의정부지방법원 2025타경72040. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 109호입니다. 감정가는 341,000,000원인데 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,312,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 17% 수준이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 강영욱과 주식회사 올포원디앤디(대표자 문지원)가 모두 말소기준권리보다 앞서 전입해 대항력이 있고, 배당표상 두 보증금 70,000,000원과 60,000,000원은 각각 전액 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 금액은 낙찰대금 57,312,000원만이 아닙니다. 인수 보증금 130,000,000원을 더한 실질취득은 187,312,000원입니다. 이 사건은 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌는가’보다 인수 보증금을 포함한 실제 부담액을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 109호 |
| 용도 | 기타 · 매각물건명세서 비고 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 · 사용승인일 2022.08.18 |
| 소유자 | 주식회사진주대가 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 57,312,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,336,056,421원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.09.26 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권, 경매개시결정, 의정부시·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 별개입니다. 강영욱은 2023.05.09, 주식회사 올포원디앤디는 2023.07.17 전입해 모두 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 대항력 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강영욱 | 목적물 전부 | 2023.05.09 | 70,000,000원 | 8,100,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
| 주식회사 올포원디앤디(대표자 문지원) | 목적물 전부 | 2023.07.17 | 60,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
| 주식회사 신진팜스(대표자 이지영) | 목적물 일부 | 2025.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 승계 없음 |
③ 실질취득 — 표면 57,312,000원, 실제 부담 187,312,000원
| 현재 최저매각가 | 57,312,000원 |
|---|---|
| 강영욱 인수보증금 | 70,000,000원 |
| 올포원디앤디 인수보증금 | 60,000,000원 |
| 매수인 인수 합계 | 130,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 187,312,000원 |
이번 사건은 실거래 시세 자료가 없어 실질취득 187,312,000원이 시장가보다 싼지 비싼지를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 다만 감정가 대비 최저가가 17%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내리는 것은 부적절합니다. 입찰 판단의 기준 금액은 최소한 낙찰대금 + 인수보증금이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,616원 |
| 인수 · 강영욱 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 올포원디앤디 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 55,880,384원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 576,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 57,312,000원에서는 집행비용 1,431,616원을 제외한 55,880,384원이 중소기업은행에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 3,280,119,616원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 민락IC 남서쪽 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 세종포천고속도로 민락IC가 있습니다.
- 이용상태. 일반건축물대장등본상 기호 1~7은 제2종근린생활시설(휴게음식점), 기호 8·9는 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 10은 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이며, 기호 1은 근린생활시설 상호명 OWN으로 이용 중이고 기호 2~10은 현재 공실입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·준보전산지·과밀억제권역이며 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
- 도로. 남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접하지만, 건물이 서측·남측 도로보다 고지에 있어 해당 도로에서 직접 접근은 곤란합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금부터 계산. 현재 최저가 57,312,000원에 대항력 임차인 2명의 보증금 130,000,000원을 더한 187,312,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 강영욱과 주식회사 올포원디앤디는 대항력이 있고 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 산정돼 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 점유 중첩 확인. 강영욱과 올포원디앤디는 모두 목적물 전부, 신진팜스는 목적물 일부로 조사돼 있어 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 의정부시·국 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 추가 부담 위험을 판단할 수 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 지식산업센터·근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “57,312,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 5회 유찰이나 감정가 대비 17%라는 숫자가 아닙니다. 현재 최저매각가 57,312,000원에 대항력 있는 임차인 2명의 인수보증금 130,000,000원을 더하면 실질취득은 187,312,000원입니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하지만 임차보증금 인수와 세금 압류 확인이 남아 있습니다. 실거래 시세가 없는 만큼 가격의 적정성도 별도 검증이 필요합니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 인수액을 먼저 보는 사건입니다.
