광주지방법원 2026타경95. 전라남도 목포시 달동의 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 9층 902호를 대상으로 한 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사 세종건설산업이고, 2022년 3월 18일 설정된 나주동부새마을금고의 근저당권 채권최고액은 1,668,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,473,692,531원입니다.
권리의 기준은 비교적 명확합니다. 근저당권 설정일은 2022년 3월 18일이고, 그 이후에 전입한 것으로 확인되는 임차인은 원칙적으로 이 근저당권보다 후순위입니다. 다만 임차인 조사에는 보증금이 확인되지 않는 사람과 전입일이 확인되지 않는 법인 점유자가 포함되어 있습니다. 이들의 권리와 점유호실을 확인하지 않은 채 전체 임차관계가 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 모두 203,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 평균은 186,600,000원이고 최신 확인 거래는 131,400,000원입니다. 최근 거래 추세까지 하락 방향이므로, 감정가 그대로 입찰할 경우 최근 시세보다 높은 가격을 지불할 위험이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경95 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택으로 이용 중 |
| 시세 비교 면적 | 61.805㎡ · 비교 면적 일치 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 15층 건물 · 사용승인일 2021.12.01 |
| 소유자 | 주식회사 세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 나주동부새마을금고 / 1,473,692,531원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.18 근저당권 · 나주동부새마을금고 · 채권최고액 1,668,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차인 확인은 별도
2022년 3월 18일 설정된 나주동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026년 4월 9일 임의경매개시결정이 등기되어 경매가 진행 중이며, 매각 시 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 12명 조사, 미상 항목 및 호실 대응 주의
임차인 조사에는 총 12명이 기재되어 있습니다. 이 중 9명은 보증금이 확인되고 3명은 보증금이 미상입니다. 확인된 개별 보증금은 10,000,000원부터 30,000,000원까지입니다. 다만 조사 내용이 여러 호실의 기호로 나뉘어 있으므로, 이를 902호의 임차인 또는 보증금 합계로 일괄 간주해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 구분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조순현 | 기호(1) 전부 · 주거 | 2023.04.25 | 30,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 2026.04.20 접수 |
| 홍창숙 | 기호(2) 전부 | 2026.04.20 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 2026.03.20 접수 |
| 송예준 | 기호(3) 전부 | 2025.02.25 | 20,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 확인되지 않음 |
| 문가연 | 기호(4) 전부 | 2025.04.01 | 20,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 2026.04.16 접수 |
| 주식회사 신승이엔지 | 기호(5) 전부 | 미상 | 30,000,000원 / 600,000원 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 확인되지 않음 |
| 정서진 | 기호(6) 전부 · 용도 미상 | 2025.04.14 | 10,000,000원 / 900,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 2026.03.20 접수 |
| 허재희 | 기호(7) 전부 | 2022.12.08 | 20,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 2026.03.20 접수 |
| 한승민 | 호실 구분 미상 · 용도 미상 | 2026.03.24 | 보증금·월세 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 확인되지 않음 |
| 정훈 | 호실 구분 미상 · 용도 미상 | 2025.09.26 | 보증금·월세 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 확인되지 않음 |
| 송혜란 | 기호(9) 전부 | 2025.03.25 | 30,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 확인되지 않음 |
| 손덕세 | 호실 구분 미상 · 용도 미상 | 2025.03.25 | 보증금·월세 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 확인되지 않음 |
| 천세원 | 기호(10) 전부 | 2022.12.09 | 30,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 | 2026.04.21 접수 |
임차인별 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구 접수 여부는 우선변제권의 성립이나 배당액을 보장하지 않습니다. 보증금·전입일이 미상인 점유자는 대항력 가능성을 열어 두고, 주민등록·점유·임대차계약 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 호실 대응. 기호(1)~(10)의 임차인과 별도 전입자 3명의 실제 점유호실을 902호와 구분해 확인하세요.
- 대항력. 기준 근저당권 설정일인 2022.03.18보다 뒤에 전입한 것으로 확인되는 임차인은 해당 근저당권에 후순위입니다. 다만 전입일 미상인 신승이엔지와 보증금 미상 점유자는 추가 확인이 필요합니다.
- 우선변제. 확정일자 및 임대차계약 내용이 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액을 단정할 수 없습니다.
