창원지방법원 2025타경22208. 경상남도 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 11층 1103호입니다. 감정평가 자료상 아파트로 이용 중이며, 비교 대상 면적은 전용 58.8㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사로 확인됩니다.
권리 흐름의 중심은 2019년 9월 11일 설정된 인천치과의사신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 10,000,000원으로, 2026년 3월 10일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 기준권리 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 사건 청구액 668,801,000원과 해당 근저당권의 채권최고액은 크게 차이가 나므로, 청구채권의 구성과 공동담보 관계를 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남동 410-1 도남청솔아파트 제101동 제11층 제1103호 도로명주소: 경상남도 통영시 도남로 190 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 58.8㎡(실거래 비교 대상 면적) · 12층 건물 중 11층 1103호 |
| 사용승인 / 규모 | 2002.08.29 · 총 290세대 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사(수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 인천치과의사신용협동조합 / 668,801,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 11번 근저당권 · 2019.09.11 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.03.10 등기 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신탁 관련 사항 | 신탁주의사항이 등기되어 있으므로 임대차 등 법률행위와 관련된 신탁 조항은 신탁원부로 확인할 필요가 있습니다. |
① 권리 흐름 — 기준 근저당과 후순위 압류 확인
말소기준권리는 2019년 9월 11일 접수된 을구 11번 근저당권입니다. 해당 권리는 2026년 3월 10일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것으로 기재되어 있습니다. 2025년 11월 19일 임의경매개시결정과 2026년 3월 30일 국의 압류는 기준권리 이후에 등기되어, 매각으로 소멸하는 권리로 표시됩니다.
② 현황조사 전입자 — 1103호 해당 여부 확인 필수
현황조사 및 문건접수 기록에는 전입자 7명의 기록이 있습니다. 이 가운데 명시된 점유 호실은 1001호·1004호·1104호·1201호로, 대상인 1103호와 다릅니다. 나머지 김혜영·김민희·강옥숙은 점유 호실이 미상입니다. 따라서 7명 전부를 1103호 임차인으로 보거나, 반대로 대상 호실에 임차인이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대윤 | 1001호 전부 | 2020.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 김혜영 | 미상 | 2022.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 최희정 | 1004호 전부 | 2020.11.18 | 1,000 (단위 미상) | 없음 | 미상 | 없음 | 요구 · 2025.11.28 |
| 김민희 | 미상 | 2025.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 강옥숙 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 요구 · 2026.01.05 |
| 황경애 | 1104호 전부 | 2025.02.19 | 1,000 (단위 미상) | 없음 | 미상 | 없음 | 요구 · 2025.11.28 |
| 심재양 | 1201호 전부 | 2020.05.29 | 1,000 (단위 미상) | 없음 | 미상 | 없음 | 요구 · 2026.01.28 |
대항력은 각 기록의 전입일이 2019.09.11 말소기준권리 설정일 이후라는 기재를 기준으로 표시했습니다. 확정일자 및 우선변제 관련 사항은 확인이 필요하며, 보증금 1,000으로 기재된 금액은 단위가 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래를 웃돈다
도남청솔의 전용 58.8㎡ 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 2026년 10월 80,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 89,000,000원으로, 최근 평균보다 13,500,000원, 최신 거래보다 9,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 58.8㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2026.04 | 58.8㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 58.8㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.8㎡ | 12건 | 75,500,000원 |
최근 거래 범위는 65,000,000원~90,000,000원으로 편차가 있습니다. 감정가가 실거래 최고가와 가깝다는 사실만으로 해당 호실의 가치가 입증되는 것은 아닙니다. 특히 비교 거래와 대상 물건은 층이 다르므로 내부 상태, 조망, 수리 상태 및 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 89,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 71,200,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 56,960,000원 | 64% | 0원 |
유찰 시나리오는 가격 변화에 대한 참고치이며 실제 매각 결과나 투자 수익을 보장하지 않습니다. 예상 인수액은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,002,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 인천치과의사신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,998,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 제시된 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 10,000,000원을 전액 배당하고, 매수인 인수액을 0원으로 산정했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 원본 서류 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 자료 기준)
- 입지. 한려초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 간선도로변 근린생활시설과 공동주택, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근과 출입이 가능하고, 지역 내 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 북측은 왕복 4차선 포장도로, 서측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕의 12층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비, 각층 소화전 및 승강기 등이 갖춰져 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 소하천 및 소하천예정지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태와 관리 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 290세대이며, 전용 58.8㎡의 최근 거래는 65,000,000원에서 90,000,000원까지 분포합니다. 거래가격 편차가 있어 비교 거래의 층과 내부 상태를 함께 살펴야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 웃돕니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 비교 거래와 취득 부대비용을 반영해 응찰가를 결정하세요.
- 호실별 점유. 김대윤·최희정·황경애·심재양의 기록은 1103호가 아닌 다른 호실로 기재되어 있습니다. 호실 미상인 김혜영·김민희·강옥숙의 점유 위치는 1103호와 관련이 있는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 임차보증금과 배당. 보증금이 미상인 기록이 있고, 일부 금액은 단위도 확인되지 않았습니다. 확정일자, 배당요구, 우선변제 여부와 실제 점유자를 대조하고 최우선변제 반영 여부를 재검토하세요.
- 신탁원부. 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사로 기재되어 있고 신탁주의사항이 있습니다. 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 신탁원부로 확인하세요.
- 청구액 대조. 사건 청구액 668,801,000원과 기준 근저당권 채권최고액 10,000,000원의 차이를 확인하고, 공동담보목록 및 근저당권 이전 내역을 대조하세요.
- 현장 확인. 내부 상태, 실제 점유자, 관리비 체납 여부 및 명도 가능성을 확인하세요. 등기부상 인수권리가 없다는 사실만으로 현장 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 직접 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리상 인수액 0원과 가격 메리트는 별개
도남청솔아파트 1103호는 제시된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원으로 산정되고, 기준 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현재 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 신건 가격을 그대로 수용할 만한 실거래상 근거는 충분하지 않습니다.
더 중요한 확인 과제는 신탁원부와 점유 관계입니다. 현황조사 기록에 전입자가 여러 명 있지만, 명시 호실은 대상 1103호와 다르고 3건은 호실이 미상입니다. 이 기록을 정확히 구분하지 않은 채 인수액 0원만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 권리·점유 확인을 먼저 마치고, 실거래를 기준으로 가격을 검토하는 것이 우선입니다.
