의정부지방법원 2025타경72040. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 113호입니다. 사건의 말소기준권리는 2024.09.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당권, 경매개시결정, 의정부시 압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다.
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 강영욱은 2023.05.09.부터 목적물 전부를 점유하고, 보증금 70,000,000원·차임 8,100,000원으로 조사됐습니다. 주식회사 올포원디앤디 역시 2023.07.17.부터 목적물 전부를 점유하고 보증금 60,000,000원·차임 4,200,000원으로 조사됐습니다. 두 임차인 모두 말소기준일보다 점유일이 앞서고, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없이 보증금 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 113호 |
| 용도 | 기타 · 매각물건명세서 비고 공장(지식산업센터) |
| 감정 이용상태 | 평가대상 여러 호는 공부상 제2종근린생활시설이며 일부 이용·일부 공실로 조사 |
| 소유자 | 주식회사진주대가 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 46,556,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,336,056,421원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 임차인이 핵심
2023.05.30. 국민은행 근저당권 156,000,000원은 2024.09.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 2,760,000,000원입니다. 2025.03.19. 우리은행 근저당권 576,000,000원과 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 강영욱과 주식회사 올포원디앤디의 점유 시작일은 모두 말소기준보다 앞서므로, 등기상 권리가 소멸하더라도 임차보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 이 중 2명 인수 위험
| 임차인 | 점유 | 점유 시작 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영욱 | 목적물 전부 | 2023.05.09 | 70,000,000원 | 8,100,000원 | 대항력 有 | 없음 | 매수인 인수 |
| 주식회사 올포원디앤디(대표자 문지원) | 목적물 전부 | 2023.07.17 | 60,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 매수인 인수 |
| 주식회사 신진팜스(대표자 이지영) | 목적물 일부 | 2025.01.20 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 277,000,000원과 현재 최저가 46,556,000원의 차이만 보고 시세 대비 할인 여부를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 매수인 인수 예정액이 130,000,000원으로 잡혀 있어, 가격 검토의 기준도 최저매각가가 아니라 인수액을 더한 실질취득 부담이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 46,556,000원 | 130,000,000원 | 176,556,000원 | 3,290,682,008원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 32,589,199원 | 130,000,000원 | 162,589,199원 | 3,304,397,407원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 22,812,439원 | 130,000,000원 | 152,812,439원 | 3,313,998,185원 |
회차가 더 진행되면 입찰 최저가는 낮아지지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 대항력 임차인 두 명의 보증금 인수액 130,000,000원이 그대로 유지됩니다. 따라서 유찰 횟수만으로 투자 매력을 평가하기보다, 실제 점유관계와 보증금 반환의무가 최종적으로 어떻게 확정되는지를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,238,008원 |
| 인수 · 강영욱 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 올포원디앤디 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 45,317,992원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 576,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 3,336,000,000원 중 예상배당은 45,317,992원이며, 미배당액은 3,290,682,008원입니다. 강영욱과 주식회사 올포원디앤디 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 130,000,000원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 민락동 민락IC 남서쪽 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 세종포천고속도로 민락IC가 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평지붕 10층 건물로 사용승인일은 2022.08.18입니다.
- 도로. 남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접하나, 건물이 도로보다 높은 위치에 있어 서측·남측 도로에서 직접 접근은 곤란하다고 조사됐습니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 확인. 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있고 감정 이용상태는 근린생활시설·공실이 혼재한 평가대상으로 조사돼, 주거용 부동산과 다른 수요층을 전제로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 확인. 강영욱 70,000,000원과 주식회사 올포원디앤디 60,000,000원의 보증금 인수 여부와 점유관계를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 46,556,000원이 아니라 인수액까지 합산한 176,556,000원을 자금 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 세 번째 점유자 확인. 주식회사 신진팜스는 2025.01.20. 점유로 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 조사됐지만, 실제 점유범위와 명도 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도와 실제 사용 확인. 매각물건명세서의 공장(지식산업센터) 표기와 감정 이용상태를 대조하고, 113호의 현재 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 미배당 규모 확인. 현재 회차에서 채권자 미배당액이 3,290,682,008원으로 계산돼 있으며, 신청채권자 중소기업은행도 전액 변제를 받지 못하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “46,556,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 다섯 번 유찰된 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다. 등기부상 후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸하지만, 강영욱과 주식회사 올포원디앤디는 말소기준일보다 먼저 점유를 시작했고 배당 시뮬레이션에서는 두 보증금 합계 130,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 그 결과 현재 회차 실질취득 부담은 176,556,000원입니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 지식산업센터·근린생활시설 성격과 여러 점유자의 존재까지 함께 고려하면, 이 사건은 낮아진 최저가보다 인수채무와 점유관계 확인이 먼저인 경매입니다.
