광주지방법원 2026타경95. 목포 신항만 배후지역에 자리한 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 1203호입니다. 2021년 12월 사용승인을 받은 철근콘크리트조 아파트로, 분석 대상 전용면적은 79.944㎡입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 나주동부새마을금고가 설정한 채권최고액 1,668,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

표면적인 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2022년 3월 18일 근저당권이 말소기준이고, 2026년 4월 9일 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 후순위 등기입니다. 하지만 공동담보로 설정된 큰 근저당권, 여러 호실에 걸친 임차 신고, 일부 점유자의 불명확한 전입·보증금 정보는 별도로 살펴야 합니다. 무엇보다 최근 시세가 하락한 상황에서 감정가를 그대로 최저가로 적용하고 있어, 신건 입찰의 가격 경쟁력이 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인

말소기준권리는 2022.03.18 설정된 나주동부새마을금고 근저당권입니다. 소유자인 주식회사세종건설산업을 채무자로 하며 채권최고액은 1,668,000,000원입니다. 공동담보목록이 존재하므로 이 금액을 1203호 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 해당 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 호실 구분이 핵심

현황조사 및 문건접수에서 확인되는 점유·임차 관련 인물과 법인은 총 12건입니다. 이 가운데 기호가 명시된 신고는 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 감정평가 대상 호실의 기호 순서상 1203호는 기호(9)에 해당하므로, 기호(9) 전부를 신고한 송혜란의 임차관계가 우선 확인 대상입니다. 기호가 확인되지 않는 신고인은 실제 점유 호실을 별도로 대조해야 합니다.

대항력 판정은 말소기준권리인 2022.03.18과 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자 확인이 어려운 신고는 우선변제 여부를 미상으로 표시했습니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고는 확인되지 않으며, 신고된 보증금을 다른 호실의 매수인 인수액으로 합산하지 않았습니다. 점유부분이 불명확한 신고인은 1203호 관련 여부를 추가 확인해야 합니다.

또한 한승민·정훈·손덕세는 보증금과 점유부분이 명확하지 않습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후이므로 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 해당 신고인이 어느 호실을 점유하는지, 독립된 임차인인지, 다른 임차인의 동거인인지는 원본으로 구분해야 합니다.

홍창숙의 경우 배당요구일이 2026.03.20로, 확인된 전입일 2026.04.20보다 먼저 기재되어 있습니다. 날짜의 선후관계가 일반적인 임대차 진행 순서와 다르므로 문건접수 기록과 실제 임차관계를 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 면적대 79.3~79.94㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 215,391,666원입니다. 이 수치만 보면 최저가 219,000,000원은 전체 평균의 101.7%로 큰 차이가 없어 보입니다.

그러나 과거 높은 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 가격 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 191,166,666원이고, 가장 최근인 2026년 4월 거래는 172,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간에 비해 20.2% 하락했습니다.

특히 2024년에는 240,000,000원·275,000,000원과 같은 고가 거래가 존재했지만, 2026년 확인되는 거래는 172,000,000원·190,000,000원·205,000,000원입니다. 이는 과거 가격 수준을 현재 매수 가능한 시세로 그대로 적용하기 어렵다는 뜻입니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 차이는 남지만, 현 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어려운 상황입니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

최저매각가 그대로 낙찰된 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액 3,866,000원을 제외하고 215,134,000원이 나주동부새마을금고 근저당권에 배당되는 구조입니다.

근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 예시입니다. 실제 피담보채권액과 공동담보 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자 측 미회수액을 뜻하며, 매수인이 그 금액을 승계한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오

배당모형상 유찰 이후에도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 매각가격이 낮아질수록 근저당권자의 미회수 금액은 커집니다. 이 채권 부족액을 낙찰자가 보전해야 하는 구조는 아닙니다.

