창원지방법원 2025타경22208. 경상남도 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 12층 1201호입니다. 2002년 8월 사용승인된 290세대 아파트로, 비교 대상 전용면적은 58.8㎡입니다. 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사(수탁자)이며, 경매는 인천치과의사신용협동조합의 근저당권을 기초로 시작됐습니다. 현재 근저당권에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기가 존재합니다.

말소기준권리는 2019년 9월 11일 설정된 인천치과의사신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 기재돼 있지 않습니다. 그러나 신청 청구액은 668,801,000원으로, 해당 근저당권의 채권최고액과 큰 차이가 있습니다. 공동담보 관계와 채권 승계, 실제 배당범위를 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 신탁·채권승계 확인 필요

권리분석의 기준점은 2019.09.11 을구 11번 근저당권입니다. 채무자는 주식회사더위너스, 근저당권자는 인천치과의사신용협동조합이며 채권최고액은 10,000,000원입니다. 공동담보목록 제2019-199호가 기재돼 있어 다른 공동담보물건과의 관계도 확인해야 합니다.

2025.11.19 임의경매개시결정과 2026.03.30 기흥세무서장의 국세 압류는 말소기준권리보다 늦게 등기됐으며, 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 당해세 등의 배당 가능성을 현재의 잔여배당 추정과 구분해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 본건 1201호와 다른 호수 구분

현황조사와 문건접수에 나타나는 전입·점유 관련 인원은 총 7명입니다. 이 중 심재양이 매각 대상인 1201호 전부의 점유자로 명시돼 있습니다. 1001호·1004호·1104호로 표시된 인원은 다른 호수와 관련돼 있으며, 김혜영·김민희·강옥숙은 점유 호수가 특정되지 않아 본건 1201호와의 관계를 별도로 확인해야 합니다.

보증금은 확인된 기재값을 표시했으며, 금액 단위는 임대차계약서 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다. 서로 다른 호수의 보증금을 1201호의 인수금으로 합산하지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

본건 점유자인 심재양의 전입일은 2020.05.29로, 말소기준권리 설정일인 2019.09.11보다 늦습니다. 제시된 전입관계상 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 분류되지 않으며, 매각물건명세서에도 매수인 인수권리가 기재돼 있지 않습니다. 다만 확정일자와 임대차계약의 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. 특히 배당요구 사실과 우선변제권의 성립 여부는 별도로 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다

도남청솔아파트의 동일 면적 58.8㎡ 실거래 12건을 비교하면, 최근 12개월 평균은 75,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 2층의 80,000,000원이며, 거래가격 범위는 65,000,000원~90,000,000원입니다. 본건 최저가 89,000,000원은 평균은 물론 최신 거래보다도 높습니다.

가격 차이는 분명합니다. 최저가 89,000,000원은 최근 평균보다 13,500,000원 높고, 최신 거래보다 9,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 117.9%입니다. 2026년 4월 90,000,000원 거래가 존재하지만, 이는 비교 거래 중 최고가입니다. 최고가에 근접한 가격이라는 이유만으로 경매의 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.

본건과 동일한 12층 거래도 확인됩니다. 2026년 3월에는 80,000,000원, 2026년 1월에는 70,000,000원에 거래됐습니다. 같은 층에서도 가격 차이가 나타나므로 향·내부 상태·수리 여부 등을 확인해야 하지만, 현재 신건 최저가를 최근 거래보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 89,000,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 단순 배당추정입니다. 집행비용과 근저당권 채권최고액을 반영했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 특히 청구액과 근저당 채권최고액의 차이가 커서 실제 배당결과와 구분해야 합니다.

집행비용 2,002,000원은 추정치입니다. 근저당 배당액 10,000,000원은 해당 등기의 채권최고액 기준이며, 신청 청구액 668,801,000원 전체가 변제된다는 뜻이 아닙니다. 잔여 76,998,000원은 당해세·임차인 최우선변제 등 미반영 항목을 차감하기 전의 잠정 계산액입니다.

