광주지방법원 2026타경95. 전라남도 목포시 달동의 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 13층 1301호입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 나주동부새마을금고가 설정한 채권최고액 1,668,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구액은 1,473,692,531원입니다.
등기상 선후관계는 단순합니다. 2022년 3월 18일 설정된 근저당권이 말소기준이고, 2026년 4월 9일 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 근저당에는 공동담보목록 제2022-74호가 기재되어 있으며, 감정평가 내용에도 여러 호실이 함께 등장합니다. 따라서 전체 채권액을 1301호 하나의 독립된 채무로 이해해서는 안 됩니다.
입찰 판단에서는 권리보다 가격과 실제 점유상태가 중요합니다. 최저매각가가 최근 평균 거래가격을 웃돌고, 가장 최근 확인된 거래가격은 그보다 훨씬 낮습니다. 신건이라는 이유로 가격상 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경95 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 허사로57번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 15층 건물 · 사용승인일 2021.12.01 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 (단독소유) |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 203,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 나주동부새마을금고 |
| 청구금액 | 1,473,692,531원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
② 임차인·점유 분석 — 대상 호실 구분이 핵심
현황조사에는 임차·점유 관계자 12명·법인이 기재되어 있습니다. 그러나 이 기록은 감정평가에 함께 열거된 여러 호실에 걸쳐 있으므로, 12명 모두가 1301호를 점유한다고 해석해서는 안 됩니다.
감정평가에 열거된 호실 순서상 기호(10)는 202동 1301호에 대응합니다. 기호(10) 전부의 점유자로 기재된 사람은 천세원입니다. 천세원의 전입신고일은 2022.12.09로 말소기준권리 설정일인 2022.03.18보다 늦어, 조사상 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다. 다만 호실 대응 관계와 실제 점유는 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
천세원 기호(10) 전부 · 1301호 대응 |
2022.12.09 | 30,000,000원 600,000원 |
없음 | 미확인 | 아님 |
| 조순현 기호(1) 전부 |
2023.04.25 | 30,000,000원 600,000원 |
없음 | 미확인 | 아님 |
| 홍창숙 기호(2) 전부 |
2026.04.20 | 10,000,000원 500,000원 |
없음 | 미확인 | 아님 |
| 송예준 기호(3) 전부 |
2025.02.25 | 20,000,000원 600,000원 |
없음 | 미확인 | 아님 |
| 문가연 기호(4) 전부 |
2025.04.01 | 20,000,000원 600,000원 |
없음 | 미확인 | 아님 |
| 주식회사 신승이엔지 기호(5) 전부 |
미상 | 30,000,000원 600,000원 |
가능·미상 | 미확인 | 아님 |
| 정서진 기호(6) 전부 |
2025.04.14 | 10,000,000원 900,000원 |
없음 | 미확인 | 아님 |
| 허재희 기호(7) 전부 |
2022.12.08 | 20,000,000원 700,000원 |
없음 | 미확인 | 아님 |
| 한승민 점유부분 미상 |
2026.03.24 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 정훈 점유부분 미상 |
2025.09.26 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 송혜란 기호(9) 전부 |
2025.03.25 | 30,000,000원 700,000원 |
없음 | 미확인 | 아님 |
| 손덕세 점유부분 미상 |
2025.03.25 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
감정평가상 기호(10)의 대상호 대응은 열거 순서를 기준으로 한 판단입니다. 기호가 다른 임차인이나 점유부분이 특정되지 않은 사람을 1301호의 임차인으로 확정하거나, 그 보증금을 1301호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 관련 사항을 확인해야 합니다. 승계 표시는 보증기관의 보증금 대위·승계신고 여부를 뜻하며, 기재된 관계자는 모두 일반 임차·점유 관계자로 분류됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래와 하락 추세가 중요
신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대 아파트입니다. 비교 가능한 전용면적 61.81㎡ 안팎의 실거래는 총 7건이며, 전체 평균은 195,700,000원입니다. 그러나 전체 평균만 기준으로 평가하면 과거 거래가격의 영향을 크게 받을 수 있습니다.