가격 측면에서는 1회 유찰 가정가격 175,200,000원이 최근 12개월 평균 191,166,666원보다 낮아집니다. 그러나 최신 거래 172,000,000원과는 여전히 가까운 수준입니다. 2회 유찰 가정가격 140,160,000원은 최근 실거래 평균과의 차이가 더 커지지만, 이는 미래 유찰을 가정한 시나리오이지 확정 매각가격은 아닙니다. 가격이 낮아지더라도 점유·권리 확인이 선행되어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포신항만 동측 인근의 신항만 배후지역입니다. 주변에는 근린생활시설·공동주택·나지 등이 분포하며 지역 성숙도는 낮은 편으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 신항만 지역 내부 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이한 편입니다. 다만 시외곽에 위치해 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2021.12.01 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 및 지하주차장이 갖추어져 있습니다.
• 토지·도로. 장방형 평지의 아파트 부지이며 북측 왕복 3차선 도로에 접합니다. 토지면적은 17,524.6㎡, 공시지가는 264,600원/㎡로 조사되었습니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역 등에 해당하며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 보호구역 사항도 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 물건 상태. 현장조사는 폐문부재로 인해 외부관찰을 중심으로 진행되었습니다. 내부 마감·설비 상태와 실제 사용 현황은 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 348세대 단지이며 실거래 자체는 확인되지만, 최근 거래 추세가 -20.2%로 하락했고 신항만 배후지역의 성숙도도 낮게 평가됩니다. 과거 고가 거래보다 현재 매수 수요와 최근 거래가격을 중심으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 입찰가 판단. 전체 12건 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선 참고하세요. 현재 최저가 219,000,000원을 저가매수 기회로 볼 근거는 부족합니다.
• 기호(9) 임차인 확인. 1203호에 해당하는 송혜란의 임대차계약, 실제 점유 및 배당요구 관계를 매각물건명세서와 대조하세요. 후순위 전입이더라도 명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
• 호실 미상 점유자 확인. 한승민·정훈·손덕세의 실제 거주 호실과 법률관계를 확인하세요. 보증금이 불명확하다는 이유만으로 1203호의 임차인이라고 단정하거나 모든 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
• 전입일 미상 신고 검토. 주식회사 신승이엔지의 대항력은 가능·미상으로 남아 있습니다. 기호(5) 신고이므로 1203호와 구분하되, 공동담보 물건의 임차관계를 확인하는 과정에서 누락하지 마세요.
• 공동담보 배당관계 확인. 나주동부새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2022-74호와 실제 피담보채권, 다른 호실의 매각·배당 관계를 확인하세요. 채권최고액 전체를 해당 호실의 단독 채무로 해석하면 안 됩니다.
• 신고 날짜 대조. 홍창숙의 전입일과 배당요구일의 선후관계가 일반적인 순서와 다릅니다. 문건접수와 임대차관계 원본을 확인하세요.
• 관리비 및 내부 상태. 조사 당시 미납관리비 약 179,570원의 최신 변동, 공용부분 해당액, 실제 점유 및 실내 상태를 확인하세요. 현장조사는 외부관찰 중심이었습니다.
• 매각기일과 원본 확인. 2026.11.09 매각기일을 기준으로 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·공동담보목록과 실거래 자료를 최종 대조하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 좋은 낙찰가격”

이 사건은 권리 소멸 구조와 가격 판단을 분리해야 하는 경매입니다. 말소기준권리인 나주동부새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸하고, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 여러 호실의 임차 신고가 함께 확인되므로 1203호와 직접 관련된 임차인을 구분하고 실제 점유를 확인하는 절차가 필요합니다.

가격 판단은 더욱 명확합니다. 신건 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원보다 높고, 최신 거래 172,000,000원과도 상당한 차이가 있습니다. 거래가격 추세가 -20.2%인 하락 흐름까지 감안하면, 과거 전체 평균을 근거로 가격 경쟁력이 있다고 판단하기 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 권리 소멸은 긍정적, 임차관계는 확인 필요, 신건 가격은 보류’입니다. 유찰 시나리오를 검토할 수 있지만, 단순히 최저가가 낮아진다는 이유만으로 안전한 투자가 되는 것은 아닙니다. 1203호의 점유·권리관계를 확정한 뒤 최근 실거래 시세를 기준으로 입찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다.