의정부지방법원 2025타경72040. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 117호입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.09.26. 설정된 중소기업은행 근저당권 2,760,000,000원입니다. 이후 우리은행 근저당권, 경매개시결정, 의정부시 압류, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 후순위 권리 정리는 단순하지만, 이 사건의 진짜 핵심은 등기보다 앞선 점유·임차관계입니다.
현황조사상 실제 임차인 신고는 3명입니다. 이 가운데 강영욱은 2023.05.09., 주식회사 올포원디앤디는 2023.07.17. 전입해 말소기준일 2024.09.26.보다 앞서고, 두 사람의 보증금 합계가 130,000,000원입니다. 제공된 배당가정에서는 두 임차인 모두 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다. 주식회사 신진팜스는 2025.01.20. 전입으로 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 117호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 매각물건명세서상 공장(지식산업센터) · 감정요항의 대상 호실군은 제2종근린생활시설 용도가 기재됨 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 · 사용승인 2022.08.18 |
| 소유자 | 주식회사진주대가 (2024.09.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 63,363,000원 (5회 유찰, 감정가 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,336,056,421원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
현재 말소기준은 2024.09.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권 222,000,000원은 같은 날 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 우리은행 근저당권 576,000,000원과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행 근저당권에는 공동담보목록 제2024-1117호가 기재돼 있어 2,760,000,000원의 채권최고액을 이 117호 한 개 호실의 단독 채무 규모로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 승계보증금 1.3억
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강영욱 | 목적물 전부 | 2023.05.09 | 70,000,000원 | 8,100,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 70,000,000원 |
| 주식회사 올포원디앤디(대표자 문지원) | 목적물 전부 | 2023.07.17 | 60,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 60,000,000원 |
| 주식회사 신진팜스(대표자 이지영) | 목적물 일부 | 2025.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 계산되는 신고자는 없습니다. 실제 임차인 신고는 3명이고, 그중 매수인 보증금 승계 대상으로 반영된 인원은 2명입니다. 두 선순위 임차인의 확정일자는 확인되지 않으며, 제공된 배당표는 이들을 우선변제 없이 보증금 전액 인수로 계산합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 63,363,000원 | 130,000,000원 | 193,363,000원 |
| 6회 유찰 시 | 44,354,100원 | 130,000,000원 | 174,354,100원 |
| 7회 유찰 시 | 31,047,869원 | 130,000,000원 | 161,047,869원 |
따라서 이 물건은 감정가 대비 낙찰가 할인율보다 보증금 승계까지 포함한 실질취득가를 먼저 봐야 합니다. 현재 회차 실질취득액은 감정가 377,000,000원의 약 절반 수준이지만, 동일 용도·동일 권역의 실제 매매가격과 비교한 근거 없이 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,540,534원 |
| 인수 · 강영욱 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 올포원디앤디 보증금 | 60,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 61,822,466원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 576,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 매각대금 63,363,000원은 집행비용 1,540,534원과 중소기업은행 61,822,466원으로 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 3,274,177,534원이며, 대항력 임차인 2명의 보증금 130,000,000원은 별도로 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락IC 남서쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 세종포천고속도로 민락IC가 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있고, 감정요항에는 기호별 일반건축물대장 용도로 제2종근린생활시설이 기재돼 있습니다.
- 건물. 2022.08.18. 사용승인된 10층 건물로, 위생·승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
- 접근성 유의. 남쪽과 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접하지만 건물이 해당 도로보다 높은 위치에 있어 서측·남측 도로에서 직접 접근은 곤란하다고 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 기준 63,363,000원이 아니라 임차인 승계까지 합친 193,363,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 2명 직접 확인. 강영욱 70,000,000원, 주식회사 올포원디앤디 60,000,000원의 보증금 승계가 핵심입니다. 점유 상태와 반환조건을 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 중복 점유구조 확인. 두 임차인이 모두 목적물 전부, 신진팜스가 목적물 일부를 점유한다고 조사돼 있으므로 실제 사용구획과 현재 점유자를 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수만으로 저가 판단 금지. 5회 유찰돼 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 매수인 인수액 130,000,000원이 별도로 존재합니다.
- 용도·영업 가능성 점검. 지식산업센터·공장 표기와 감정요항의 제2종근린생활시설 기재를 함께 대조해 실제 사용 가능 업종과 관리규약을 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등은 현재 배당가정에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “6,336만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 숫자 하나 때문에 착시가 큰 물건입니다. 감정가 377,000,000원이 5회 유찰돼 최저매각가가 63,363,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인 2명의 보증금 130,000,000원이 매수인 인수 대상으로 남습니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 193,363,000원입니다.
등기상 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하므로 문제의 중심은 등기부가 아니라 임차인 승계와 점유관계입니다. 여기에 5회 유찰된 지식산업센터라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 이 물건을 평가할 때는 감정가 대비 할인율보다 선순위 임차보증금, 실제 점유, 용도 적합성, 그리고 실질취득가 193,363,000원을 기준으로 접근해야 합니다.
