광주지방법원 2026타경95. 전라남도 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 11층 1104호입니다. 전용면적은 79.944㎡이며, 2021년 12월 1일 사용승인을 받은 348세대 아파트 단지에 속합니다. 소유자는 주식회사세종건설산업입니다. 2022년 1월 소유권보존등기 이후 같은 해 3월 나주동부새마을금고 명의의 근저당권이 설정됐고, 2026년 4월 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 권리관계의 중심은 채권최고액 1,668,000,000원인 근저당권입니다. 채권최고액이 개별 호수 감정가보다 상당히 큰 것은 사실이지만, 등기에는 공동담보목록 제2022-74호가 기재돼 있습니다. 따라서 이 채권최고액을 1104호 한 세대에만 귀속되는 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 더 중요한 점은 근저당권이 매각으로 소멸하는 권리라는 사실과, 별도로 조사된 점유자들이 낙찰자에게 대항할 수 있는지입니다.

그리고 이 물건의 투자 판단을 좌우하는 또 하나의 축은 가격입니다. 감정가 219,000,000원이 그대로 최저가인 신건이지만, 최근 실거래는 그보다 낮게 형성돼 있습니다. 특히 최근 12개월 평균이 전체 12건 평균보다 낮고 거래 추세까지 하락하고 있어, 과거의 높은 거래가격을 근거로 현재 경매가격을 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

등기부의 핵심은 2022년 3월 18일 설정된 나주동부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2026년 4월 9일 접수된 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸합니다.

2022년 1월 17일 소유권보존등기 당시 부기된 금지사항등기는 2022년 2월 8일 신청착오를 이유로 이미 말소됐습니다. 현재 인수 대상으로 남아 있는 금지사항등기로 취급할 사안은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 전입 다수, 법인 점유는 미상

조사된 점유·임차 관련 주체는 12건(개인 11명·법인 1곳)입니다. 보증금이 확인된 9건의 합계는 200,000,000원이지만, 이는 여러 기호에 걸친 조사금액입니다. 1104호 한 세대의 보증금 합계나 매수인 인수액이 아닙니다. 한승민·정훈·손덕세의 보증금은 확인되지 않았습니다.

전입일이 확인된 개인 점유자들은 모두 말소기준일인 2022년 3월 18일 이후에 전입했습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 신승이엔지는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 확정일자와 우선변제 가능성 역시 별도 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 2022.03.18 말소기준일을 비교한 결과입니다. 확정일자와 우선변제 순위가 확인되지 않은 경우 배당 가능성을 확정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 주체는 없습니다.

즉, 확인된 개인 전입자는 후순위라는 점이 긍정적이지만, 법인 점유자의 대항요건과 기호별 점유관계가 확정되지 않은 상태에서 모든 임차인 위험이 사라졌다고 결론 내려서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 114.6%

신항만뉴캐슬오션시티2차의 전용 79.3~79.94㎡대 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 평균은 215,391,666원이지만, 최근 12개월 거래 6건만 보면 평균은 191,166,666원으로 낮아집니다. 전체 평균에는 2024년의 275,000,000원, 2025년의 257,700,000원 등 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있습니다.

최저가 219,000,000원은 전체 12건 평균의 약 101.7%입니다. 하지만 이것만으로는 가격 수준을 충분히 설명하지 못합니다. 실제로 최근 12개월 평균과 비교하면 114.6%, 최신 거래가격과 비교하면 약 127.3%입니다. 최근 거래 추세도 -20.2%로 하락했습니다.

같은 단지의 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 0.7회이고 낙찰률은 0%로 기록돼 있습니다. 다만 해당 수치만으로 향후 유찰 또는 낙찰 가능성을 확정할 수는 없습니다. 매각 회차가 진행될 경우 최저가와 실거래 수준의 관계가 어떻게 달라지는지를 별도로 살펴봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

매각가 219,000,000원을 가정하면 집행비용 추정액 3,866,000원을 제외한 215,134,000원이 나주동부새마을금고 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 1,452,866,000원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가야 비교가 달라진다

1회 유찰 시 가정 최저가는 175,200,000원입니다. 이 가격은 최근 12개월 평균 191,166,666원보다는 낮지만, 2026년 4월 최신 거래가격 172,000,000원보다 여전히 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 확보된다고 단정하기 어렵습니다.

