창원지방법원 2025타경22208. 경남 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 12층 1202호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 89,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사(수탁자)이며, 2019년 설정된 인천치과의사신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 국세 압류가 등기되어 있으나 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

이 물건에서 특히 주의할 점은 89,000,000원이라는 최저가격이 실제 시세 대비 저렴하지 않다는 사실입니다. 2026년 10월 최신 거래는 80,000,000원, 최근 12개월 평균은 75,500,000원입니다. 최저가가 두 지표를 모두 웃돌기 때문에 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·신탁·압류를 구분해야 한다

말소기준권리는 2019.09.11 접수된 을구 11번 근저당권입니다. 근저당권자는 최초 인천치과의사신용협동조합이었고 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이후 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 권리자의 이전은 기준 근저당의 선후순위를 새롭게 만드는 것이 아닙니다.

2025.11.19 임의경매개시결정과 2026.03.30 기흥세무서장의 압류는 말소기준권리보다 늦은 등기입니다. 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으며, 매각물건명세서상 별도로 명시된 매수인 인수권리는 없습니다. 법정지상권도 해당사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 다른 호수의 기록을 구별해야 한다

현황조사 및 문건접수에는 총 7명의 전입·임차 관련 인물이 확인됩니다. 다만 이 가운데 1001호·1004호·1104호·1201호로 기재된 사람은 1202호와 다른 호수의 기록입니다. 나머지 3명은 해당 호수가 미상이므로 1202호의 점유 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

대항력 판정은 2019.09.11 말소기준권리와 기재된 전입일의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 우선변제는 확정일자 및 배당요구 요건에 대한 확인이 필요합니다. 표시된 보증금은 기재 금액 그대로이며 금액 단위와 임대차계약 내용을 원본으로 대조해야 합니다. 승계는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

확인된 범위에서 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다른 호수로 특정된 사람들의 보증금을 1202호 매수인의 인수금으로 합산해서도 안 됩니다. 현재 예상 인수액 0원은 명시된 권리 및 예상배당에 따른 판단이며, 점유 조사 완료를 의미하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시장가격보다 높다

도남청솔아파트는 290세대 규모이며, 2002.08.29 사용승인을 받았습니다. 비교 가능한 전용 58.8㎡의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 가격은 65,000,000원~90,000,000원 범위이고 평균은 75,500,000원입니다.

현재 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원의 117.9%입니다. 최신 거래인 2026년 10월 80,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다. 같은 12층에서 거래된 사례도 2026년 3월 80,000,000원, 2026년 1월 70,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 대상 물건이 12층이라는 이유만으로 감정가 수준의 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당금액, 근저당권 이전에 따른 수령권자는 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액은 확정 배당금이 아닙니다.

현재 가정에 따르면 집행비용 2,002,000원을 공제한 뒤 근저당권 채권최고액 기준 10,000,000원이 배당되고, 76,998,000원이 소유자 잔여액으로 계산됩니다.

다만 경매 청구금액은 668,801,000원으로 해당 호수의 근저당 채권최고액 10,000,000원과 차이가 큽니다. 이 호수에 관한 예상배당에서는 근저당권 채권최고액 기준으로 계산되어 있으므로, 청구금액 전체가 배당으로 충족된다고 볼 수 없습니다. 그렇다고 배당되지 않는 신청채권 잔액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것도 아닙니다.

⑤ 회차별 가격·배당 시나리오

현재는 감정가의 100%인 신건입니다. 향후 유찰되어 최저매각가격이 조정되는 경우를 가정하면 아래와 같습니다. 모든 회차에서 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 명시된 권리와 현재 점유 판단을 전제로 합니다.

1회 유찰 가정 가격 71,200,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원보다 낮습니다. 반면 현재 신건 최저가는 평균 시세보다 높습니다. 따라서 가격 경쟁력은 현재 회차보다 유찰 시나리오에서 상대적으로 개선됩니다. 다만 실제 낙찰가가 최저가보다 높을 수 있고, 점유·신탁·물건 상태 확인에 따른 비용을 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 통영시 도남동 한려초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 간선도로변의 근린생활시설, 공동주택, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근과 출입이 용이하며 지역 내 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 북측 왕복 4차선 포장도로와 서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 12층 건물입니다. 사용승인일은 2002.08.29이며 위생·급배수·난방설비, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 토지이용계획상 소하천 및 소하천예정지 관련 저촉 사항과 상대보호구역 등 제한 사항이 확인됩니다.
• 토지. 단지 토지면적은 13,532.1㎡이고 지형은 평지·부정형으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 461,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호수 내부의 수리 상태나 실제 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 290세대 규모이며 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 거래가격이 65,000,000원부터 90,000,000원까지 분포하므로 매도 희망가격과 실제 체결가격 사이의 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 점검. 신건 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 75,500,000원의 117.9%입니다. 실거래 최고액만 기준으로 가격을 정당화하지 말고 최신 거래 80,000,000원과 같은 12층 거래도 함께 비교해야 합니다.
• 1202호 점유 확인. 다른 호수로 특정된 김대윤·최희정·황경애·심재양과 호수 미상인 김혜영·김민희·강옥숙의 점유 호수를 구별해야 합니다. 현황조사만으로 1202호가 공실이라고 판단하지 마세요.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2019-145호의 임대차 권한, 수익자, 관리·처분 조항 및 신탁 관련 법률관계를 확인해야 합니다. 수탁자 명의의 소유권 구조를 일반 개인 소유 아파트와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
• 근저당권 이전 확인. 원권자 인천치과의사신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기와 경매 신청채권자, 배당 수령권자의 관계를 대조해야 합니다.
• 청구금액·배당 확인. 경매 청구금액 668,801,000원과 해당 호수의 채권최고액 10,000,000원은 구분해야 합니다. 실제 배당표에서는 조세·우선변제채권 등이 반영되는지 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2026.03.30 기흥세무서장의 압류는 후순위 소멸권리로 분류되지만, 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 조세채권의 존재와 규모는 따로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 문제 될 수 있는 부분과 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정 최저가는 71,200,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 56,960,000원입니다. 실제 유찰 여부와 변경 매각조건은 확정된 매각기일의 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부, 전입세대 관련 자료를 대조해야 합니다. 특히 1202호와 다른 호수의 자료가 섞이지 않도록 주의해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 시세보다 비싸면 매력적이지 않다”

통영 도남청솔아파트 1202호의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.11 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 별도의 인수권리가 명시되어 있지 않으며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 무인수 아파트로만 판단해서는 안 됩니다. 소유자가 교보자산신탁주식회사이고, 신탁원부 확인사항이 있으며, 현황조사에 등장하는 7명의 전입·임차 관련 기록 중 일부는 다른 호수에 속하고 일부는 호수가 특정되지 않습니다. 1202호의 실제 점유와 임대차 관계를 별도로 확인하는 절차가 필수입니다.

더 중요한 문제는 현재 가격입니다. 최근 12개월 실거래 평균 75,500,000원, 최신 거래 80,000,000원에 비해 신건 최저가 89,000,000원은 높습니다. 평균 시세 대비 117.9%라는 수치는 현재 가격에 뚜렷한 할인 여유가 없다는 의미입니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 현재 신건 가격은 보류입니다. 신탁원부와 1202호 점유관계가 명확해지고, 실제 취득가격이 최근 거래 수준을 충분히 반영하는 경우에만 입찰 매력을 다시 평가할 수 있습니다. 현재 최저가만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.