⑤ 유찰별 가격 시나리오

현재는 유찰 0회의 신건으로 최저가가 감정가와 같습니다. 다음은 제시된 회차별 최저가와 단순 배당추정입니다. 향후 실제 유찰 여부와 매각조건은 해당 기일의 법원 공고로 확인해야 합니다.

가격만 비교하면 1회 유찰 가정 최저가 71,200,000원은 최근 평균 실거래 75,500,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 가정의 56,960,000원에서는 차이가 더욱 커집니다. 다만 실제 취득가격은 낙찰 경쟁에 따라 달라지며, 명도 및 신탁 관련 확인사항도 가격과 별도로 해결돼야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 통영시 도남동 한려초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 간선도로변 근린생활시설, 공동주택 및 임야가 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내부 차량 접근 및 출입이 용이하고, 북측 왕복 4차선 도로와 서측 왕복 2차선 도로에 접합니다. 지역 내 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2002.08.29 사용승인된 철근콘크리트조 경사슬래브지붕의 12층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비, 각층 소화전 및 승강기가 설치돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역에 해당합니다. 소하천 및 소하천예정지 저촉, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 사항이 확인되므로 토지이용계획의 세부 적용범위를 검토해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료는 461,000원/㎡입니다. 이를 개별 아파트의 적정 매매가격으로 직접 환산해서는 안 됩니다.
• 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
• 환금성. 290세대 단지로 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 65,000,000원에서 90,000,000원까지 벌어져 층·향·내부 상태에 따라 매각가격 차이가 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원의 117.9%입니다. 최신 거래 80,000,000원과 본건 동일 층 거래 사례도 함께 비교해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 을구 11번 2019.09.11 근저당권, 채권최고액 10,000,000원 및 공동담보목록 제2019-199호를 등기 원본과 대조해야 합니다.
• 청구액 불일치 확인. 경매 신청 청구액 668,801,000원과 근저당권 채권최고액 10,000,000원의 차이, 채권양도 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사의 수탁자 지위, 신탁원부 제2019-144호, 임대차 계약권한과 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
• 1201호 점유 확인. 심재양의 전입일 2020.05.29, 배당요구일 2026.01.28 및 보증금 기재의 단위를 원본 서류와 대조하고 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
• 호수 미상 인원 확인. 김혜영·김민희·강옥숙이 어느 호수를 점유하는지 확인해 1201호에 관한 점유 및 임대차 관계를 명확히 해야 합니다.
• 배당 우선순위 확인. 기흥세무서장의 국세 압류, 당해세 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 단순 배당표상 잔여금 76,998,000원은 확정금액이 아닙니다.
• 명도와 관리비. 점유자 퇴거 협의 및 필요한 명도절차를 검토하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각범위 확인. 감정요항표에는 여러 호수가 함께 기술돼 있으므로, 이번 매각 대상인 101동 1201호의 매각목록·대지권·개별 감정내역과 다른 호수의 권리관계를 구별해야 합니다.
• 입찰 직전 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 신탁원부 및 매각기일 공고의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”

통영 도남청솔아파트 1201호는 말소기준권리가 확인되고, 명세서상 인수권리가 없는 아파트입니다. 본건 점유자 심재양도 말소기준권리 이후 전입한 것으로 나타나 현재 권리관계에 따른 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 이를 곧바로 안전하고 저렴한 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다. 신탁 부동산인 데다 공동담보 근저당권, 채권 승계, 경매 신청 청구액과 채권최고액의 차이, 일부 점유자의 호수 미확인 문제가 남아 있습니다. 특히 최저가 89,000,000원은 최근 실거래 평균 75,500,000원보다 17.9% 높고, 최신 거래 80,000,000원도 웃돕니다.

현재 신건 가격에서는 최근 시세 대비 매수 이점을 인정하기 어렵습니다. 유찰 등으로 실제 취득가격이 낮아진다면 가격 경쟁력을 다시 평가할 수 있지만, 그때에도 신탁원부·점유관계·배당조건 확인은 선행돼야 합니다. 권리상 인수는 0원 추정, 가격은 보류, 신탁·점유는 추가 확인. 이것이 본건의 핵심 결론입니다.