광주지방법원 2026타경95. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 11층 1102호입니다. 2021년 사용승인된 아파트로, 소유자는 주식회사세종건설산업입니다. 2022년 나주동부새마을금고가 설정한 채권최고액 1,668,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 나주동부새마을금고가 청구액 1,473,692,531원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기상 권리 흐름만 보면 비교적 단순합니다. 근저당권이 말소기준이 되고, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 단순하다고 점유관계까지 단순한 것은 아닙니다. 현황조사에 나타난 임차·점유 명의가 12건에 이르고, 일부 보증금과 전입일은 확인되지 않았습니다. 특히 전입일이 알려지지 않은 법인 점유자는 권리 인수 가능성을 추가로 따져야 합니다.
가격 측면에서도 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 203,000,000원인데 집계된 최근 거래 평균은 186,600,000원입니다. 더구나 최신 실거래는 2025년 11월의 131,400,000원입니다. 전체 거래 평균 195,700,000원만 보면 가격 차이가 크지 않아 보일 수 있지만, 최근 가격과 하락 추세를 우선하면 현재 최저가는 저렴하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경95 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 허사로57번길 15 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 |
| 비교대상 전용면적 | 61.805㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 15층 건물 중 11층 |
| 단지 규모 | 348세대 · 사용승인 2021.12.01 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 (단독소유) |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 203,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 나주동부새마을금고 |
| 청구금액 | 1,473,692,531원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2022.03.18 나주동부새마을금고 근저당권 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (대항력 미상 점유자 및 관리비 별도 확인) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.03.18 설정된 나주동부새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 말소되는 기준권리이며, 이후 기록된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 12건의 점유·임차 명의
현황조사 등에는 개인 및 법인을 포함한 임차·점유 명의 12건이 나타납니다. 보증기관 대위변제·승계 신고로 표시된 명의는 없으므로 승계기관을 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다. 다만 보증금 등이 확인되지 않은 점유자도 있어, 모든 명의의 실제 임대차관계가 확정된 것은 아닙니다.
전입일이 확인된 11건은 모두 말소기준권리인 2022.03.18 이후 전입으로 기재되어 있어 해당 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 신승이엔지는 전입·점유 개시일이 미상이므로 대항력 가능·미상으로 따로 분류해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조순현 기호(1) 전부 |
2023.04.25 | 30,000,000원 600,000원/월 |
없음 | 미확인 | 2026.04.20 |
| 홍창숙 기호(2) 전부 |
2026.04.20 | 10,000,000원 500,000원/월 |
없음 | 미확인 | 2026.03.20 |
| 송예준 기호(3) 전부 |
2025.02.25 | 20,000,000원 600,000원/월 |
없음 | 미확인 | 확인되지 않음 |
| 문가연 기호(4) 전부 |
2025.04.01 | 20,000,000원 600,000원/월 |
없음 | 미확인 | 2026.04.16 |
| 주식회사 신승이엔지 기호(5) 전부 |
미상 | 30,000,000원 600,000원/월 |
가능·미상 | 미확인 | 확인되지 않음 |
| 정서진 기호(6) 전부 |
2025.04.14 | 10,000,000원 900,000원/월 |
없음 | 미확인 | 2026.03.20 |
| 허재희 기호(7) 전부 |
2022.12.08 | 20,000,000원 700,000원/월 |
없음 | 미확인 | 2026.03.20 |
| 한승민 | 2026.03.24 | 미상 | 없음 | 미확인 | 확인되지 않음 |
| 정훈 | 2025.09.26 | 미상 | 없음 | 미확인 | 확인되지 않음 |
| 송혜란 기호(9) 전부 |
2025.03.25 | 30,000,000원 700,000원/월 |
없음 | 미확인 | 확인되지 않음 |
| 손덕세 | 2025.03.25 | 미상 | 없음 | 미확인 | 확인되지 않음 |
| 천세원 기호(10) 전부 |
2022.12.09 | 30,000,000원 600,000원/월 |
없음 | 미확인 | 2026.04.21 |
대항력 없음은 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 판단입니다. 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제권 유무를 확정하지 않았습니다. 보증금·월세가 미상인 점유자는 임대차계약 자체도 추가 확인이 필요합니다.
법인 명의의 아파트 임대차인 만큼 실제 임차관계, 점유 개시일, 대항요건, 임차권 종류와 매각물건명세서상 인수 여부를 따로 확인해야 합니다.
