광주지방법원 2024타경78055. 소유자는 주식회사인컴플래닝입니다. 2023.03.17 소유권을 취득한 당일 부산동부신용협동조합 앞으로 채권최고액 3,324,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 구묘연 근저당 1,400,000,000원, 경매개시결정 및 국·파주시·광주광역시 남구의 압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기권리 자체보다 점유관계와 실제 인수 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
가격만 보면 매우 낮아 보입니다. 현재 최저가는 감정가의 22.94%이고, 면적이 매칭된 2025.01 거래 215,000,000원과 비교하면 45.6%입니다. 하지만 본건의 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 사무실이고, 확인되는 거래 표본은 1건뿐입니다. 더구나 반도유보라더퍼스트 경매 통계는 평균 5.2회 유찰, 매각률 10.67%입니다. 따라서 ‘감정가 대비 싸다’는 사실과 ‘시장가치 대비 싸다’는 판단을 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경78055 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층3호 (월산동, 반도유보라더퍼스트) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설 및 사무실로 이용 |
| 면적 참고 | 33.9038㎡ · 거래 비교 면적 매칭 |
| 소유자 | 주식회사인컴플래닝 (2023.03.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 97,944,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산동부신용협동조합 / 2,807,970,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 단지 | 반도유보라더퍼스트 · 889세대 · 2022.03.31 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선순위 점유관계’가 변수
말소기준권리는 2023.03.17 부산동부신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 구묘연 근저당과 경매개시결정, 국·파주시·광주광역시 남구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.12.07 남구 압류는 2023.12.12 이미 해제돼 말소됐습니다.
임차인·점유관계 — 실제 조사 5건, 본건 3호와의 연결 확인이 핵심
| 점유자 | 부분 | 전입·등록 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이정보, 박창준 | 지하1층5호, 지하1층6호 | 2024.03.04 | 60,000,000원 / 2,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 류희주 | 지하1층22호 | 2024.05.20 | 13,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.08.22 | 승계 없음 |
| 문현우 | 지하1층22호 | 2024.05.30 | 1,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강명훈 | 점유 부분 미상 | 2022.06.02 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.23 | 승계 없음 |
| 주식회사 신명글로벌, 원정희 | 지하1층11호, 지하1층12호 | 2024.05.14 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 5건 가운데 호실이 특정된 점유관계는 지하1층5·6·11·12·22호로, 경매 대상인 지하1층3호와 일치하지 않습니다. 강명훈만 점유 부분이 특정되지 않았고, 전입일은 말소기준권리보다 앞선 2022.06.02입니다. 보증금과 확정일자, 실제 사용관계가 확인되지 않았으므로 이 사람을 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
② 시세 비교 — 수치상 45.6%, 하지만 ‘직접 비교’에는 제한
확인되는 거래는 반도유보라더퍼스트 전용 35.48㎡, 14층의 2025.01 거래 215,000,000원 1건입니다. 면적 기준으로는 본건 33.9038㎡와 매칭되며, 현재 최저가 97,944,000원은 이 거래금액의 45.6%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 거래 | 35.48㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 35.48㎡ | 1건 | 215,000,000원 |
| 경매 현재 최저가 | 33.9038㎡ | 지하1층 | 97,944,000원 |
문제는 용도와 표본입니다. 본건은 감정평가상 근린생활시설 및 사무실로 이용 중인 지하층 물건인데, 거래 표본은 1건뿐입니다. 따라서 215,000,000원을 본건의 확정 시세로 놓고 “54.4% 싸다”는 식으로 해석하는 것은 부적절합니다. 확인 가능한 사실은 현재 최저가가 해당 거래금액의 45.6%라는 데까지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,162,992원 |
| 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 3,324,000,000원 | 95,781,008원 |
| 근저당 · 구묘연 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 4,724,000,000원 중 예상 배당은 95,781,008원, 미배당은 4,628,218,992원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 선순위 점유관계 확인 결과에 따라 실제 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 97,944,000원 | 95,781,008원 | 4,628,218,992원 |
| 7회 유찰 시 | 78,355,200원 | 76,544,806원 | 4,647,455,194원 |
| 8회 유찰 시 | 62,684,160원 | 61,155,845원 | 4,662,844,155원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 월산동 돌고개역 남동측 인근으로, 주변은 근린상가와 아파트가 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 근린생활시설 및 사무실로 이용 중입니다. 도시형생활주택이라는 사건 용도표시만 보고 아파트와 같은 환금성을 전제하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물의 지하1층에 소재하며 기본적인 위생·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 주상용 건부지로 이용되고 동측 소로1류, 북측 중로1류, 서측 중로2류와 접하거나 저촉됩니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,406,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 5.2회, 매각률 10.67%로 나타납니다. 현재 6회 유찰된 사실 역시 가격 외에 수요층과 상품성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강명훈 점유관계 확인. 2022.06.02 전입자의 실제 점유 호실이 본건 지하1층3호인지, 실제 사용 형태와 보증금·확정일자가 무엇인지 반드시 확인해야 합니다.
- 호실 일치 여부. 호실이 특정된 다른 점유관계는 지하1층5·6·11·12·22호로 본건 3호와 다릅니다. 일괄 조사 내역인지 본건과 관련된 권리인지 원문에서 대조해야 합니다.
- 공실 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있지만 매각기일은 2026.09.11입니다. 현재 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비. 2024.08.19까지 관리비 794,010원이 미납 상태로 기재돼 있습니다. 입찰 전 최신 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다. 이는 후순위 근저당의 미배당 규모에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가는 최근 거래 215,000,000원의 45.6%지만 거래 표본이 1건이고 본건은 근린생활시설·사무실 이용입니다. 이 비율만으로 시세보다 싸다고 결론내리지 마세요.
- 유찰·환금성. 이미 6회 유찰됐고 관련 경매 통계의 평균 유찰도 5.2회, 매각률은 10.67%입니다. 출구전략과 실제 임대·매수 수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 인수 0원을 먼저 확정해야 한다”
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 427,000,000원이 6회 유찰돼 97,944,000원까지 내려왔고, 확인되는 거래 215,000,000원과 비교하면 45.6%입니다. 하지만 그 숫자만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 감정평가상 용도는 근린생활시설·사무실이고, 거래 표본은 1건이며, 경매 통계상 평균 유찰 5.2회·매각률 10.67%로 환금성이 강하다고 보기 어렵습니다.
권리 측면에서도 매각물건명세서에는 인수권리 없음·공실로 기재돼 있지만, 말소기준보다 앞선 2022.06.02 전입자 강명훈의 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 이 사람이 본건 3호와 무관하다는 사실이 확인되면 등기권리는 상당히 단순해지지만, 그 확인 전에는 ‘인수 0원’이 완전히 잠긴 숫자가 아닙니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 선순위 점유관계 확인과 실제 환금성 검증이 먼저인 물건입니다.
