광주지방법원 2026타경95. 전라남도 목포시 달동의 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 11층 1101호입니다. 2021년 12월 사용승인을 받은 철근콘크리트조 15층 아파트의 11층 물건으로, 확인된 대상 면적은 약 61.805㎡입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 2022년 설정된 나주동부새마을금고 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

등기부만 보면 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2022년 3월 18일 설정된 채권최고액 1,668,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2026년 4월 9일 경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 근저당권은 공동담보목록을 수반하는 권리로, 이 거액을 낙찰자가 그대로 승계한다는 의미는 아닙니다. 매각대금에서 배당되지 못한 채권액은 채권자의 미회수액과 구분해야 합니다.

정작 입찰 판단을 어렵게 하는 것은 가격과 점유관계입니다. 감정가 그대로 시작하는 신건인데 최근 거래 평균보다 높고, 확인된 마지막 거래는 크게 낮습니다. 또한 감정평가에는 여러 호수가 함께 열거되고 임차인·점유자도 기호별로 조사돼 있으므로, 1101호에 실제로 연결되는 점유관계를 구분하는 작업이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2022년 3월 18일 나주동부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2022년 1월 소유권보존등기에 부기됐던 금지사항등기도 2022년 2월 8일 이미 말소됐습니다.

주목할 부분은 근저당권의 채권최고액 1,668,000,000원입니다. 이는 이 호수의 감정가 203,000,000원을 크게 웃돌지만, 공동담보로 설정된 근저당권입니다. 낙찰자가 미배당 근저당 채무를 인수하는 구조로 해석해서는 안 됩니다. 다만 실제 배당액은 공동담보 관계, 채권잔액, 우선변제채권 등의 영향을 받을 수 있습니다.

임차인·점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 현황조사에는 개인과 법인을 포함해 총 12주체가 등장합니다. 그러나 이 인원 전부가 1101호에 거주한다는 뜻은 아닙니다. 감정평가서에는 902호부터 1301호까지 여러 호수가 순서대로 기재돼 있고, 임차인 역시 기호별로 구분돼 있습니다.

감정평가서의 호수 기재 순서대로 대응하면 기호(4)는 1101호이며, 해당 기호에 특정된 임차인은 문가연입니다. 기호가 다른 임차인과 점유 호수가 특정되지 않은 인물은 같은 호수의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 다만 기호가 특정되지 않은 점유자가 실제 1101호와 관계되는지는 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 2022.03.18 말소기준권리와 전입신고일을 비교한 판단입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 별도 확정하지 않았습니다. 승계 아님은 보증기관의 보증금 대위·승계 신고가 아니라는 의미입니다. 기호별 임차인을 모두 1101호의 점유자로 간주하거나 보증금을 합산하지 않았습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 8.8% 높고, 마지막 거래는 더 낮다

가격은 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 중심으로 봐야 합니다. 신항만뉴캐슬오션시티2차의 확인된 동일 면적 거래는 총 7건이고, 그중 최근 12개월 거래 4건의 평균은 186,600,000원입니다.

전체 거래 평균은 195,700,000원이지만, 여기에는 2022~2024년의 상대적으로 높은 거래가도 포함돼 있습니다. 특히 최근 거래가격이 하락하는 상황에서 과거 평균만을 기준으로 감정가의 적정성을 판단하면 매수 매력을 과대평가할 수 있습니다.

감정가이자 현재 최저매각가인 203,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원보다 16,400,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율로는 108.8%입니다. 현재 가격으로 낙찰받는다면 법률상 인수액이 0원이더라도 권리인수를 반영한 실질취득금액은 최소 203,000,000원 수준이므로, 최근 평균보다 저렴한 매수가 아닙니다.

더 주의할 거래는 2025년 11월의 131,400,000원입니다. 이전에는 205,000,000원 안팎의 거래가 반복됐지만, 확인된 최신 거래는 그보다 크게 낮습니다. 단일 저가 거래만으로 모든 호수의 현재 가치를 단정할 수는 없지만, 최근 거래 추세가 -10.2%로 나타난 만큼 하락 위험을 배제할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

현 회차 최저매각가 그대로 매각된다고 가정할 때, 매각대금은 집행비용과 말소기준 근저당권에 배분되고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 근저당 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌아 대규모 미배당액이 발생합니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며, 실제 채권잔액·공동담보 관계·당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영될 수 있습니다.

채권최고액 1,668,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 1,468,642,000원입니다. 그러나 이 숫자를 매수인이 추가로 지급해야 할 인수금으로 해석하면 안 됩니다. 현재 배당 가정에서 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 실제 취득을 위해 고려할 기본 가격은 낙찰대금이며, 별도로 공용부분 미납관리비와 취득 관련 비용을 확인해야 합니다.

유찰 회차별 예상배당과 실질취득 비교

현재 최저가와 1회·2회 유찰 시나리오를 함께 보면, 매각가가 낮아질수록 근저당권자의 회수액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 하지만 이 미배당액이 곧 매수인의 인수 채무로 전환되는 것은 아닙니다.

