의정부지방법원 2025타경72040. 경기도 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 114호입니다. 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있고, 감정요항표에는 평가 대상 각 호실의 건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설로 나타납니다. 따라서 일반 아파트가 아니라 지식산업센터 내 근린생활시설 성격의 물건으로 검토해야 합니다.
감정가 277,000,000원이 5회 유찰되면서 최저매각가가 46,556,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 권리분석 결과는 다릅니다. 강영욱과 주식회사 올포원디앤디의 임차 관련 신고일이 말소기준권리보다 앞서고, 두 임차인에게 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 예상배당에서도 두 임차인의 보증금은 배당되지 않고 전액 매수인에게 인수되는 것으로 처리됩니다.
두 임차인의 보증금 합계는 130,000,000원입니다. 이를 최저매각가에 더한 실질취득금액은 176,556,000원으로, 낙찰가 자체보다 훨씬 큽니다. 다만 두 임차인 모두 목적물 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있어 임대차의 범위와 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 114호 도로명주소: 경기도 의정부시 배꽃길 7 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 지식산업센터 내 근린생활시설 매각물건명세서 비고: 공장(지식산업센터) 감정요항표: 제2종근린생활시설 |
| 건물 현황 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트평지붕 · 지상 10층 건물 중 1층 |
| 사용승인 | 2022.08.18 |
| 소유자 | 주식회사 진주대가 (2024.09.26 소유권이전) |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 46,556,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 매수인 인수 추정 | 130,000,000원 (임차보증금) |
| 실질취득금액 | 176,556,000원 (현재 최저가 기준) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,336,056,421원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2024.09.26 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며, 공동담보목록 제2024-1117호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 본 호실만의 확정 채무액이 아니라 공동담보 근저당권의 채권최고액입니다.
2023.05.30 설정된 국민은행 근저당권 156,000,000원은 2024.09.26 해지로 이미 말소되었습니다. 중소기업은행 근저당권 이후 설정된 우리은행 근저당권 576,000,000원과 경매개시결정, 의정부시 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차보증금 반환채무가 소멸하는 것은 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 인수 1.3억
| 임차인 / 점유 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
강영욱 목적물 전부 |
2023.05.09 |
70,000,000원 월 8,100,000원 |
대항력 有 | 우선변제 無* |
전액 인수 70,000,000원 |
|
주식회사 올포원디앤디 대표자 문지원 · 목적물 전부 |
2023.07.17 |
60,000,000원 월 4,200,000원 |
대항력 有 | 우선변제 無* |
전액 인수 60,000,000원 |
|
주식회사 신진팜스 대표자 이지영 · 목적물 일부 |
2025.01.20 |
10,000,000원 월 800,000원 |
대항력 無 | 미확인 |
인수 제외 점유·명도 확인 |
* 선순위 임차인 2명의 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 위 우선변제 無 표시는 현재 예상배당에서 우선변제권 없이 전액 인수하는 것으로 처리한 결과이며, 법률상 권리의 최종 확정은 아닙니다. 신진팜스의 우선변제권도 확인되지 않았습니다. 실제 배당 및 인수 범위는 계약서, 점유·사업자등록 관련 사항, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
낙찰가 46,556,000원 + 인수액 130,000,000원 = 실질취득금액 176,556,000원
이 금액은 취득세와 명도비 등 부대비용을 제외한 수치입니다. 임차보증금 인수액은 낙찰대금에 포함되어 자동으로 소멸하는 돈이 아닙니다.임차보증금 130,000,000원은 현재 예상배당에 따른 인수 추정액입니다. 단순히 두 계약의 금액을 합산하는 데 그치지 않고 각각의 임대차가 본 호실에 실제로 적용되는지 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
이 물건의 감정가는 277,000,000원, 현재 최저매각가는 46,556,000원입니다. 5회 유찰 결과 최저가는 감정가의 16.81% 수준입니다. 그러나 두 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 조건에서는 단순 최저가가 실제 취득비용을 나타내지 못합니다.
| 구분 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 46,556,000원 | 130,000,000원 | 176,556,000원 |
| 6회 유찰 가정 | 32,589,199원 | 130,000,000원 | 162,589,199원 |
| 7회 유찰 가정 | 22,812,439원 | 130,000,000원 | 152,812,439원 |
각 회차 실질취득금액은 매각가에 인수보증금 130,000,000원을 더한 계산치입니다. 향후 회차는 가정 시나리오이며, 실제 유찰 여부와 차기 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
현재 회차 실질취득금액은 176,556,000원, 6회 유찰 시나리오는 162,589,199원, 7회 유찰 시나리오는 152,812,439원입니다.
추가 유찰 후에도 실제 취득원가는 낙찰가만으로 계산해서는 안 됩니다.이 물건은 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가와 실질취득금액 사이에 차이가 존재하더라도 이를 곧바로 시세차익이나 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 특히 지식산업센터 내 근린생활시설은 실제 이용 가능성, 임대수요와 공실 여부에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,238,008원 |
| 인수 · 강영욱 임차보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 올포원디앤디 임차보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 45,317,992원 |
| 3. 근저당 · 우리은행 | 576,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 별도 인수 | — | 130,000,000원 |
매각대금 46,556,000원 중 집행비용 1,238,008원을 공제하고 중소기업은행에 45,317,992원이 배당되는 추정입니다. 후순위 우리은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 공동담보 관련 실제 채권액 및 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 인수보증금 130,000,000원은 매각대금 배당액이 아니라 매수인이 별도로 부담할 것으로 추정되는 금액입니다.
