광주지방법원 2026타경95. 전라남도 목포시 달동에 있는 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 10층 1002호가 경매에 나왔습니다. 2021년 12월 사용승인을 받은 348세대 아파트로, 분석 대상 면적은 61.805㎡입니다. 이번 경매의 신청채권자는 나주동부새마을금고이고 청구금액은 1,473,692,531원입니다.

등기부상 소유자는 주식회사세종건설산업입니다. 2022년 3월 설정된 나주동부새마을금고의 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 1,668,000,000원입니다. 감정가보다 훨씬 큰 금액이지만 공동담보목록이 기재된 근저당이므로 이 금액을 해당 한 세대의 독립적인 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 근저당권의 예상 미배당금이 크다는 사실이 곧 낙찰자의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

이번 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 실제 매각 대상인 1002호의 임차인과 다른 호실의 임차인을 구분해야 합니다. 둘째, 인수할 근저당채무가 없더라도 신건 최저가가 최근 실거래보다 높은 상황에서는 가격 메리트를 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대상 임차인은 후순위

이 물건의 권리분석 기준일은 2022년 3월 18일입니다. 이날 접수된 을구 1번 나주동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 2026년 4월 9일 같은 금융기관의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

갑구에는 소유권보존등기 당시 입주예정자의 동의 없는 처분과 권리설정을 제한하는 금지사항등기가 있었으나, 2022년 2월 8일 신청착오를 이유로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 금지사항등기를 현재 유효한 인수 권리로 계산할 이유는 없습니다.

② 임차인 분석 — 대상 1002호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 등에 등장하는 임차·점유 관련 인원과 업체는 총 12건입니다. 그러나 이들이 모두 이번 매각 대상인 1002호에 거주하거나 점유한다고 볼 수는 없습니다.

감정평가상 호실 배열을 대조하면 기호(3)가 202동 1002호이고, 기호(3) 전부의 임차인은 송예준입니다. 다른 기호로 명시된 임차인들은 별도의 호실에 대응합니다. 기호가 표시되지 않은 점유자 3명은 어느 호실과 연결되는지 추가 확인이 필요합니다.

대응 호실은 감정평가서의 기호별 호실 배열을 기준으로 구분했습니다. 대항력은 2022.03.18 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계를 중심으로 표시했습니다. 우선변제는 확정일자 등 요건 확인이 필요하며, 승계는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

1002호의 권리 인수 결론: 직접 대응하는 송예준의 전입신고는 말소기준 이후입니다. 따라서 확인된 권리관계를 기준으로 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 산정하지 않습니다. 다만 확정일자, 실제 점유, 호실 미특정 인원과의 관계 및 소액임차인 배당 가능성은 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래와 하락 추세’가 중요하다

신항만뉴캐슬오션시티2차의 대상 면적과 대응하는 전용 61.81㎡ 거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 195,700,000원이지만, 이 안에는 2022~2024년 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 최저가의 적정성을 판단할 때는 근래 4건 평균 186,600,000원과 가장 최근인 2025년 11월 거래 131,400,000원을 우선 살펴야 합니다.

근래 4건 평균은 2025년 1~11월의 거래 4건으로 계산된 가격입니다. 2026년 거래 사례는 확인되지 않으므로, 이를 2026년 10월 현재의 최신 12개월 거래 실적으로 오인해서는 안 됩니다. 실거래 표본이 적고 거래 시점 차이가 있어 현 시세 판단에는 추가 확인이 필요합니다.

단순히 전체 평균만 보면 최저가 203,000,000원은 전체 거래 평균의 103.7%입니다. 그런데 더 중요한 근래 4건 평균과 비교하면 108.8%로 격차가 커집니다. 최신 거래는 131,400,000원에 불과해, 신건 최저가는 그보다 71,600,000원 높습니다.

물론 최신 거래가 15층이고 이번 경매물건은 10층이므로, 개별 거래 한 건만으로 1002호의 적정 시가가 131,400,000원이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 종전 205,000,000원 수준의 거래가 반복되다가 최신 거래에서 큰 가격 차이가 확인됐고, 최근 거래가격 추세 지표도 -10.2%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 신건 가격에 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되는 구조이고, 채권최고액이 배당가능액보다 커 근저당권자의 미배당금이 상당히 발생합니다.

집행비용 3,642,000원은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

근저당권의 채권최고액 1,668,000,000원을 기준으로 계산하면 미배당금은 1,468,642,000원입니다. 이는 실제 확정 채권잔액이나 다른 공동담보에서 회수할 금액을 뜻하지 않습니다. 특히 미배당금 1,468,642,000원을 낙찰자의 인수금으로 해석해서는 안 됩니다.

유찰 회차별 배당 및 인수 시나리오

이 시나리오에서 권리 인수액은 어느 회차에서도 0원으로 추정됩니다. 따라서 권리 인수액만을 반영한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 다만 취득세, 명도비용, 체납관리비 등은 별도이며, 실제 임차관계 확인 결과에 따라 재검토가 필요합니다.

