의정부지방법원 2025타경72040. 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 118호입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.09.26 중소기업은행 근저당권이고, 그 뒤의 우리은행 근저당권·경매개시결정·의정부시 압류·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 강영욱과 주식회사 올포원디앤디가 각각 70,000,000원, 60,000,000원의 보증금을 가지고 있고, 우선변제권이 확인되지 않아 배당에서 회수하지 못한 보증금을 매수인이 인수하게 됩니다.
따라서 현재 최저매각가 63,363,000원은 실질적인 매입원가가 아닙니다. 매각대금에 130,000,000원의 인수보증금을 더한 193,363,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 두 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원은 그대로 남으므로, 최저가 하락 폭만큼 실질취득비용이 동일하게 내려가는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72040 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 118호 |
| 용도 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사진주대가 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 63,363,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,336,056,421원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
2023.05.31 박성준이 거래가 385,200,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 국민은행 근저당권은 이후 이미 말소됐습니다. 2024.09.26 주식회사진주대가로 소유권이 이전되면서 중소기업은행 근저당권 2,760,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 우리은행 근저당권 576,000,000원과 경매개시결정, 의정부시·국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 대항력 있는 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영욱 | 목적물 전부 | 2023.05.09 | 70,000,000원 | 8,100,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
| 주식회사 올포원디앤디(대표자 문지원) | 목적물 전부 | 2023.07.17 | 60,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
| 주식회사 신진팜스(대표자 이지영) | 목적물 일부 | 2025.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 인수 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 세 항목은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 이 중 주식회사 신진팜스는 2025.01.20 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 앞선 두 임차인은 대항력이 있어 현재 배당 시나리오상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡힙니다.
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 193,363,000원
| 현재 최저매각가 | 63,363,000원 |
|---|---|
| 강영욱 인수보증금 | 70,000,000원 |
| 올포원디앤디 인수보증금 | 60,000,000원 |
| 매수인 인수 합계 | 130,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 193,363,000원 |
실거래 시세 자료는 확인되는 수치가 없어 이 금액이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 감정가 대비 최저가 비율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가와 별도로 대항력 임차보증금이 따라붙는 구조이므로 시세 비교가 필요할 때도 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,540,534원 |
| 인수 · 강영욱 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 올포원디앤디 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 2,760,000,000원 | 61,822,466원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 576,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,540,534원을 제외한 61,822,466원이 중소기업은행에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 3,274,177,534원입니다. 대항력 임차인 보증금 130,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 민락IC 남서쪽 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 세종포천고속도로 민락IC가 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트 평지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2022.08.18입니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 제2종근린생활시설 등의 공부상 용도와 함께 일부 호는 근린생활시설로 이용 중이고 나머지는 공실로 조사됐습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구에 속하며 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
- 접근성 유의. 서측·남측 도로보다 고지에 있어 해당 도로에서 직접 접근은 곤란한 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 63,363,000원이 아니라 인수보증금까지 합친 193,363,000원을 기본 원가로 보세요.
- 선순위 임차인 확인. 강영욱·주식회사 올포원디앤디의 실제 점유관계, 임대차계약 원본, 보증금 잔액, 퇴거 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 현재 확인 내용상 두 선순위 임차인은 우선변제권이 확인되지 않아 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 다중 점유 구조 점검. 두 임차인은 모두 목적물 전부, 신진팜스는 일부 점유로 조사돼 있어 실제 사용구획과 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 인수 130,000,000원은 변하지 않습니다. 낙찰가 하락률과 실질취득 하락률은 다릅니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 수치가 없어 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 지식산업센터·근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 17%”보다 먼저 볼 숫자는 1.3억 인수다
5회 유찰로 최저매각가는 63,363,000원까지 낮아졌지만, 이 사건을 단순한 초저가 낙찰물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 강영욱 70,000,000원, 주식회사 올포원디앤디 60,000,000원 — 합계 130,000,000원의 대항력 임차보증금이 매수인에게 인수되는 구조이기 때문입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 193,363,000원입니다.
등기부상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만 선순위 임차보증금은 사라지지 않습니다. 게다가 이미 5회 유찰된 지식산업센터 물건이고 확인 가능한 실거래 시세 수치도 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가할 근거가 부족합니다. 이 사건은 “얼마까지 떨어졌나”보다 “낙찰 뒤 실제로 얼마를 부담하나”를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