근저당권의 채권최고액은 공동담보 기준이며, 다른 공동담보물의 처분 및 배당 여부에 따라 실제 채권관계가 달라질 수 있습니다. 중소기업은행과 우리은행의 합산 채권최고액 기준 미배당 추정액은 3,290,682,008원입니다.
채권자 미배당액 전체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 이 물건에서 별도로 확인해야 하는 인수 위험의 핵심은 선순위 임차보증금입니다.다만 등기상 권리 정리만으로 임차인의 대항력과 보증금 인수 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득금액이 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격상 이익을 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 소재 민락IC 남서쪽 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 및 공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 세종포천고속도로 민락IC가 있습니다. 감정요항표상 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2022.08.18 사용승인된 지상 10층 건물입니다. 승강기, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 및 스프링클러 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표의 평가 대상 중 기호 1은 근린생활시설(상호명 OWN)로 이용 중이며, 기호 2부터 기호 10까지는 공실로 기재되어 있습니다. 해당 기호와 114호의 정확한 대응 및 현재 점유상태를 확인해야 합니다.
- 접근성. 남쪽 및 서쪽의 왕복 2차선 포장도로에 접하나, 건물이 도로보다 높은 위치에 있어 해당 도로에서 직접 접근하기 곤란하다는 감정요항표 기재가 있습니다. 실제 출입 동선과 상업시설 접근성을 확인해야 합니다.
- 규제. 준주거지역·고산지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등의 토지이용계획이 기재되어 있습니다. 사용 가능한 업종과 실제 건축물 용도는 원본으로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 시설 상태와 호실별 사용승인 내용은 현장 및 공부 확인이 필요합니다.
- 환금성. 5회 유찰 이력이 있으며, 감정요항표의 평가 대상 여러 호실에서 공실이 확인됩니다. 실제 매매거래가격과 임대수요가 확인되지 않았으므로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 검증. 강영욱 70,000,000원, 올포원디앤디 60,000,000원의 임대차계약서와 보증금 지급 내역을 확인하세요. 실제 권리 범위 및 반환채무 승계 여부가 핵심입니다.
- 대항력 원본 확인. 선순위 임차인의 임차 관련 신고일뿐 아니라 실제 점유, 관련 등록, 임대차의 유효성, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조하세요.
- 점유 중복 확인. 목적물 전부를 점유하는 것으로 기재된 임차인이 2명이며, 별도의 일부 점유 임차인도 있습니다. 실제 점유 구획과 전대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 임차인 명도. 신진팜스는 말소기준 이후 신고된 임차인으로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 일부 점유 사실이 있으므로 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
- 실질취득금액 산정. 현재 회차에서는 매각가 46,556,000원과 인수보증금 130,000,000원을 합산한 176,556,000원을 기준으로 검토하세요. 취득세 및 기타 비용은 별도로 반영해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 동일 건물 또는 주변의 동일 용도·유사 규모 호실에 대한 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 공실·임대수익 점검. 감정요항표의 공실 기재와 임차인 현황 사이의 관계를 확인하고, 실제 임대료 수취 가능성 및 공실 비용을 검토하세요.
- 용도와 출입 동선. 매각물건명세서의 공장(지식산업센터) 기재와 감정요항표의 제2종근린생활시설 용도를 대조하고, 114호의 적법한 사용 용도와 실제 접근 경로를 확인하세요.
- 공동담보·조세 확인. 중소기업은행과 우리은행의 공동담보 관련 실제 채권 잔액, 선순위 조세 및 배당관계를 확인하세요. 의정부시와 국의 압류가 등기상 소멸하더라도 조세 배당이 예상배당과 달라질 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·원본 대조. 미납 관리비와 공용부분 부담, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “최저가 4,655만원이 취득원가는 아니다”
이 물건은 감정가 277,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 46,556,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 선순위 임차인 강영욱과 올포원디앤디의 보증금 합계 130,000,000원이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 추정되므로, 현재 회차의 실질취득금액은 176,556,000원입니다.
추가 유찰 시 낙찰가가 낮아지더라도 현재 예상배당 구조에서는 보증금 인수액이 그대로 유지됩니다. 게다가 목적물 전부를 점유하는 선순위 임차인이 중복 기재되어 있어 실제 임대차 범위를 먼저 검증해야 합니다. 후순위 임차인의 일부 점유와 명도 문제도 별도로 남습니다.
지식산업센터 내 근린생활시설이라는 용도, 5회 유찰 이력, 평가 대상의 공실 현황 및 직접 접근이 곤란한 도로 조건 역시 함께 검토해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 현재의 실질취득금액이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 단순히 최저가가 낮다는 이유로 평가를 높일 수 없으며, 선순위 임차보증금 인수와 점유관계 검증, 실제 시장가격 확인이 선행되어야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라 매수인이 최종적으로 부담하는 금액과 인수 권리의 확정입니다.
