 1003호 점유자 확인. 현황조사에 나타나는 7명 가운데 다른 호실의 전입자와 호실 미상자를 구분하고, 1003호의 실제 점유자가 누구인지 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 보증금·확정일자·점유 개시일·배당요구 여부를 확인하세요. 특히 보증금 미상자와 임대차 권한 문제를 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 인천치과의사신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이어지는 권리이전 등기와 공동담보 관계를 확인하세요.
- 청구금액 확인. 신청 청구액 668,801,000원과 확인된 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이를 채권계산서·배당요구 내역으로 대조하세요.
- 세금·관리비. 국가 압류의 대상 채권과 당해세 여부를 확인하고, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 가능성이 있는 부분을 관리사무소에 확인하세요.
- 시세 비교. 신건 89,000,000원이 최근 평균 75,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 모두 웃돈다는 점을 반영하여 입찰가격을 검토하세요.
- 매각 범위 확인. 감정평가서에는 여러 호실이 함께 기술되어 있으므로, 해당 사건의 매각목록과 1003호의 평가 범위 및 점유 내역을 대조하세요.
- 최신 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 사건 진행상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “소멸하는 권리와 확인되지 않은 위험은 다르다”
이 물건의 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 분명합니다. 2019년 설정된 근저당권을 말소기준으로 후순위 경매개시결정과 압류가 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 표시됩니다. 그러나 수탁자 소유의 신탁부동산이라는 점과 현황조사상 전입자들의 호실이 서로 다르거나 미상이라는 점은 실제 입찰 전에 반드시 정리해야 할 부분입니다.
가격은 더욱 명확합니다. 동일 평형 최근 실거래 평균이 75,500,000원인데 신건 최저매각가는 89,000,000원입니다. 최근 평균의 117.9%에 이르는 가격을 단지 경매라는 이유로 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 1회 유찰 가정 가격 71,200,000원에서는 가격 경쟁력을 다시 검토할 수 있지만, 그 이전에 신탁·임차·점유관계 확인이 선행되어야 합니다.
결론은 권리 소멸 구조는 양호하나 점유·신탁 검증은 필요하고, 신건 가격은 보류입니다. 1003호의 정확한 매각 범위와 점유자가 확인되고 입찰가격이 최근 시세보다 충분히 낮아지는 시점에 접근하는 것이 합리적입니다.