예상 인수액 0원은 이 미확인 권리가 최종적으로 인수되지 않는다는 보증이 아닙니다. 다른 임차인들의 후순위 전입 사실만으로 이 법인 점유자의 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.- 한승민·정훈·손덕세는 보증금이 미상입니다. 임대차 여부와 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 홍창숙의 배당요구일은 2026.03.20, 전입일은 2026.04.20으로 기재되어 있습니다. 배당요구일이 전입일보다 앞서므로 원본 문건 대조가 필요합니다.
- 확정일자가 확인되지 않는 점유자들에 대해 우선변제권이 없다고 단정할 수 없습니다.
- 전입일이 후순위인 임차인의 보증금도 최우선변제 요건에 해당하는지 별도로 검토해야 합니다.
- 실제 점유자가 여럿일 가능성이 있으므로 인도 범위와 명도비용을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 비싸다
신항만뉴캐슬오션시티2차 아파트의 비교 가능한 면적대인 61.81㎡ 실거래 7건입니다. 거래가격은 131,400,000원에서 213,500,000원까지 넓게 분포합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.81㎡ | 15층 | 131,400,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 15층 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 6층 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 61.81㎡ | 11층 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 61.81㎡ | 9층 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 61.81㎡ | 10층 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 61.81㎡ | 14층 | 213,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,700,000원 |
| 최근 평균 집계 | — | 4건 | 186,600,000원 |
최근 평균은 최근 12개월 기준으로 집계된 4건의 수치입니다. 다만 개별 거래 목록에는 2025년 1월과 4월 거래가 포함되어 있어 집계 기준 시점의 재확인이 필요합니다. 확인되는 최신 거래는 2025년 11월입니다.
| 가격 지표 | 금액·비율 | 판단 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 203,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 전체 실거래 평균 | 195,700,000원 | 전체 7건 평균 |
| 최근 거래 평균 | 186,600,000원 | 최근 12개월 기준 집계 4건 |
| 최신 실거래 | 131,400,000원 | 2025.11 · 15층 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 103.7% | 전체 평균 이상 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 108.8% | 최근 시세 이상 |
| 최근 가격 추세 | -10.2% | 하락 추세 |
최근 평균은 186,600,000원으로 최저가보다 16,400,000원 낮습니다. 더욱이 최신 거래는 131,400,000원이고, 최근 거래 추세도 -10.2%입니다.
현재 최저가 203,000,000원을 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 근거가 부족합니다. 이 물건에는 신건 가격 할인에 따른 가점을 부여하기 어렵습니다.동시에 최근 가격 추세가 음수이므로, 과거 고가 거래를 근거로 현재 감정가가 적정하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
신건 최저가인 203,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 차감하고, 남은 금액을 나주동부새마을금고 근저당권에 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,642,000원 |
| 2. 근저당권 · 나주동부새마을금고 | 1,668,000,000원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 203,000,000원 |
채권최고액 기준으로 계산한 미배당 금액은 1,468,642,000원입니다. 신청채권자의 청구액도 1,473,692,531원으로 예상배당액보다 큽니다. 따라서 신건 가격에 매각되더라도 신청채권이 모두 변제되지 않는 것으로 계산됩니다.
집행비용은 매각가의 약 1.8%에 해당하는 추정액입니다. 위 배당표는 채권최고액 기준의 단순 배당모형으로, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 배당요구, 우선순위, 공동담보 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 증가
현재 신건부터 2회 유찰까지의 예상 시나리오입니다. 아래 수치는 각 회차의 최저매각가를 낙찰가로 가정한 계산이며 실제 낙찰가를 예측한 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 1,468,642,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 1,508,673,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 1,540,698,880원 | 0원 |
그러나 최신 실거래는 131,400,000원입니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 확보된다고 단정할 수 없습니다.
2회 유찰 시 최저가는 129,920,000원으로 최신 거래가보다 낮아지지만, 거래가격 편차와 하락 추세, 개별 호실 상태를 다시 확인해야 합니다. 가격이 하락해도 대항력 미상 점유자의 권리 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 해당 통계만으로 이 물건의 유찰 횟수나 낙찰 가능성을 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 목포신항만 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 나지 등이 혼재한 신항만 배후지역이며 지역 성숙도가 낮은 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 목포신항만지역 내부 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이합니다. 다만 시외곽지역으로 전체 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.12.01 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 위생·급수·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다. 장방형 평지의 아파트 부지입니다.