각 회차는 주어진 유찰 시나리오이며 향후 실제 매각기일이나 최저가 변경을 확정한 것은 아닙니다. 실질취득금액은 권리 인수 추정액 0원을 반영한 낙찰가 기준으로, 취득세·관리비·명도비용 등은 제외합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치와 주변 환경. 전라남도 목포시 달동 목포신항만 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·공동주택·나지 등으로 형성된 신항만 배후지역이며, 감정평가상 지역 성숙도는 낮은 편으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 목포신항만 지역 내부 도로망이 정비돼 차량 통행은 용이합니다. 다만 시 외곽지역으로 전체적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물 상태와 설비. 2021.12.01 사용승인을 받은 철근콘크리트조 15층 아파트입니다. 위생·급수·도시가스 개별난방·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰에 의존했으므로 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 및 도로. 아파트 부지는 장방형 평지이며 북측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다. 토지면적은 17,524.6㎡, 공시지가는 264,600원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 토지이용 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역 등이 포함되며, 절대보호구역 및 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 348세대 규모의 아파트이지만 신항만 배후지역의 낮은 성숙도, 확인된 거래 표본의 제한, 최근 하락 추세는 매도 시 유동성 검토가 필요한 요인입니다. 확인된 동일 면적 7건의 거래가격은 131,400,000원에서 213,500,000원까지 차이가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 1101호의 실제 임차인 확정. 감정평가 순서상 기호(4)에 대응하는 문가연의 계약관계, 실제 점유, 전입 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 점유 호수가 특정되지 않은 인물 확인. 한승민·정훈·손덕세의 실제 점유 호수가 1101호인지 여부를 확인해야 합니다. 각 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금과 확정일자 등은 확인되지 않았습니다.
• 기호(5) 법인 임차인 구분. 주식회사 신승이엔지의 전입일이 미상이므로 대항력 가능성을 단정적으로 배제하지 말아야 합니다. 동시에 해당 법인의 보증금 30,000,000원을 1101호의 인수액으로 곧바로 합산하지 않도록 기호와 호수를 확인해야 합니다.
• 우선변제·배당순위 재확인. 임차인 확정일자가 확인되지 않았고, 배당 추정에는 임차인 최우선변제 및 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위가 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
• 미납관리비 확인. 2026.04.21 기준 약 139,070원의 미납관리비가 기재돼 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인이 부담할 가능성이 있으므로 관리사무소에서 현재 금액과 공용·전용 구분을 확인해야 합니다.
• 공동담보와 채권관계 확인. 나주동부새마을금고 근저당권의 채권최고액은 1,668,000,000원이며 공동담보목록 제2022-74호가 기재돼 있습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 물건 관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 재검증. 현재 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원보다 높습니다. 2025.11 거래가격 131,400,000원의 거래 조건과 이후 가격 움직임을 확인하기 전에는 현재 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
• 유찰 시나리오별 입찰가 설정. 제시된 1회 유찰 162,400,000원, 2회 유찰 129,920,000원을 최근 거래 수준과 비교하되 실제 낙찰가, 추가 비용, 점유 상태, 하락 추세를 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 내부 상태와 명도 점검. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰만 이뤄졌습니다. 내부 수리 필요성, 현재 점유자, 인도 협의 가능성 등을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 임대차 관련 자료, 공동담보목록 및 실제 거래 내역을 입찰 전에 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라고 좋은 가격은 아니다”

이 물건의 권리분석에서 우선 확인되는 장점은 말소기준권리가 명확하고 배당 추정상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 근저당권의 채권최고액이 1,668,000,000원으로 크지만, 이를 낙찰자가 떠안는 채무로 볼 이유는 없습니다.

다만 임차인 문제가 완전히 정리됐다고 볼 수도 없습니다. 본건 1101호에 대응하는 것으로 읽히는 기호(4) 임차인 문가연은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인되지만, 실제 점유와 명도는 별도로 해결해야 합니다. 또한 기호가 특정되지 않은 점유자들과 전입일 미상의 법인 임차인에 대해서는 호수별 관계를 정확히 구분해야 합니다.

그리고 가장 중요한 문제는 가격입니다. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 186,600,000원의 108.8%입니다. 확인된 최신 거래는 131,400,000원이고, 최근 거래 추세는 -10.2%입니다. 과거 전체 평균이나 신축에 가까운 건물 연한을 이유로 현재 가격을 저렴하다고 볼 수 없습니다.

1회 유찰 가정의 162,400,000원에서는 최근 평균보다 낮아지는 가격 조건이 만들어지지만, 이것만으로 안전한 투자라고 단정할 수도 없습니다. 하락 추세, 거래 표본의 적음, 신항만 배후지역의 환금성, 점유관계까지 반영해야 하기 때문입니다.

결론은 ‘등기상 권리 인수는 낮음, 임차인 점유 확인은 필수, 신건 가격은 보류’입니다. 현 최저가에서 저가매수 매력을 인정하기 어렵고, 향후 유찰 여부보다도 실제 취득금액이 최근 거래 수준과 하락 위험을 충분히 반영하는지가 핵심입니다.