광주지방법원 2026타경95. 전라남도 목포시 달동 소재 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 10층 1001호입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 2022년 3월 18일 나주동부새마을금고가 채권최고액 1,668,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2026년 4월 9일 임의경매가 개시됐습니다. 매각으로 근저당권과 경매개시결정 등은 소멸 대상이지만, 이것이 곧 입찰 가격의 매력을 뜻하지는 않습니다.

이 물건은 권리관계와 가격을 분리해서 판단해야 합니다. 제공된 배당 시나리오에서는 매각가 203,000,000원에서 집행비용을 제외한 199,358,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당권의 채권최고액은 매각대금을 크게 웃돌아 채권자에게 대규모 미배당이 발생합니다. 한편, 같은 단지의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 현재 최저가보다 낮습니다. 임차인 기록은 기호별로 구분되어 있어 대상 호수와 다른 호수의 점유관계를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 배당 부족이 크다

등기부상 소유권보존등기는 2022년 1월 17일 접수됐고, 2022년 3월 18일 나주동부새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 경매 매각 시 소멸 대상입니다. 2026년 4월 9일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

② 임차인 현황 — 기호별로 분리해서 확인

현황조사와 문건접수 자료에는 여러 기호의 임차관계가 기재되어 있습니다. 감정평가서에는 202동 902호 외 9개 호수가 함께 열거되어 있으므로, 아래 임차기록 12건을 모두 1001호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 감정평가서의 호수 배열에서 1001호는 두 번째로 기재되어 있어 기호(2) 홍창숙의 기록과 대응하는 것으로 보이지만, 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 최종 대조해야 합니다.

* 홍창숙의 배당요구일은 2026.03.20, 전입일은 2026.04.20으로 기재되어 있어 날짜 순서가 맞지 않습니다. 원본 문건을 통해 확인해야 합니다. 확정일자는 임차인 기록에서 확인되지 않으며, 보증금 미상 점유자는 대항력 및 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다

같은 단지인 신항만뉴캐슬오션시티2차의 비교 대상 면적은 61.805㎡이며, 최근 거래자료에는 2025년 11월 131,400,000원 거래가 포함되어 있습니다. 전체 거래 평균은 195,700,000원, 최근 12개월 평균은 186,600,000원으로 제시됩니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 합리적입니다.

최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균보다 16,400,000원 높고, 최신 거래 131,400,000원보다 71,600,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 108.8%, 전체 거래 평균 대비 103.7%입니다. 제시된 최근 거래 추세는 -10.2%로 하락 방향입니다. 따라서 신건 가격을 저렴하다고 판단하거나 전체 거래 평균만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

예상 배당합계는 203,000,000원이며, 근저당권자 미배당액은 1,468,642,000원입니다. 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 확정 배당표로 볼 수 없습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 미납관리비와 호수별 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 목포신항만 동측 인근의 신항만 배후지역입니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성되어 있으며 감정평가서에는 지역 성숙도가 낮은 편으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 신항만 지역 내 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이하지만, 시 외곽 지역으로 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 북측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다.
• 단지. 348세대 규모이며 사용승인일은 2021년 12월 1일입니다. 비교 거래는 동일 단지의 전용면적 61.81㎡ 기준입니다.
• 토지이용계획. 준공업지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 신항만 건설예정지역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등 관련 지정사항이 기재되어 있습니다.
• 공부·건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사는 폐문부재로 외부관찰에 의해 이루어졌으므로 내부 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 최근 거래가격은 131,400,000원부터 213,500,000원까지 편차가 큽니다. 최신 거래와 최근 평균이 현재 최저가보다 낮고, 제시된 추세가 -10.2%이므로 거래 시점과 층별 가격 차이를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 최근 12개월 평균 186,600,000원과 최신 거래 131,400,000원을 기준으로 현재 최저가의 가격 부담을 평가하세요. 전체 평균 195,700,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 현재 신건 최저가는 203,000,000원입니다. 1회 유찰 시나리오는 162,400,000원, 2회 유찰 시나리오는 129,920,000원입니다. 이는 예상 회차별 금액이며, 실제 매각 조건과 시세를 다시 확인해야 합니다.
• 임차인 기호 대조. 기호(1)~기호(10) 및 기호 미상 점유기록을 해당 호수에 대응시키세요. 1001호의 임차관계와 다른 호수의 보증금을 혼동하지 마세요.
• 미상 점유자. 신승이엔지의 전입일은 미상이고, 한승민·정훈·손덕세의 보증금은 미상입니다. 주민등록, 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당요구 자료를 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당요구 날짜. 홍창숙 기록은 배당요구일 2026.03.20이 전입일 2026.04.20보다 앞서 기재되어 있습니다. 날짜가 맞는지 매각물건명세서와 문건접수 내역을 대조하세요.
• 관리비 체납. 2026년 4월 21일 현황조사 당시 미납관리비 약 109,510원이 기재되어 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리사무소에 체납 내역과 인수 범위를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 실제 거래내역을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 권리관계만으로 가격을 정당화할 수 없다

이 물건의 말소기준권리는 2022년 3월 18일 나주동부새마을금고 근저당권으로 확인됩니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 기호별 임차기록과 보증금 미상 점유자, 미납관리비는 별도의 확인이 필요합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 203,000,000원이 최근 12개월 평균 186,600,000원보다 16,400,000원 높고, 최신 거래 131,400,000원보다 71,600,000원 높습니다. 거래 추세도 -10.2%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 권리·점유관계를 호수별로 확인하고, 최신 거래와 하락 추세를 반영해 입찰가를 별도로 산정하는 것이 핵심입니다.