- 용도지역. 준공업지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 신항만 건설예정지역과 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항도 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대이며, 토지면적은 17,524.6㎡, 공시지가는 264,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 폐문부재로 외부 관찰에 의해 조사되어 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 348세대 단지로, 확인되는 실거래는 7건입니다. 가격 범위가 131,400,000원에서 213,500,000원까지 넓고 최근 가격 추세가 -10.2%이므로 매도 시 가격 변동과 매수자 확보에 유의해야 합니다.
따라서 과거 높은 실거래가를 기준으로 단순한 시세 회복을 기대하기보다는 최신 거래와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
현재의 -10.2% 하락 추세는 가격 산정과 향후 환금성 판단에서 무시하기 어려운 위험 신호입니다.⑦ 미납관리비 — 별도 인수 가능성
이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수액 0원을 모든 부대 부담까지 포함한 확정 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
입찰 전 관리사무소를 통해 현재 미납액, 공용부분과 전용부분의 구분, 추가 발생 금액을 확인해야 합니다.⑧ 입찰 체크리스트
- 법인 점유자 확인. 주식회사 신승이엔지의 계약서, 점유 개시일, 대항요건과 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다. 이 부분이 확인되지 않으면 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 실제 임차관계 확인. 조사상 명의 12건 중 보증금 미상 점유자 3건을 포함해 실제 임차인 수, 점유 구역, 보증금과 계약 내용을 재확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 소액임차인 최우선변제 요건을 검토해야 합니다. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 배당요구 문건 대조. 특히 홍창숙은 배당요구일이 전입일보다 먼저 기재되어 있으므로 날짜와 접수 문건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 나주동부새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2022-74호와 실제 채권액·배당 관계를 대조해야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 감정가 203,000,000원을 적정 시세로 전제하지 말아야 합니다. 최근 평균 186,600,000원과 최신 거래 131,400,000원, 추세 -10.2%를 우선 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 162,400,000원, 2회 유찰 129,920,000원 시나리오를 비교하되 각 회차의 예상 권리 인수 여부를 다시 검증해야 합니다.
- 관리비. 2026.04.21 기준 미납관리비 약 129,310원의 현재 잔액과 공용부분 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 외부 관찰에 의한 평가가 이루어졌으므로 내부 수리 상태와 실제 점유 상황을 확인해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 임대차 관련 문건과 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
⑨ 종합 판단 — 권리 확인 전 보류, 가격도 신중
채권최고액이 크다는 이유만으로 미배당액을 매수인 인수액으로 계산할 필요는 없습니다. 배당 시뮬레이션의 인수 추정액은 0원입니다.
둘째, 가격 메리트가 부족합니다. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 거래 평균 186,600,000원의 108.8%입니다.
셋째, 시장이 하락 추세입니다. 최근 거래가격 추세는 -10.2%이고 최신 실거래는 131,400,000원입니다.
넷째, 임차·점유관계가 복잡합니다. 명의 12건과 보증금 미상 점유자가 있어 권리 확인 및 명도 부담이 발생할 수 있습니다.맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 저가 낙찰”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리 이후 전입한 점유자가 많지만, 모든 점유자의 대항력이 확인된 것은 아니라는 점입니다. 특히 주식회사 신승이엔지는 전입·점유 개시일이 미상이므로 현재 예상 인수액 0원을 확정된 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
가격 역시 신중하게 접근해야 합니다. 신건 최저가 203,000,000원은 전체 실거래 평균 195,700,000원보다 높고, 최근 평균 186,600,000원보다도 높습니다. 최신 거래가 131,400,000원과 하락 추세 -10.2%까지 고려하면, 현재 가격에 적극적으로 입찰할 근거는 약합니다.
유찰로 가격이 내려가더라도 그것만으로 안전한 투자가 되는 것은 아닙니다. 1회 유찰 시에도 최신 실거래보다 높은 가격이며, 미확인 점유자의 대항력과 실제 인수 가능성은 별도로 해결해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하나, 법인 점유자의 대항력 미상, 다수의 임차·점유 명의, 최근 시세 이상의 신건 가격과 하락 추세가 부담입니다.
권리 확인 전에는 입찰을 보류하고, 권리 문제가 해소된 뒤에도 최근 거래가격을 기준으로 매수가를 다시 판단하는 것이 합리적입니다.
