의정부지방법원 2025타경72040. 의정부 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 115호입니다. 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2024.09.26. 설정된 중소기업은행 근저당권 2,760,000,000원이고, 이후의 우리은행 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 강영욱은 2023.05.09., 주식회사 올포원디앤디는 2023.07.17.에 대항요건을 갖춘 것으로 조사돼 모두 말소기준일인 2024.09.26.보다 앞섭니다. 두 임차인의 보증금은 각각 70,000,000원과 60,000,000원이며 배당표상 우선변제권 없이 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 115호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 매각물건명세서 비고상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사진주대가 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 53,614,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,336,056,421원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.26. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 임차인이 남는다
2023.05.30. 설정된 국민은행 근저당권 192,000,000원은 2024.09.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 소유권이 주식회사진주대가로 이전되고 중소기업은행 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권 576,000,000원과 경매개시결정, 의정부시·국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 3명 — 대항력 임차인 2명의 전액 인수가 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영욱 | 목적물 전부 | 2023.05.09 | 70,000,000원 | 8,100,000원 | 대항력 有 | 없음 | 70,000,000원 인수 |
| 주식회사 올포원디앤디(대표자 문지원) | 목적물 전부 | 2023.07.17 | 60,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 60,000,000원 인수 |
| 주식회사 신진팜스(대표자 이지영) | 목적물 일부 | 2025.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 강영욱과 주식회사 올포원디앤디는 모두 목적물 전부를 점유하는 것으로 기재돼 있어, 두 임차인의 실제 점유관계와 임대차관계 확인이 특히 중요합니다. 주식회사 신진팜스는 말소기준권리 이후인 2025.01.20. 전입해 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 최저가 53,614,000원만 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 53,614,000원으로 감정가 319,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 배당 계산상 매수인이 떠안는 선순위 임차보증금은 130,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 53,614,000원 + 130,000,000원 = 183,614,000원으로 봐야 합니다.
같은 건물 또는 유사 물건의 실거래 비교가격은 확인되지 않아, 실질취득액 183,614,000원이 현재 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,365,052원 |
| 인수 · 강영욱 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 올포원디앤디 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 52,248,948원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 576,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 53,614,000원에서는 집행비용 1,365,052원을 제외한 52,248,948원이 중소기업은행에 배당되는 계산입니다. 담보권 채권의 미배당분은 매각으로 소멸하는 등기상 채권과 관련된 것으로, 매수인 인수액 130,000,000원과는 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 민락IC 남서쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 세종포천고속도로 민락IC가 있어 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2022.08.18.입니다.
- 설비. 위생설비·승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 토지는 지식산업센터 건부지로 이용 중이며 준주거지역·고산 지구단위계획구역·고산 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
- 접근 조건. 남쪽과 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접하지만, 건물이 해당 도로보다 고지에 있어 서측·남측 도로에서 직접 접근은 곤란한 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액 확인. 현재 회차는 53,614,000원이 아니라 매수인 인수 130,000,000원을 더한 183,614,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 대항력 임차인 2명 확인. 강영욱과 주식회사 올포원디앤디 모두 목적물 전부 점유로 기재돼 있으므로 실제 점유 형태와 임대차관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 보증금 반환 부담. 현재 배당 가정상 두 선순위 임차인의 보증금은 배당되지 않고 전액 인수됩니다.
- 후순위 임차인 구분. 주식회사 신진팜스는 2025.01.20. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 배당액과 인수액 구분. 중소기업은행·우리은행의 미배당 채권과 매수인이 부담하는 선순위 임차보증금은 서로 다른 항목입니다.
- 세금 변수 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 16.81%라는 유찰률만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — 5회 유찰보다 중요한 것은 130,000,000원 인수
이 사건은 겉으로 보면 감정가 319,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 53,614,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 거치면 숫자의 중심이 완전히 달라집니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 2명이 있고, 배당 가정상 보증금 130,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 183,614,000원입니다.
후순위 근저당권과 압류가 소멸한다는 점만 보면 등기 구조는 정리되지만, 선순위 임차인 인수 문제는 그대로 남습니다. 게다가 실거래 비교가격이 없어 183,614,000원이 시장가격 대비 유리한지 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 16.81%”가 아니라 “실질취득 183,614,000원과 임차보증금 인수 130,000,000원”을 중심으로 봐야 하는 사건입니다.
