광주지방법원 2026타경95. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 12층 1201호에 관한 경매입니다. 소유자는 주식회사 세종건설산업이며, 나주동부새마을금고가 2022년 3월 18일 설정한 채권최고액 1,668,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 신청채권자의 청구액은 1,473,692,531원입니다.
등기부상 근저당권 뒤에 임의경매개시결정과 주택임차권등기가 확인됩니다. 한승민의 임차권등기는 2026년 6월 2일 접수되었으며, 임대차 관련 자료상 전입일은 2025년 4월 25일입니다. 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸할 후순위 권리로 판단됩니다. 그 밖의 임차인도 전입일이 확인되는 경우 기준권리 이후로 기재되어 있습니다. 다만 임차인의 우선변제 및 최우선변제 가능성, 미상 점유자의 권리 여부는 별도로 확인해야 합니다.
가격은 더욱 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 186,600,000원보다 현재 최저가가 높고, 가장 최근 거래인 2025년 11월 131,400,000원과도 차이가 큽니다. 과거의 높은 거래가격이 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경95 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 61.805㎡ |
| 소유자 | 주식회사 세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 나주동부새마을금고 / 1,473,692,531원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.18. 을구 1번 근저당권 · 나주동부새마을금고 · 채권최고액 1,668,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 단지 정보 | 348세대 · 사용승인일 2021.12.01 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각 소멸 예정, 점유 확인은 별도
기준권리인 근저당권은 2022년 3월 18일 설정되었습니다. 임의경매개시결정은 2026년 4월 9일 접수되었으며, 한승민의 주택임차권등기는 2026년 6월 2일 접수되었습니다. 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸할 권리로 판단되지만, 배당을 받지 못한 임차인이 있는 경우에도 대항력과 우선변제 여부에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 개별 권리를 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 확인
현황조사 및 관련 서류상 임차인·점유자 정보는 총 12명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 전입일이 확인되는 임차인은 기준권리 이후 전입으로 기재되어 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 주식회사 신승이엔지는 전입일이 미상입니다. 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
아래 목록은 현황자료에 기재된 임차인·점유자 기준입니다. 본건 1201호 해당 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 및 현장 확인으로 대조하십시오.
| 임차인 / 점유범위 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조순현 기호(1) 전부 |
30,000,000원 / 600,000원 | 2023.04.25 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 신청 · 2026.04.20 |
| 홍창숙 기호(2) 전부 |
10,000,000원 / 500,000원 | 2026.04.20 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 신청 · 2026.03.20 |
| 송예준 기호(3) 전부 |
20,000,000원 / 600,000원 | 2025.02.25 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 문가연 기호(4) 전부 |
20,000,000원 / 600,000원 | 2025.04.01 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 신청 · 2026.04.16 |
| 주식회사 신승이엔지 기호(5) 전부 |
30,000,000원 / 600,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 정서진 기호(6) 전부 · 용도 미상 |
10,000,000원 / 900,000원 | 2025.04.14 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 신청 · 2026.03.20 |
| 허재희 기호(7) 전부 |
20,000,000원 / 700,000원 | 2022.12.08 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 신청 · 2026.03.20 |
| 정훈 점유범위 미상 · 용도 미상 |
미상 / 미상 | 2025.09.26 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 송혜란 기호(9) 전부 |
30,000,000원 / 700,000원 | 2025.03.25 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 손덕세 점유범위 미상 · 용도 미상 |
미상 / 미상 | 2025.03.25 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 천세원 기호(10) 전부 |
30,000,000원 / 600,000원 | 2022.12.09 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 신청 · 2026.04.21 |
| 한승민 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
20,000,000원 / 미상 | 2025.04.25 / 2025.04.28 | 없음 | 미확인 | 없음 | 신청 · 2026.06.02 |
주식회사 신승이엔지의 전입일 미상은 대항력 가능성을 배제할 수 없다는 의미이며, 대항력이 있다고 확정한 것은 아닙니다. 정훈·손덕세는 보증금이 미상으로 기재되어 있습니다. 각 임차인의 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균과 최신 거래를 웃돈다