가격 판단에서 더 중요한 수치는 최근 12개월 평균 186,600,000원, 최신 거래 131,400,000원, 그리고 최근 대비 과거 거래 추세 -10.2%입니다. 이 지표를 기준으로 보면 신건 최저가는 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 (최신) | 61.81㎡ | 15층 | 131,400,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 15층 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 6층 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 61.81㎡ | 11층 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 61.81㎡ | 9층 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 61.81㎡ | 10층 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 61.81㎡ | 14층 | 213,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 186,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,700,000원 |
전체 실거래가격은 131,400,000원~213,500,000원으로 편차가 큽니다. 신건 최저가 203,000,000원은 전체 평균의 103.7%, 최근 12개월 평균의 108.8%입니다. 어느 평균을 적용해도 신건 가격이 더 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 금액이 나주동부새마을금고 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권이 모두 충족되지 않더라도, 그 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,642,000원 |
| 1. 근저당 · 나주동부새마을금고 | 1,668,000,000원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 1,468,642,000원 |
| 매수인 예상 권리인수 | — | 0원 |
배당표는 제시된 매각가와 추정 집행비용을 이용한 단순 시뮬레이션입니다. 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 우선배당은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 지급액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 1,468,642,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 1,508,673,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 1,540,698,880원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지고 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 이 미배당은 말소 대상 근저당권에 관한 것이므로, 현재 계산상 매수인 권리인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이는 별도의 인수권리나 점유 관련 문제가 없는 경우를 전제로 한 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 목포신항만 동측 인근 신항만 배후지역입니다. 주변은 근린생활시설·공동주택·나지 등으로 형성되어 있으며, 감정평가에서는 주변 지역의 성숙도가 낮은 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 목포신항만 지역의 도로망은 정비되어 차량 통행이 용이합니다. 다만 시 외곽지역에 위치해 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.12.01 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 도시가스 개별난방, 급수·위생설비, 소화전·화재탐지설비, 승강기 및 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 아파트 부지는 장방형 평지이며 북측 왕복 3차선 도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역에 해당하며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 외부 관찰을 통해 조사한 부분이 있습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 7건의 가격 차이가 크고 최근 거래 추세도 하락했습니다. 신항만 배후지역의 낮은 성숙도와 제한된 거래 표본을 고려하면 매도 시점과 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 1301호 점유자 특정. 기호(10) 천세원이 실제 대상 호실의 임차인인지, 다른 점유자가 있는지 매각물건명세서·현황조사·현장 방문을 통해 확인하세요.
- 임차인 권리. 천세원의 전입신고와 배당요구는 확인되지만, 확정일자·우선변제 및 최우선변제 가능성은 추가 확인이 필요합니다. 점유부분 미상 관계자들의 호실도 구분해야 합니다.
- 공동담보 관계. 나주동부새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2022-74호와 실제 매각 대상 범위를 확인하세요. 여러 호실의 채무·배당 관계를 한 호실의 인수채무로 혼동하지 않아야 합니다.
- 미납관리비. 2026.04.21 현황조사 기준 미납관리비는 약 124,240원입니다. 공용부분 관리비는 매수인이 부담할 수 있으므로 관리사무소에서 현재 체납액과 공용·전용부분 구분을 확인해야 합니다.
- 최근 거래가격. 최신 거래 131,400,000원과 최근 평균 186,600,000원, 하락 추세 -10.2%를 모두 반영해 응찰가를 판단하세요. 과거 전체 평균만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
- 물건 상태. 감정평가 시 폐문부재로 내부 확인이 제한되었습니다. 실제 내부 상태, 누수·설비 문제와 수리비 발생 가능성을 별도로 확인하세요.
- 명도. 임차인의 대항력 유무와 별개로 실제 점유자를 상대로 한 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 낙찰 이후 인도에 필요한 기간과 비용을 검토하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 법원 공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격은 보수적으로”
이 사건의 강점은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 관계가 명확하다는 점입니다. 2022년 나주동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 권리인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 대상 1301호의 실제 점유자를 확인해야 하며, 여러 호실이 함께 조사된 임차·점유 관계를 구분하는 작업이 필요합니다. 특히 기호(10) 천세원의 임대차 관계와 공동담보의 범위를 원본 서류로 최종 검증해야 합니다.
가격 측면의 판단은 더 분명합니다. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원의 108.8%이고, 최신 거래는 131,400,000원입니다. 여기에 거래 추세 -10.2%와 신항만 배후지역의 낮은 성숙도가 겹칩니다. 현재 가격에 특별한 할인 매력이 있다고 평가하기 어렵습니다.
결론적으로 “등기상 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인이 필요하고 신건 가격은 높다”는 물건입니다. 신건 즉시 응찰보다는 원본 권리관계와 실제 시세를 확인하고, 유찰 시나리오별 가격이 충분한 안전마진을 제공하는지 검토하는 접근이 적절합니다. 권리 검토는 조건부 양호, 가격 판단은 보류입니다.
