광주지방법원 2026타경95. 전라남도 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 11층 1103호입니다. 2021년 12월 1일 사용승인을 받은 아파트로, 전용면적은 79.944㎡이며 단지는 348세대 규모입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업입니다. 2022년 3월 18일 나주동부새마을금고 앞으로 설정된 채권최고액 1,668,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록 제2022-74호가 기재되어 있으며, 이후 나주동부새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건에는 확인할 부분이 있습니다. 감정평가 대상에는 202동의 여러 호실이 함께 열거되어 있고, 임대차 조사에도 기호별 점유자와 임차인이 다수 등장합니다. 1103호는 감정평가상 기호(6)에 해당하며, 해당 기호에 기재된 임차인은 정서진입니다. 다른 기호의 임대차보증금까지 1103호의 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.
더 중요한 문제는 가격입니다. 전체 12건 실거래 평균은 215,391,666원이지만, 최근 12개월 평균은 191,166,666원으로 낮아졌습니다. 과거의 높은 거래가격에 기대어 현재 최저가를 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경95 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 11층 1103호 |
| 도로명주소 | 허사로57번길 15 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택 |
| 전용면적 | 79.944㎡ |
| 층수 | 지상 15층 건물 중 11층 |
| 단지규모 | 348세대 · 사용승인 2021.12.01 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 | 219,000,000원 |
| 최저매각가 | 219,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 나주동부새마을금고 |
| 청구금액 | 1,473,692,531원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.18 근저당권 · 채권최고액 1,668,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2022-74호 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 근저당과 경매개시결정은 소멸
근저당권 채권최고액은 1,668,000,000원으로 해당 호실의 감정가보다 큽니다. 다만 근저당 채권최고액이 크다는 이유만으로 낙찰자가 미변제 채무를 승계하는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
반면 공동담보가 설정된 사건이므로 다른 담보목적물의 매각 및 배당 상황에 따라 실제 채권회수액과 배당관계는 달라질 수 있습니다. 공동담보목록과 해당 호실의 매각조건은 입찰 전에 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 해당 호실과 다른 기호를 구분
감정평가상 202동 1103호는 기호(6)입니다. 기호(6) 전부에 기재된 임차인은 정서진으로, 보증금 10,000,000원, 월차임 900,000원, 전입일 2025.04.14, 배당요구일 2026.03.20입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정서진 1103호 · 기호(6) |
기호(6) 전부 | 10,000,000원 | 900,000원 | 전입 2025.04.14 배당요구 2026.03.20 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
정서진의 전입일은 2022년 3월 18일 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 해당 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 갖춘 임차인은 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 성립과 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 배당요구 사실이 있더라도 그것만으로 보증금이 전액 배당된다는 뜻은 아닙니다.
다른 기호 및 호실 미특정 점유 현황
| 기호 | 성명 / 명칭 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (1) | 조순현 | 30,000,000원 | 600,000원 | 2023.04.25 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 배당요구 2026.04.20 |
| (2) | 홍창숙 | 10,000,000원 | 500,000원 | 2026.04.20 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 배당요구 2026.03.20 |
| (3) | 송예준 | 20,000,000원 | 600,000원 | 2025.02.25 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| (4) | 문가연 | 20,000,000원 | 600,000원 | 2025.04.01 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 배당요구 2026.04.16 |
| (5) | 주식회사 신승이엔지 | 30,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 없음 |
| (7) | 허재희 | 20,000,000원 | 700,000원 | 2022.12.08 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 배당요구 2026.03.20 |
| (9) | 송혜란 | 30,000,000원 | 700,000원 | 2025.03.25 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| (10) | 천세원 | 30,000,000원 | 600,000원 | 2022.12.09 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 배당요구 2026.04.21 |
| 미특정 | 한승민 | 미상 | 미상 | 2026.03.24 | 전입일 기준 후순위 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 미특정 | 정훈 | 미상 | 미상 | 2025.09.26 | 전입일 기준 후순위 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 미특정 | 손덕세 | 미상 | 미상 | 2025.03.25 | 전입일 기준 후순위 우선변제 미확인 승계 없음 |
전체 조사에는 보증금이 확인된 임차인 9명·법인 포함, 임대차조건이 미상인 점유자 3명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 인원 전체가 1103호에 거주한다는 의미는 아닙니다.
또한 홍창숙의 기록은 배당요구일이 전입일보다 앞서 있어 실제 전입 경위와 기록의 정확성을 확인할 필요가 있습니다. 이는 다른 기호에 관한 사항이며, 곧바로 1103호의 선순위 인수금으로 해석할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 뚜렷하게 낮아졌다
신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 면적대 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 215,391,666원이지만, 최근 12개월 거래 6건만 보면 평균이 191,166,666원으로 낮아집니다. 가장 최근인 2026년 4월 거래가는 172,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13층 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14층 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11층 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13층 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11층 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10층 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8층 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10층 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6층 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6층 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8층 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 동일 면적대 | 12건 | 215,391,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 동일 면적대 | 6건 | 191,166,666원 |
최저매각가 219,000,000원은 전체 실거래 평균 215,391,666원보다 높습니다.