1회 유찰 시 162,400,000원은 근래 4건 평균 186,600,000원보다 낮아지지만 최신 거래 131,400,000원보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 129,920,000원은 최신 거래보다 1,480,000원 낮은 수준입니다. 그러나 이 역시 단지의 하락 추세와 거래 표본의 한계를 감안해야 하므로, 단순히 유찰 회차만으로 적정가격을 확정할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 목포시 달동, 목포신항만 동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등이 섞인 신항만 배후지역입니다. 감정평가상 주변 지역의 성숙도는 낮은 편으로 평가됩니다.
• 교통. 목포신항만 지역 내 도로망이 정비돼 차량통행은 용이합니다. 다만 시외곽지역에 해당해 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2021.12.01 사용승인된 철근콘크리트 구조의 15층 아파트입니다. 도시가스 개별난방, 기본 급배수·위생설비, 소화전·화재탐지설비, 승강기 및 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 도로. 장방형 평지의 아파트 부지이며 북측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다. 단지 부지 면적은 17,524.6㎡이고 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
• 도시계획. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역이 포함되고 절대보호구역·상대보호구역과도 저촉됩니다. 구체적인 제한의 적용 범위는 관련 도면 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가는 폐문부재로 외부관찰에 의해 이뤄져 내부 마감·설비 상태는 직접 확인해야 합니다.
• 환금성. 348세대 아파트지만 신항만 배후지역의 성숙도가 낮고, 확인된 동일 면적 거래가 7건으로 많지 않습니다. 특히 거래가격 추세가 -10.2%로 하락하고 있어 향후 매도 시점과 희망가격에 따라 매수자 확보가 어려울 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 검토. 신건 최저가 203,000,000원은 근래 4건 평균 186,600,000원의 108.8%입니다. 가격 메리트를 확보하려면 전체 과거 평균이 아니라 최근 거래와 하락 추세를 기준으로 응찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
• 최신 거래의 특성 확인. 2025년 11월 동일 면적 15층 거래가 131,400,000원입니다. 10층인 대상 물건과의 층·향·내부상태 차이, 특수 거래 여부 등을 살펴 해당 금액이 정상적인 시장가격을 반영하는지 검증해야 합니다.
• 1002호 임차인 확인. 기호(3) 송예준의 보증금 20,000,000원, 월차임 600,000원, 전입신고 2025.02.25 및 배당요구 여부를 원본 서류와 대조해야 합니다. 대항력 없는 후순위 임차인이라도 점유가 계속되면 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 호실 미특정 점유자 확인. 한승민·정훈·손덕세가 실제 어느 호실을 점유하는지 확인해야 합니다. 기호(5) 주식회사 신승이엔지의 대항력 미상 문제는 1102호에 대응하므로 1002호와 혼동해서는 안 됩니다.
• 공동담보 관계 대조. 나주동부새마을금고 근저당 채권최고액 1,668,000,000원과 공동담보목록 제2022-74호의 담보 범위를 확인해야 합니다. 경매의 매각 대상, 실제 채권잔액 및 담보물별 배당관계를 구분하는 것이 중요합니다.
• 관리비 체납 조회. 확인된 미납관리비 약 151,620원의 구성과 공용부분 해당액을 확인하고, 매각기일까지의 추가 체납 여부를 점검해야 합니다.
• 내부 상태 및 명도비용. 감정평가가 외부관찰로 진행됐으므로 내부 누수, 마감 상태, 설비 작동 여부, 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 수리비와 명도비용은 낙찰가 외 별도의 취득비용이 될 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가 162,400,000원도 최신 거래 131,400,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가정가 129,920,000원은 최신 거래에 근접하지만, 거래가격 하락 추세가 지속되는지 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 최신 실거래 내역을 직접 확인해야 합니다. 매각기일 변경이나 권리관계 변동 여부도 확인 대상입니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 비싸게 낙찰받으면 좋은 경매가 아니다”

이 물건은 권리 인수 문제보다 가격 문제가 더 큰 경매입니다. 2022년 나주동부새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 대상 1002호의 직접 대응 임차인 송예준은 그 이후 전입했습니다. 따라서 확인된 권리관계에서는 낙찰자가 인수할 근저당채무나 임차보증금이 발생하지 않는 것으로 분석됩니다.

그러나 신건 최저가 203,000,000원은 근래 실거래 평균보다 8.8% 높고, 가장 최신 거래 131,400,000원과는 71,600,000원 차이가 있습니다. 거래가격 추세도 -10.2%의 하락 흐름입니다. 과거 2억 원대 거래가 있었다는 이유로 현재 203,000,000원이 적정하다고 보기에는 근거가 부족합니다.

입지 역시 신항만 배후지역으로 주변 성숙도가 낮은 편이며, 실거래 표본도 많지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 호실 미특정 점유자 3명에 대한 확인과 외부관찰에 그친 내부 상태 조사도 남아 있습니다.

종합적으로 권리관계는 비교적 양호하나, 신건 가격은 보류가 합리적인 물건입니다. 감정가보다 낮은 가격에서 응찰 기회가 생기더라도 최근 거래의 가격 편차와 하락 추세, 점유관계 및 추가 비용을 반영한 보수적인 가격 검토가 선행돼야 합니다. 이 경매의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 실질취득액이 실제 시장에서 회수 가능한 가격보다 충분히 낮은가에 있습니다.