2회 유찰 시 가정 최저가는 140,160,000원입니다. 이 수준은 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 모두 밑돌지만, 실제 낙찰 가능성과 시장가격은 그 시점에 다시 판단해야 합니다. 아울러 법인 점유자의 대항력이나 추가 인수액이 확인되면 실질취득가는 그만큼 올라갈 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가만 보고 가격상 이익을 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포신항만 동측 인근의 신항만 배후지역입니다. 근린생활시설·공동주택·나지가 혼재하며, 감정요항표는 주변 지역의 성숙도를 낮은 편으로 평가하고 있습니다.
• 교통. 목포신항만 지역 내 도로망이 정비돼 차량 통행은 용이한 편입니다. 다만 시 외곽에 위치하며 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.12.01 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 도시가스 개별난방, 급수·위생설비, 소화전·화재탐지설비, 승강기 및 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 왕복 3차선 도로에 접하며, 토지는 장방형 평지의 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만 건설예정지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역에 해당하는 사항이 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 필지 면적은 17,524.6㎡이고 공시지가 자료는 264,600원/㎡입니다. 해당 면적은 개별 호수의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정평가는 폐문부재로 외부관찰을 통해 이뤄졌으므로 내부 상태는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 348세대 규모의 비교적 신축 아파트지만, 신항만 배후지역의 낮은 주변 성숙도와 최근 거래가격의 -20.2% 하락 추세는 재매각 가격 및 유동성 판단에 부담 요인입니다.

⑦ 미납관리비 — 별도 부담 가능성

매각물건명세서 비고에 따르면 2026년 4월 21일 현황조사 당시 미납관리비 약 232,480원이 확인됐습니다. 특히 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있다는 내용이 명시돼 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재설정. 현재 신건 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.6%, 최신 거래가의 약 127.3%입니다. 가격상 우위가 없는 상태에서 무리하게 응찰하지 않아야 합니다.
• 하락장 반영. 최근 거래 추세 -20.2%를 반드시 입찰가에 반영해야 합니다. 과거 275,000,000원 또는 257,700,000원 거래를 현재 시세의 대표값으로 사용하지 않아야 합니다.
• 기호와 호수 대응 확인. 감정평가 대상 여러 호수와 임차인 기호를 대조해 1104호의 실제 점유자를 특정해야 합니다. 특히 기호(7) 허재희와 1104호의 대응 여부를 확인해야 합니다.
• 법인 점유 조사. 주식회사 신승이엔지의 전입일, 실제 점유 호수, 임대차계약 및 대항요건을 확인해야 합니다. 보증금 30,000,000원을 무조건 인수하거나 무조건 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 한승민·정훈·손덕세의 계약관계와 점유 호수, 보증금 존재 여부 및 실제 점유 상황을 확인해야 합니다.
• 우선변제와 배당요구. 임차인별 확정일자·최우선변제 요건·배당요구 종기 및 신고 상태를 확인해야 합니다. 홍창숙의 전입일과 배당요구일 순서도 원문 대조가 필요합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-74호와 경매 대상 호수별 권리관계를 확인하고, 채권최고액 1,668,000,000원을 개별 호수의 인수채무로 오해하지 않아야 합니다.
• 미납관리비. 2026년 4월 21일 기준 약 232,480원의 미납관리비 중 공용부분 해당액과 이후 추가 발생분을 확인해야 합니다.
• 현장·내부 확인. 감정평가가 폐문부재 상태의 외부관찰로 이뤄진 만큼 내부 상태, 수리 필요성, 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸”이 “투자 메리트”는 아니다

이 물건은 2022년 3월 18일 근저당권이 말소기준권리이고, 그 근저당권과 경매개시결정등기가 매각으로 소멸한다는 점에서 등기상 기본 구조가 명료합니다. 채권최고액이 1,668,000,000원으로 크더라도 이를 매수인이 인수할 채무로 해석할 이유는 없습니다.

그러나 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 전입일 미상의 법인 점유자와 보증금 미상 점유자 3명에 대한 조사가 필요하고, 특히 여러 호수가 함께 조사된 사건이므로 실제 1104호에 대응하는 점유관계의 확정이 중요합니다. 공용부분 관리비 역시 별도 부담이 생길 수 있습니다.

가격은 더 분명합니다. 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원을 초과하고, 최신 거래 172,000,000원보다 47,000,000원 높습니다. 거래 추세도 -20.2%로 하락하는 상황입니다. 배당모형상 인수액을 0원으로 놓고 계산하더라도 현재 가격에는 뚜렷한 시세 메리트가 없습니다. 추가 인수 부담이 확인된다면 실질취득 부담은 더 커집니다.

결론은 신건 입찰 보류, 실거래 기준 가격 재검토, 점유관계 선확인입니다. 유찰로 가격이 내려갈 경우에는 최신 거래가격과 최근 평균을 다시 비교하고, 매수인에게 실제로 넘어오는 보증금이나 관리비를 더한 총취득 부담으로 판단해야 합니다. 권리의 기본 구조는 비교적 명료하지만, 현재 가격과 미확정 점유관계가 투자 매력을 제한하는 사건입니다.