- 명도. 폐문부재로 외부관찰에 의한 조사가 이뤄졌으므로 실제 점유와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래와는 차이가 크다
시세 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 제공된 시세 요약에서 최근 12개월 평균은 186,600,000원(4건), 최신 확인 거래는 2025년 11월 131,400,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -10.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.81㎡ | 15층 | 131,400,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 15층 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 6층 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 61.81㎡ | 11층 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 61.81㎡ | 9층 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 61.81㎡ | 10층 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 61.81㎡ | 14층 | 213,500,000원 |
| 최저가 | 203,000,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 186,600,000원 |
| 최근 평균 대비 | 108.8% |
| 최신 거래 | 131,400,000원 |
| 최신 거래 대비 | 약 154.5% |
| 최근 거래 추세 | -10.2% · 하락 |
전체 제공 거래 평균은 195,700,000원이지만, 오래된 고가 거래가 섞여 최근 가격 흐름을 과대평가할 수 있습니다. 따라서 이 평균만으로 신건 가격의 적정성을 판단하지 않습니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 최저가보다 낮습니다. 특히 최신 거래와의 격차가 커서, 신건 최저가를 저렴하다고 볼 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 근저당권 · 나주동부새마을금고 | 1,668,000,000원 | 199,358,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당권 미배당액은 1,468,642,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,473,692,531원이며, 위 표는 제공된 배당 산출 가정을 따른 것입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)
- 입지. 목포신항만 동측 인근의 신항만 배후지역입니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성되어 있으며, 감정평가에는 지역 성숙도가 낮은 편으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 목포신항만 지역 내 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이하나, 시 외곽지역으로 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물이며 사용승인일은 2021.12.01입니다. 기본적인 위생·급수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역 및 지구단위계획구역이며, 신항만 건설예정지역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 입찰 전 토지이용계획과 해당 호실의 권리·이용 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 348세대이고, 제공된 거래가격은 131,400,000원부터 213,500,000원까지 편차가 큽니다. 최근 거래 추세 -10.2%를 고려하면 과거 고가 거래만으로 향후 매각가격을 낙관하기 어렵습니다.
- 관리비. 2026.04.21 현황조사 당시 미납관리비 약 139,850원이 기재되어 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리사무소에서 실제 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
- 현황조사 한계. 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사된 것으로 기재되어 있어, 실내 상태 및 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 202동 902호 외 9개호가 함께 언급된 감정평가 내용과 본건 매각 대상의 범위를 대조하세요. 단일 호실인지 여러 호실인지 확인하기 전에는 임차인·배당 자료를 한 호실에 일괄 적용하지 마세요.
- 임차인별 권리 확인. 보증금 미상 3명과 전입일 미상 1명의 계약서·전입세대·점유현황을 확인하고, 각 임차인의 점유호실을 특정하세요.
- 우선변제·배당 확인. 확정일자, 임대차계약, 배당요구 및 최우선변제 적용 여부를 확인하세요. 배당요구 접수 사실만으로 배당액이 확정되지는 않습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 186,600,000원과 최신 거래 131,400,000원을 우선 참고하세요. 최저가 203,000,000원은 두 기준보다 높고 최근 추세도 하락이므로 감정가 그대로의 입찰은 신중해야 합니다.
- 관리비 확인. 미납관리비 약 139,850원은 2026.04.21 조사 당시 기준입니다. 입찰 전 최신 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 명도·실내 상태. 폐문부재 조사로 실제 점유와 내부 상태가 충분히 확인되지 않았습니다. 현장조사와 인도 가능성 검토를 선행하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 임차인별 자료를 대조하고, 법원 배당 관련 사항은 원본 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 임차관계와 최근 시세가 먼저”
이 물건은 말소기준권리인 근저당권의 설정일과 경매개시결정 등기 흐름은 확인할 수 있지만, 임차인 12명의 점유호실과 권리관계가 모두 확정된 상태는 아닙니다. 특히 보증금 미상 3명, 전입일 미상 1명, 확정일자 미상 및 여러 호실에 걸친 임차인 기재는 입찰 전에 해소해야 할 사항입니다.
가격 측면에서도 감정가·최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원의 108.8%이고, 최신 확인 거래 131,400,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세 -10.2%까지 고려하면 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 권리·점유호실 확인이 먼저이고, 가격은 최근 시세에 맞춰 보수적으로 검토해야 합니다.
배당 산출표의 매수인 인수액 0원은 주어진 산출 가정상의 결과일 뿐, 미상 임차인과 최우선변제 여부까지 확정한 금액이 아닙니다. 매각 대상 범위와 임차인 권리관계를 확인하고, 실제 배당 및 명도 비용을 반영한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
