창원지방법원 2025타경22208. 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 11층 1104호가 경매에 나왔습니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이며, 말소기준권리는 2019년 9월 11일 설정된 인천치과의사신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정과 국의 압류가 등기되었습니다. 제공된 권리관계에 따르면 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건을 일반적인 소유자 점유 아파트처럼 판단해서는 안 됩니다. 등기에는 신탁 관련 사항이 존재하고, 현황조사에는 실제 1104호 점유자로 표시된 황경애 씨를 포함한 여러 명의 전입자가 등장합니다. 특히 일부는 다른 호실로 기재되어 있어 대상 호실과 명확히 구분해야 합니다. 말소기준권리보다 늦은 전입이라는 점과 실제 점유·임대차 관계의 확인은 별개입니다.

가격 측면의 경고도 분명합니다. 같은 단지, 동일 비교 평형의 최근 거래 평균은 75,500,000원인데 신건 최저가는 89,000,000원입니다. 최근 거래 평균보다 13,500,000원 높고, 최신 거래가격인 80,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다. 따라서 현재 가격을 저렴한 경매가격으로 볼 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 별도 확인

말소기준권리는 을구 11번 근저당권입니다. 2019년 9월 11일 인천치과의사신용협동조합 앞으로 채권최고액 10,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2025년 11월 19일 임의경매개시결정, 2026년 3월 30일 국의 압류가 접수되었으며, 제공된 등기 분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

근저당권은 2026년 3월 10일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별개의 신규 근저당권이 추가 설정된 것으로 계산해서는 안 됩니다. 배당 시점의 채권자 및 실제 피담보채권액은 별도 확인이 필요합니다.

② 점유·임차관계 — 1104호와 다른 호실을 구분

현황조사 및 관련 접수 내역에는 7명의 이름이 등장합니다. 그러나 이들이 모두 경매 대상인 1104호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 1001호·1004호·1201호로 표시된 사람과, 호실이 확인되지 않은 사람을 구별해야 합니다. 1104호 전부로 직접 표시된 사람은 황경애 씨입니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 2019.09.11 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 전입일 이전의 점유관계나 별도 임대차 사실까지 확정한 것은 아닙니다. 보증금 1,000원은 기재 금액을 그대로 표시한 것으로 실제 계약서 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 17.9% 비싸다

도남청솔아파트 동일 비교 평형인 58.8㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 1월부터 10월까지의 거래가 포함되며, 최근 12개월 평균은 75,500,000원입니다. 신건 최저가 89,000,000원은 최근 평균의 117.9%에 해당합니다.

거래가격은 65,000,000원부터 90,000,000원까지 분포합니다. 최근 평균은 75,500,000원이고, 가장 최신인 2026년 10월 거래는 80,000,000원입니다. 신건 최저가 89,000,000원은 최근 평균보다 13,500,000원, 최신 거래보다 9,000,000원 높습니다.

2026년 4월에는 90,000,000원 거래도 있었지만, 이 한 건만을 근거로 89,000,000원이 저렴하다고 보기는 어렵습니다. 전체 표본의 평균과 최신 거래가격이 모두 최저가보다 낮기 때문입니다. 개별 층과 주택 상태에 따른 차이는 있겠지만 신건에서 확인되는 가격 메리트는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)

신건 매각가 기준 단순 예상배당입니다. 집행비용 2,002,000원과 근저당 채권최고액 10,000,000원을 반영한 결과이며, 국의 압류에 따른 세금 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 실제 확정 교부액이 아닙니다. 신청채권액 668,801,000원 전체의 만족을 의미하지도 않습니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오

현재 최저가는 감정가와 같은 89,000,000원입니다. 아래는 제공된 회차별 예상 최저가를 최근 실거래 평균 75,500,000원과 비교한 결과입니다. 실제 다음 매각기일과 최저가는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 통영시 도남동 한려초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 간선도로변 근린생활시설, 공동주택 및 임야 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입이 용이하고 지역 내 교통 여건은 보통 수준입니다. 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕의 12층 아파트로 2002년 8월 29일 사용승인되었습니다. 위생·급배수·난방설비, 각층 소화전 및 승강기가 설치되어 있습니다.
• 토지. 지형은 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 아파트 부지로 이용 중입니다. 지목은 대지이고 토지면적은 13,532.1㎡, 공시지가는 461,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 소하천예정지와 소하천 관련 저촉 사항, 상대보호구역 등 토지이용 제한 사항이 확인되므로 대지권과 이용 제한에 대한 원본 확인이 필요합니다.
• 공부·건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 290세대 단지이며 동일 비교 평형의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 65,000,000원에서 90,000,000원까지 넓어 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 점검. 최저가 89,000,000원은 최근 평균 75,500,000원보다 높습니다. 최신 거래 80,000,000원과도 비교하여 응찰가 상한을 보수적으로 설정해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁재산입니다. 신탁원부 제2019-143호의 관리·처분 조항과 법원 매각조건을 확인해야 합니다.
• 1104호 점유 확인. 황경애 씨의 전입 및 배당요구 사실을 검토하고 실제 점유자, 임대차계약서, 확정일자, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 다른 호실과 구분. 1001호·1004호·1201호 점유자를 1104호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 호실 미상으로 기록된 사람은 실제 점유 위치를 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 일부 명단에는 보증금 1,000원이 기재되어 있습니다. 실제 임대차계약의 금액과 단위가 일치하는지 원본 문서로 대조해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 인천치과의사신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권액과 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 국의 압류 및 조세채권. 2026년 3월 30일 기흥세무서장 관련 압류가 있습니다. 등기상 압류 소멸과 실제 조세채권의 배당순위는 구별되므로 당해세 등 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 가능성과 점유자 인도에 필요한 비용을 별도로 조사해야 합니다.
• 최신 법원 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 신탁원부를 대조하고 매각기일과 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건은 비싸다”

이 물건의 장점은 기재된 전입일 기준으로 선순위 대항력 임차인이 확인되지 않고, 매수인 인수권리도 명시되어 있지 않다는 점입니다. 말소기준 근저당권 이후의 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하는 구조이므로 현재 산정된 인수액은 0원입니다.

그러나 무조건적인 권리 안전형으로 단정하기에는 확인할 사항이 있습니다. 신탁부동산이라는 점, 1104호 점유자와 호실 미상 전입자의 관계, 신청채권액과 근저당 채권최고액의 큰 차이는 입찰 전에 검증해야 합니다. 특히 신탁원부와 매각물건명세서의 대조가 중요합니다.

가격은 더욱 명확합니다. 같은 평형 최근 실거래 평균이 75,500,000원인데 신건 최저가는 89,000,000원입니다. 최근 시세 대비 117.9%라는 수치는 현재 가격에 경매 특유의 할인 이점이 없음을 보여줍니다. 유찰 후 최저가가 낮아진다면 가격 경쟁력이 개선될 수 있지만, 그때에도 신탁·점유·배당 관련 확인은 선행되어야 합니다.

결론은 “권리상 인수액 0원, 신탁·점유관계 확인 필요, 신건 가격은 보류”입니다. 권리 부담이 작다는 장점은 인정하되, 지금은 최근 실거래 수준과 비교해 무리하게 접근할 이유가 부족합니다. 이 사건의 핵심은 권리관계를 확정하고, 시세보다 충분히 낮은 가격에서 접근할 수 있는지에 있습니다.