비교 대상 단지는 신항만뉴캐슬오션시티2차이며, 전체 세대수는 348세대입니다. 실거래 비교면적은 61.805㎡입니다. 전체 거래 평균은 195,700,000원이지만, 오래된 고가 거래가 섞일 수 있으므로 최근 12개월 평균 186,600,000원과 최신 거래 131,400,000원을 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.81㎡ | 15층 | 131,400,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 15층 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 6층 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 61.81㎡ | 11층 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 61.81㎡ | 9층 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 61.81㎡ | 10층 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 61.81㎡ | 14층 | 213,500,000원 |
| 전체 거래 평균 | 비교면적 | 7건 | 195,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교면적 | 4건 기준 | 186,600,000원 |
현재 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균보다 16,400,000원 높고, 평균의 108.8%입니다. 최신 거래 131,400,000원과 비교하면 최저가가 약 1.55배 수준입니다. 전체 거래 평균과 비교해도 최저가가 평균보다 높은 편이지만, 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 근저당 · 나주동부새마을금고 | 1,668,000,000원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 203,000,000원 가정 시 집행비용 추정액 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 1,668,000,000원을 기준으로 계산하면 미배당액은 1,468,642,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,473,692,531원입니다. 소유자 교부액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 목포신항만 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 나지 등이 혼재한 신항만 배후지역으로, 감정평가상 지역 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 신항만 지역 내 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이하나, 시 외곽지역으로 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕의 15층 건물이며 사용승인일은 2021.12.01입니다. 기본적인 위생·급수설비, 도시가스 개별난방, 소화전·화재탐지설비, 승강기 및 지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 신항만건설예정지역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 필지의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지는 348세대이고 실거래 이력은 확인되지만, 최신 거래 131,400,000원과 과거 200,000,000원대 거래 사이에 가격 편차가 큽니다. 신항만 배후지역의 성숙도와 최근 하락 추세를 고려해 보수적으로 평가해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사한 것으로 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태, 점유 현황, 임차인별 점유호수 및 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 임차인. 주식회사 신승이엔지의 보증금 30,000,000원과 전입일을 확인하고, 대항력 여부 및 미배당 보증금 인수 가능성을 검토하십시오.
- 본건 해당 여부. 현황자료에 기재된 12명의 임차인·점유자 각각에 대해 202동 1201호 해당 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 및 현황조사서로 대조하십시오.
- 우선변제·최우선변제. 대항력 없음으로 분류된 임차인이라도 소액임차인 최우선변제 가능성이 별도 쟁점이 될 수 있습니다. 임차인별 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 배당순위를 확인하십시오.
- 등기된 임차권. 한승민의 임차권등기 접수일 2026.06.02, 보증금 20,000,000원, 전입일 2025.04.25 및 확정일자 2025.04.28을 원본 서류와 대조하십시오.
- 배당 시나리오. 근저당권 채권최고액은 1,668,000,000원이며, 신건 매각가 가정 시 미배당액이 크게 남습니다. 다만 채권자의 미배당액 자체와 매수인의 인수액은 별개이므로 혼동하지 마십시오.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 186,600,000원, 최신 거래 131,400,000원, 최근 추세 -10.2%를 함께 검토하십시오. 전체 거래 평균 195,700,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 현장·관리비. 실제 내부 상태와 점유자, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비 등을 확인하십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 직접 확인하십시오.
맺으며 — “후순위 권리”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 기준권리는 2022년 3월 18일 설정된 나주동부새마을금고 근저당권입니다. 전입일이 확인되는 임차인 다수와 한승민의 임차권등기는 기준권리 이후로 기재되어 있어 후순위 권리로 판단됩니다. 그러나 신승이엔지의 전입일은 미상이고 보증금은 30,000,000원입니다. 임차인별 점유호수가 본건 1201호와 일치하는지도 확인해야 하므로, 모든 인수위험이 해소되었다고 단정할 단계는 아닙니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원보다 높고, 최신 거래 131,400,000원과의 차이도 큽니다. 최근 거래 추세는 -10.2%입니다. 권리관계가 확인되더라도 가격이 저렴하다는 결론으로 바로 이어지지 않습니다. 전입일 미상 점유자의 권리 확인, 임차인별 점유 범위 대조, 최근 시세를 반영한 입찰가 산정이 선행되어야 합니다.
최종 판단: 권리·점유는 추가 확인, 가격은 보수적으로 접근. 신건이라는 이유만으로 응찰할 근거는 부족합니다.