최근 평균 191,166,666원과 비교하면 신건 최저가의 가격 경쟁력은 더 낮아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,866,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 나주동부새마을금고 | 1,668,000,000원 | 215,134,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가인 219,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,866,000원을 제외한 215,134,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
이 산정에서는 근저당권 채권최고액 대비 1,452,866,000원의 미배당액이 발생합니다. 이는 채권자의 미회수액이지, 낙찰자가 그만큼의 근저당 채무를 승계한다는 뜻이 아닙니다.
집행비용 및 배당금은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보 관계와 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가
현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 다음 표는 회차별 최저매각가와 배당 예상액을 비교한 시나리오이며, 향후 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 확정하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 1,452,866,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 1,496,052,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 1,530,602,240원 | 0원 |
2회 유찰 시 가정 가격은 140,160,000원으로, 최근 평균과 최신 거래를 모두 밑돌지만 실제 매각 가능성, 점유 상태, 관리비, 인도비용 및 개별 호실의 상품성을 함께 평가해야 합니다.
단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 과거 평균이 향후 유찰 가능성이나 적정 낙찰가를 보장하지는 않습니다.
⑥ 관리비 — 권리 인수액 0원과 별도로 확인
이 물건의 배당 시뮬레이션에는 매수인 권리 인수액이 0원으로 표시되어 있습니다. 그러나 이것이 취득 이후의 모든 추가 부담이 0원이라는 의미는 아닙니다. 미납관리비 중 승계 가능한 공용부분, 명도비용, 취득 관련 비용은 등기상 근저당권 인수 여부와 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 달동 소재 목포신항만 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만 배후지역이며, 주위환경의 성숙도는 낮은 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 목포신항만지역 내 도로망이 정비되어 차량 통행은 용이합니다. 다만 시외곽지역으로 전체적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 15층 건물입니다. 사용승인일은 2021.12.01이며 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전·화재탐지설비 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 북측으로 왕복 3차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만 건설예정지역, 가축사육제한구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 절대보호구역과 상대보호구역에도 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지 관련 지표. 토지면적 17,524.6㎡, 공시지가 264,600원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 토지지분 면적이나 호실 평가액을 의미하지 않습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 348세대 규모의 아파트이지만 신항만 배후지역의 낮은 성숙도와 최근 거래가격의 하락 추세를 감안할 필요가 있습니다. 전체 실거래 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 거래가격을 우선해 매각 가능 가격을 판단해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가는 폐문부재로 외부관찰을 통해 진행됐습니다. 실내 상태와 시설물 유지 상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 114.6%입니다. 최신 거래가 172,000,000원과도 상당한 차이가 있어 신건 가격에 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세 -20.2%를 반영해야 합니다. 전체 평균 215,391,666원만 기준으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 1103호 임차인 확인. 기호(6) 정서진의 임대차계약, 실제 점유, 전입, 확정일자 및 배당요구 사항을 최종 대조하세요.
- 호실 미특정 점유자 확인. 한승민·정훈·손덕세의 점유 호실과 계약관계를 확인하고, 기호(5) 주식회사 신승이엔지의 대항력 미상 문제를 1103호와 혼동하지 않도록 검토하세요.
- 공동담보 확인. 나주동부새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2022-74호와 각 담보목적물의 매각·배당 관계를 확인하세요.
- 미납관리비 확인. 2026.04.21 기준 미납관리비 약 831,840원 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분을 관리주체에 확인하세요.
- 현장·명도 확인. 실제 점유자, 거주 상태, 실내 훼손 여부와 인도 협의 가능성을 조사하세요. 후순위 임차인이라도 실제 인도 절차에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 회차별 가격 검토. 1회 유찰 시 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원 시나리오를 최근 실거래와 비교하세요. 유찰 여부 및 차기 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 서류 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 보류”
이 사건은 근저당권 채권최고액이 크지만 정상 매각 시 근저당권과 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 1103호에서 확인된 정서진의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 권리 인수 예상액은 0원입니다.
다만 여러 호실을 포함하는 임대차 조사에서 실제 1103호 점유관계를 정확히 분리해야 하며, 미납관리비 약 831,840원 가운데 공용부분의 승계 가능성도 확인해야 합니다. 공동담보목록과 실내 상태 역시 입찰 전 검토 대상입니다.
무엇보다 가격이 결정적인 약점입니다. 219,000,000원의 신건 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 114.6%이며, 최근 거래 추세도 -20.2%입니다. 전체 평균보다 최신 거래가격이 뚜렷하게 낮아진 만큼 과거의 높은 거래가격을 근거로 신건에 응찰하는 판단은 신중해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 현재 가격이 최근 시세 이상이고 하락 추세와 지역 환금성 부담이 겹칩니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가보다 최근 시장에서 실제로 거래되는 가격과 낙찰 후 총취득비용이어야 합니다.
