의정부지방법원 2025타경72040. 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 116호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사진주대가이고, 2024.09.26. 설정된 중소기업은행 근저당권 2,760,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 우리은행 근저당, 경매개시결정, 의정부시 압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 현황조사에는 실제 임차인 3명이 확인되고, 이 가운데 강영욱과 주식회사 올포원디앤디는 각각 2023.05.09., 2023.07.17.부터 점유한 것으로 조사돼 2024.09.26. 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 시나리오상 두 임차인의 보증금 70,000,000원 + 60,000,000원 = 130,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72040 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 116호 |
| 용도 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사진주대가 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 63,363,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 중소기업은행 / 2,336,056,421원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매수인 인수 | 130,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준은 2024.09.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 2025.03.19. 우리은행 근저당권, 2025.04.10. 경매개시결정, 2025.11.28. 의정부시 압류, 2025.12.19. 국 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 앞선 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 기준일 | 보증금 | 차임 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강영욱 | 목적물 전부 | 2023.05.09 | 70,000,000원 | 8,100,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 주식회사 올포원디앤디(대표자 문지원) | 목적물 전부 | 2023.07.17 | 60,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 주식회사 신진팜스(대표자 이지영) | 목적물 일부 | 2025.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복신고를 제거할 대상은 없습니다. 따라서 현황조사 기준 실제 임차인은 3명입니다. 특히 목적물 전부를 점유한다고 기재된 임차인이 2명 동시에 존재하므로, 실제 점유 범위와 각 임대차계약의 관계는 입찰 전 원본 현황조사 및 계약관계를 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 63,363,000원이 아니라 193,363,000원
현재 회차 최저매각가는 감정가 377,000,000원의 16.81%인 63,363,000원입니다. 하지만 대항력 있는 두 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어오므로 현재 회차 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 63,363,000원 | 130,000,000원 | 193,363,000원 |
| 6회 유찰 시 | 44,354,100원 | 130,000,000원 | 174,354,100원 |
| 7회 유찰 시 | 31,047,869원 | 130,000,000원 | 161,047,869원 |
유찰이 더 진행돼 낙찰가가 44,354,100원 또는 31,047,869원으로 내려가도 130,000,000원의 인수액은 그대로 남습니다. 따라서 가격 판단은 항상 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,540,534원 |
| 인수 · 강영욱 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 올포원디앤디 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 61,822,466원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 576,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권은 3,336,000,000원, 예상 배당은 61,822,466원, 미배당은 3,274,177,534원입니다. 중소기업은행 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 두 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 민락동 소재 민락IC 남서쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 세종포천 고속도로 민락IC가 있으며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트평지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2022.08.18.입니다.
- 이용상태. 감정평가 기재상 조사대상군에는 제2종근린생활시설·일반음식점·부동산중개사무소가 포함되며, 일부는 근린생활시설로 이용 중이고 나머지는 공실로 조사됐습니다.
- 도로·접근. 남쪽과 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접하나, 건물이 도로보다 고지에 있어 해당 도로에서 직접 접근은 곤란하다고 기재되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 63,363,000원만 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 130,000,000원을 더한 실질취득 193,363,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 목적물 전부를 점유한다고 기재된 임차인이 2명 존재하므로 점유관계, 계약 상대방, 임차범위와 보증금 지급관계를 현황조사서와 계약 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 2명. 강영욱과 주식회사 올포원디앤디의 점유 기준일은 말소기준권리보다 앞서며, 배당 시나리오상 보증금 전액이 인수로 반영돼 있습니다.
- 후순위 임차인. 주식회사 신진팜스는 2025.01.20. 기준으로 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 조사됐습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 377,000,000원에서 현재 63,363,000원까지 5회 유찰된 만큼, 가격 외에도 임차관계·점유·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 실질취득 193,363,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 배당관계는 해당 목록과 실제 채권잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 17%”보다 중요한 130,000,000원
이 사건의 핵심은 5회 유찰이나 63,363,000원이라는 낮은 최저가 자체가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 점유한 대항력 임차인 2명의 보증금 합계 130,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 따라서 현재 회차에서는 낙찰가 63,363,000원에 인수액을 더한 193,363,000원이 실질취득 기준입니다.
추가 유찰이 발생해 낙찰가가 내려가더라도 130,000,000원의 인수 부담은 그대로 남습니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 ‘감정가 대비 크게 싸다’는 이유만으로 접근하기보다는, 실질취득과 실제 시장가를 먼저 대조하고 두 대항력 임차인의 계약·점유관계를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
