창원지방법원 2025타경22208. 경남 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 1102호가 경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 89,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019년 9월 11일 설정된 인천치과의사신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 10,000,000원이며, 이후 경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그런데 이 물건에는 일반적인 아파트 경매보다 꼼꼼히 확인해야 할 지점이 있습니다. 소유자 표시가 교보자산신탁주식회사(수탁자)이고, 2019년 신탁등기와 관련한 신탁원부 확인 사항이 존재합니다. 또한 현황조사에 여러 명의 전입자가 기재되어 있지만 일부는 다른 호수에 해당하며, 일부는 점유 호수가 확인되지 않습니다. 1102호 자체의 실제 점유관계를 명확히 확정하는 작업이 필요합니다.
여기에 가격 부담까지 더해집니다. 도남청솔 동일 면적대의 최근 거래 평균은 75,500,000원이고, 가장 최근 거래인 2026년 10월 거래가도 80,000,000원입니다. 신건 최저가 89,000,000원은 양쪽 모두를 웃돌기 때문에 현재 가격에 실거래 대비 할인 효과는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22208 (임의경매) |
|---|---|
| 담당 등기소 | 창원지방법원 통영지원 등기계 |
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남동 410-1 도남청솔아파트 101동 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 도남로 190 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 평형 실거래 비교 면적 58.8㎡ |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 12층 건물 중 11층 |
| 사용승인일 | 2002.08.29 |
| 단지 규모 | 도남청솔 · 290세대 |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 인천치과의사신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 668,801,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.11 인천치과의사신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매수인 인수 | 명세서상 인수권리 없음 · 예상 인수액 0원 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 신탁 확인
권리관계의 출발점은 2019.09.11 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 이를 기준으로 후순위에 설정된 경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체도 매각대금 배당을 통해 정리되는 권리입니다.
채권최고액: 10,000,000원
후순위: 2025.11.19 경매개시결정, 2026.03.30 국가 압류
매각물건명세서상 인수권리: 해당 없음
법정지상권: 해당 없음
예상 매수인 인수액: 0원
특히 신탁등기의 말소 표시와 현재 소유자 요약에 차이가 있어, 실제 신탁의 존속 여부, 수탁자의 처분권한 및 경매매각에 따른 소유권 정리 관계를 최신 등기사항증명서와 신탁원부로 대조해야 합니다.
근저당권에는 공동담보목록 제2019-199호가 기재되어 있습니다. 따라서 청구액 전체가 본건 한 호수의 배당채권액이라는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 관계, 채권양도 내역 및 경매신청 근거를 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 1102호 해당 여부가 핵심
현황조사에 기재된 인원은 7명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 표시되어 있지 않습니다. 다만 이 7명이 모두 경매 대상인 1102호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 4명은 다른 호수가 명시되어 있고 3명은 호수가 미상이므로, 실제 1102호 임차인 수는 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대윤 | 1001호 전부 | 2020.08.13 | 미상 | 미상 | |
| 김혜영 | 미상 | 2022.03.14 | 미상 | 미상 | |
| 최희정 | 1004호 전부 | 2020.11.18 | 1,000 (단위 확인) | 2025.11.28 | |
| 김민희 | 미상 | 2025.05.19 | 미상 | 미상 | |
| 강옥숙 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 2026.01.05 | |
| 황경애 | 1104호 전부 | 2025.02.19 | 1,000 (단위 확인) | 2025.11.28 | |
| 심재양 | 1201호 전부 | 2020.05.29 | 1,000 (단위 확인) | 2026.01.28 |
대항력 표시는 2019.09.11 말소기준권리와 각 전입신고일을 비교한 판정입니다. 보증금 1,000은 기재 수치를 그대로 표시한 것으로 계약상 금액 단위의 확인이 필요합니다. 확정일자 및 우선변제 여부가 확인되지 않은 사항은 미상으로 표시했습니다.
반면 김혜영·김민희·강옥숙은 점유 호수가 미상입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이므로 기재된 권리관계상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 실제로 1102호에 거주하는지, 임대차계약이 존재하는지, 명도 상대방이 누구인지는 별도로 확인해야 합니다.
매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리는 없습니다. 따라서 현재 추정되는 보증금 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자까지 모두 임차관계가 정리되었다고 단정할 수는 없습니다. 권리의 인수 여부와 실제 점유자의 인도·명도 문제는 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 117.9%
도남청솔아파트는 290세대 규모의 단지로, 2002.08.29 사용승인을 받았습니다. 시세 비교 대상은 전용 58.8㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 같은 면적대의 거래를 비교하면 현재 경매 최저가가 최근 실거래 가격보다 높다는 점이 분명하게 나타납니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 58.8㎡ | 2층 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 7층 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 9층 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 3층 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 5층 | 79,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 3층 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 5층 | 74,000,000원 |
| 2026.04 | 58.8㎡ | 9층 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 58.8㎡ | 12층 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 12층 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6층 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6층 | 65,000,000원 |
| 최근 평균 | 58.8㎡ | 12건 | 75,500,000원 |
최근 12개월 실거래의 최저가는 65,000,000원, 최고가는 90,000,000원이며 평균은 75,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 10월의 80,000,000원입니다.
