의정부지방법원 2025타경72040. 의정부 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 112호입니다. 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사진주대가이고, 말소기준권리는 2024.09.26. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권 이후의 우리은행 근저당권, 경매개시결정, 의정부시 압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 말소기준보다 앞선 점유가 있습니다. 강영욱은 2023.05.09., 주식회사 올포원디앤디는 2023.07.17. 전입일이 확인되어 모두 말소기준일보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 두 임차인의 보증금은 각각 70,000,000원과 60,000,000원이고 예상배당은 모두 0원으로 잡혀 있어, 데이터상 합계 130,000,000원이 매수인 인수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72040 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 112호 |
| 용도 | 지식산업센터 · 매각물건명세서 비고상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사진주대가 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 46,556,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,336,056,421원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.26. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 2명이 핵심
등기상 근저당권과 압류만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 문제는 등기 밖 임차관계입니다. 실제 임차인은 3명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 강영욱과 주식회사 올포원디앤디는 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있고 두 사람 모두 말소기준보다 전입일이 빠릅니다. 특히 목적물 전부에 대한 점유관계가 서로 중첩되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유 범위와 임대차 관계를 원문·현장에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강영욱 | 목적물 전부 | 2023.05.09 | 70,000,000원 | 8,100,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 올포원디앤디(대표자 문지원) | 목적물 전부 | 2023.07.17 | 60,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 신진팜스(대표자 이지영) | 목적물 일부 | 2025.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 5회 유찰보다 실질취득액이 먼저다
감정가 277,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 46,556,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 선순위 임차인 보증금 인수액이 130,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득 부담은 176,556,000원으로 보아야 합니다.
같은 물건의 최신 실거래·최근 12개월 평균과 직접 대조할 수 있는 가격자료가 확인되지 않으므로, 실질취득액 176,556,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 이미 5회 유찰된 상태이므로, 유찰 횟수 자체를 가격 가점으로 쓰기보다 권리 인수액과 실제 시장가격을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,238,008원 |
| 인수 · 강영욱 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 올포원디앤디 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 45,317,992원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 576,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 1,238,008원을 제외한 45,317,992원이 중소기업은행에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 3,290,682,008원입니다. 선순위 임차인 보증금 130,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 매수인 인수로 별도 반영되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 민락동 소재 민락IC 남서쪽 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 세종포천고속도로 민락IC가 있어 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2022.08.18.입니다.
- 이용상태. 감정평가 요항표에는 조사 대상 복수 호수 중 근린생활시설 이용과 공실 상태가 함께 기재되어 있고, 본 사건 매각물건명세서 비고는 공장(지식산업센터)입니다.
- 접근성 주의. 건물이 서측·남측 도로보다 높은 위치에 있어 해당 도로에서 직접 접근은 곤란한 것으로 조사되어 있습니다.
- 토지계획. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 최저가 46,556,000원에 데이터상 인수액 130,000,000원을 더한 176,556,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 강영욱 70,000,000원, 올포원디앤디 60,000,000원의 보증금과 실제 점유·임대차 존속 여부를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 중첩 점유 확인. 두 선순위 임차인이 모두 목적물 전부를 점유한다고 조사되어 있으므로 실제 사용구역과 계약관계가 어떻게 구성됐는지 확인이 필요합니다.
- 우선변제 관계 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확정되어 있지 않으므로 배당요구 및 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 후순위 임차인. 주식회사 신진팜스는 2025.01.20. 전입으로 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
- 실거래 대조. 5회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 실질취득액 176,556,000원을 실제 지식산업센터 거래가격과 비교하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 현장 점유를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “4,655만원 낙찰”이 아니라 “1억3천만원 인수”가 먼저다
이 사건은 감정가 277,000,000원짜리 물건이 5회 유찰되어 최저가 46,556,000원까지 내려왔다는 숫자보다, 말소기준보다 빠른 대항력 임차인 2명을 먼저 봐야 합니다. 예상배당상 두 임차인은 배당을 받지 않고 보증금 합계 130,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 그래서 현재 회차 실질 부담은 176,556,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차관계는 별개의 문제입니다. 특히 목적물 전부를 점유한다고 신고된 선순위 임차인이 2명이라는 점과, 이미 5회 유찰된 점을 함께 보면 단순 저가매수형으로 보기 어렵습니다. 최신 실거래와 대조해 실질취득액의 가격 적정성을 검증하고, 두 선순위 임차인의 점유·보증금·배당관계를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
