의정부지방법원 2025타경72040. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 110호입니다. 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 표시되어 있습니다. 감정가 277,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 46,556,000원까지 내려왔습니다.

하지만 권리분석의 핵심은 낙찰가격이 아닙니다. 말소기준권리인 중소기업은행 근저당보다 먼저 전입한 임차인 2명이 있으며, 배당 산정상 이들의 보증금 70,000,000원과 60,000,000원이 모두 매수인 인수금액으로 잡혀 있습니다. 합계 130,000,000원을 매각대금과 별도로 부담하는 경우를 기준으로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당보다 임차인이 먼저다

말소기준권리는 2024.09.26 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며 공동담보목록 제2024-1117호가 기재되어 있습니다.

이후 설정된 우리은행 근저당권과 경매개시결정, 의정부시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 기존 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다.

그러나 근저당권이 소멸한다고 임차보증금 인수 문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 강영욱과 주식회사 올포원디앤디는 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있고, 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수위험 2명

조사상 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고자는 없습니다.

대항력은 조사상 판정값을 반영했습니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 실제 우선변제 성립 여부를 확정하지 않습니다. 배당 산정에서는 선순위 임차인 2명에 대해 우선배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 가정합니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가가 아니라 총부담을 보라

이 물건의 핵심 계산은 단순합니다. 최저매각가에 선순위 임차보증금 인수액을 더해야 합니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 보증금 부담은 그대로 남는다

현재 산정된 선순위 임차보증금 인수액은 130,000,000원입니다. 제공된 회차별 배당 시나리오에서도 인수액은 동일하게 유지됩니다.

현재 배당 산정처럼 선순위 임차인에게 배당이 없고 인수액 130,000,000원이 고정된다면, 추가 유찰로 낙찰대금이 내려간 만큼 총취득 부담도 감소합니다. 그러나 보증금 130,000,000원 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

따라서 6회·7회 유찰 시나리오 역시 실질취득금액을 기준으로 판단해야 하며, 실제 매매시세가 없는 상황에서 어느 회차부터 저렴해진다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 46,556,000원 가정)

집행비용 1,238,008원은 추정치입니다. 중소기업은행과 우리은행 채권액은 채권최고액 기준이며, 공동담보 관계를 포함한 실제 채무액과는 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 예상 채권자 배당총액은 45,317,992원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 3,290,682,008원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액을 뜻하며, 매수인이 그대로 승계하는 채무가 아닙니다.

⑥ 시세 비교 — 실거래 확인 전 가격 메리트 판정 보류

감정가는 277,000,000원입니다. 하지만 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세는 확인되지 않습니다.

따라서 가격 판단 기준은 최저매각가 46,556,000원이 아니라 실질취득금액 176,556,000원이어야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 민락동 민락IC 남서쪽 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 및 공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하며 인근에 시내버스정류장과 세종포천고속도로 민락IC가 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2022.08.18 사용승인된 건물입니다. 위생설비·승강기·화재탐지설비·옥내소화전·스프링클러 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 여러 호실의 근린생활시설 이용상태와 공실 현황이 함께 기재되어 있습니다. 본건 110호에 해당하는 임대·이용상태는 개별 확인이 필요합니다.
• 도로 접근. 남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접하지만, 건물이 도로보다 높은 위치에 있어 해당 도로에서 직접 접근하기 곤란한 것으로 조사되었습니다.
• 토지 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 실제 사용 가능 업종, 임대 수요, 공실 및 처분 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 현재 동일 용도 실거래 자료가 확인되지 않아 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 강영욱 70,000,000원과 올포원디앤디 60,000,000원의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유, 대항력 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 점유 중복. 선순위 임차인 2명이 모두 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 실제 사용 공간과 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 후순위 임차인. 신진팜스는 인수 산정에서 제외되지만 일부 점유자로 조사되어 있으므로 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 총취득원가. 현재 회차 기준 실질취득금액 176,556,000원에 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용이 발생할 수 있습니다.
• 공동담보. 중소기업은행과 우리은행 근저당권의 공동담보 관계 및 실제 채권액을 확인하고, 채권최고액을 매수인 승계채무와 혼동하지 않아야 합니다.
• 세금·배당. 의정부시와 국의 압류가 기재되어 있으므로 당해세 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 현재 예상배당에는 일부 우선변제 항목이 반영되지 않았습니다.
• 실거래 검증. 동일 건물과 유사한 지식산업센터의 최근 매매가격을 확보한 후 최저가가 아닌 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 임대·공실. 건물 내 공실 현황, 실제 임대료, 관리비, 임차인 유지 여부 및 향후 공실 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 접근성과 업종. 도로에서 직접 접근하기 곤란한 구조와 본건의 허용 용도·업종이 실제 이용 및 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 4,655만원이 실제 매입가격은 아니다”

이 물건은 감정가 277,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 46,556,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로 드러나는 가격만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다.

그러나 말소기준권리보다 앞선 임차인 2명의 보증금 130,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 산정되어 있습니다. 현재 회차의 실질취득금액은 176,556,000원이며, 기타 취득비용은 별도입니다.

여기에 실제 임차인 3명의 점유관계, 선순위 임차인 사이의 점유 중복, 지식산업센터의 실제 용도, 공실 및 환금성 문제가 남아 있습니다. 특히 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 실질취득금액이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

결론적으로 현재 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 선순위 임차보증금의 실제 인수 범위와 최근 거래시세를 확인하기 전에는 보수적인 판단이 필요한 물건입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 인수 부담이 자동으로 소멸하지 않는다는 점이 핵심입니다.