의정부지방법원 2025타경72040. 의정부 민락동 ‘의정부더리브센텀스퀘어2’ 지식산업센터2동 1층 111호입니다. 현재 최저매각가는 46,556,000원으로 감정가 277,000,000원의 16.81%까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 말소기준권리는 2024년 9월 26일 중소기업은행 근저당인데, 그보다 앞선 2023년 5월 9일과 2023년 7월 17일에 각각 전입한 임차인 2명이 있고, 보증금 합계 130,000,000원이 배당에서 회수되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
따라서 현재 회차에서의 경제적 부담은 낙찰가 46,556,000원 + 인수보증금 130,000,000원 = 176,556,000원입니다. 최저가만 기준으로 “감정가 대비 83% 할인”처럼 해석하면 권리 구조를 놓치게 됩니다. 또한 동일 물건의 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 이 176,556,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 111호 |
| 용도 / 이용상태 | 지식산업센터 · 매각물건명세서 비고상 공장(지식산업센터) · 감정요항표상 해당 건물의 각 호는 제2종근린생활시설 용도로 평가 |
| 소유자 | 주식회사진주대가 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 46,556,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,336,056,421원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.26 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준권리는 2024년 9월 26일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 우리은행 근저당권, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 강영욱과 주식회사 올포원디앤디는 각각 2023년 5월 9일, 2023년 7월 17일에 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 두 임차인은 자료상 모두 대항력 있음으로 판정되어 있고, 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 전액이 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 그중 2명이 인수 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영욱 | 목적물 전부 | 2023.05.09 | 70,000,000원 | 8,100,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 70,000,000원 인수 |
| 주식회사 올포원디앤디(대표자 문지원) | 목적물 전부 | 2023.07.17 | 60,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 60,000,000원 인수 |
| 주식회사 신진팜스(대표자 이지영) | 목적물 일부 | 2025.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 無 | 확인 없음 | 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 46,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,238,008원 |
| 인수 · 강영욱 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 올포원디앤디 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 45,317,992원 |
| 3. 근저당 · 우리은행 | 576,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액 3,336,000,000원 중 예상 배당은 45,317,992원이고, 미배당액은 3,290,682,008원입니다. 대항력 임차인 보증금 130,000,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수금은 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 46,556,000원 | 130,000,000원 | 176,556,000원 | 3,290,682,008원 |
| 6회 유찰 시 | 32,589,199원 | 130,000,000원 | 162,589,199원 | 3,304,397,407원 |
| 7회 유찰 시 | 22,812,439원 | 130,000,000원 | 152,812,439원 | 3,313,998,185원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금 자체는 32,589,199원, 22,812,439원으로 내려가지만, 자료상 매수인 인수액 130,000,000원은 동일합니다. 따라서 실질취득 부담은 각각 162,589,199원, 152,812,439원입니다. 최저가 하락분만큼 전체 부담도 내려가지만, 보증금 인수라는 큰 고정 부담이 계속 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 민락동 ‘민락IC’ 남서쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 시내버스정류장과 세종포천고속도로 민락IC가 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평지붕 10층 건물의 1층 호실로, 사용승인일은 2022.08.18입니다. 승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러 설비가 있습니다.
- 이용. 감정요항표상 기호 1은 근린생활시설(상호명 OWN)으로 이용 중이며 기호 2~10은 현재 공실로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다.
- 도로·접근. 남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접하나, 대지가 도로보다 높은 위치에 있어 서측·남측 도로에서 직접 접근은 곤란하다고 평가됐습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 회차에서는 46,556,000원이 아니라 인수보증금까지 포함한 176,556,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 2명의 대항력 원본 확인. 강영욱·올포원디앤디의 전입일, 실제 점유, 임대차계약서, 보증금 지급관계 및 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 또는 사업자등록 관련 자료와 대조해야 합니다.
- 신진팜스는 후순위. 2025.01.20 전입으로 말소기준 이후이므로 자료상 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유관계와 명도절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 용도·영업 가능성 확인. 지식산업센터 및 제2종근린생활시설 관련 용도, 관리규약, 입주 가능 업종, 건축물대장상 용도를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익 점검. 감정요항표에는 해당 건물 여러 호실이 공실로 조사돼 있으므로 임대수요와 예상 임대료를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 최신 상태로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,655만원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 46,556,000원이 아니라 인수보증금 130,000,000원입니다. 대항력 임차인 2명의 보증금이 배당되지 않고 매수인 부담으로 계산되어 현재 회차의 실질취득 부담은 176,556,000원에 이릅니다. 5회 유찰로 낙찰가가 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 저가매수 기회라고 결론내릴 수 없습니다. 동일 물건의 최신 실거래 자료가 없고, 지식산업센터·근린생활시설 계열의 환금성과 임대수요까지 별도로 검토해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 대항력 보증금 인수를 포함한 총 부담과 실제 임대·매매 시장가의 비교입니다.