이 물건의 신건 최저가인 89,000,000원은 최근 평균보다 13,500,000원 높고, 가장 최근 거래보다도 9,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율은 117.9%입니다. 일부 높은 거래가 있더라도, 평균과 최신 거래를 함께 고려하면 신건 최저가에는 뚜렷한 가격 메리트가 없습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 이 통계만으로 유찰을 확신할 수는 없지만, 최근 시세와 현재 최저가의 차이를 고려하면 가격 조정 가능성을 지켜보는 접근이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,002,000원 |
| 1. 근저당 · 인천치과의사신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 76,998,000원 |
| 합계 | — | 89,000,000원 |
집행비용 2,002,000원과 근저당권 배당 10,000,000원을 반영한 단순 추정입니다. 당해세·임차인의 최우선변제·실제 채권확정액·공동담보 배당관계 등은 반영되지 않았습니다. 특히 국가 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금은 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 향후 유찰을 가정한 가격과 예상 인수액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 가정 최저가 | 매수인 인수 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 89,000,000원 | 0원 | 최근 시세 이상 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 71,200,000원 | 0원 | 최근 시세와 재비교 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 56,960,000원 | 0원 | 점유·신탁 리스크 재평가 |
유찰 시나리오는 실제 확정 매각조건이 아닙니다. 추후 매각기일·최저매각가와 특별매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액은 현재 파악된 권리관계에 따른 추정치입니다.
권리상 인수금이 없더라도 신탁·점유 확인 부담이 남아 있으므로, 신건에서 공격적으로 입찰할 근거는 약합니다. 향후 가격이 조정된다면 해당 시점의 실거래와 법적 위험을 다시 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 도남동 소재 한려초등학교 북동측 인근입니다. 간선도로변 근린생활시설, 공동주택 및 임야 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근과 출입이 용이하며 지역 내 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 12층 건물입니다. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 각층 소화전 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 소하천 관련 제한과 교육환경 관련 보호구역 등도 확인됩니다.
- 토지. 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지 면적은 13,532.1㎡이며 공시지가는 461,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 290세대 아파트로 최근 12개월 동일 면적대 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가는 65,000,000원에서 90,000,000원까지 차이가 있어 층·향·내부상태와 매도 시점에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1102호 점유자 확인. 현황조사상 7명의 전입자 가운데 4명은 다른 호수가 명시되어 있고 3명은 호수 미상입니다. 실제 1102호의 점유자와 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 열람. 신탁원부 제2019-141호를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항과 현재 소유권 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.10 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사항이 있습니다. 경매신청 채권자와 현재 권리자의 관계 및 배당청구 내용을 확인해야 합니다.
- 청구액·공동담보 검증. 경매 청구액 668,801,000원과 본건 채권최고액 10,000,000원의 차이가 큽니다. 공동담보목록 제2019-199호와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 국가 압류 및 조세채권. 2026.03.30 기흥세무서장 처분에 따른 국가 압류가 등기되어 있습니다. 등기의 소멸 여부뿐 아니라 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현황조사상 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있으며, 일부 금액의 단위도 추가 확인이 필요합니다. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 신건 최저가가 최근 평균의 117.9%입니다. 입찰 전 동일 면적대 최신 거래와 대상 호수의 층·향·상태를 비교해 적정 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자 확인 후 인도명령·명도 협의 가능성을 검토하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분도 확인해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 특별매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싸지는 않다”
통영 도남청솔아파트 1102호는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 경매개시결정과 국가 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명세서상 인수권리도 없으므로 예상 인수액은 0원입니다.
그렇다고 권리분석을 끝내기에는 확인할 내용이 남아 있습니다. 현재 소유자 표시가 신탁회사이고 신탁원부 주의사항이 있으며, 현황조사에 기재된 7명 가운데 실제 1102호와 관련된 점유자가 누구인지 명확하지 않습니다. 신탁관계와 현장 점유조사를 마친 뒤 권리상 안전성을 최종 판단해야 합니다.
가격은 더욱 분명합니다. 89,000,000원의 신건 최저가는 최근 실거래 평균 75,500,000원의 117.9%입니다. 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 현시점에서 가격 할인에 따른 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격은 보류입니다. 신탁·점유 관계를 먼저 확인하고, 이후 유찰 여부와 최신 실거래를 반영해 적정 입찰가를 다시 판단하는 것이 이 사건에 적합한 접근입니다.
