광주지방법원 2024타경78055. 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층15호입니다. 사건 용도표시는 도시형생활주택이지만, 대상 호실은 상가동 지하층에 있고 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 사무실입니다. 따라서 아파트 주거용 호실처럼 가격과 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준권리는 2023.03.17. 설정된 부산동부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 구묘연 근저당권, 임의경매개시결정, 국 및 파주시의 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 구조는 단순하지만, 이 사건은 점유관계와 용도별 가격 검증이 실제 입찰 여부를 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경78055 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층15호 (월산동, 반도유보라더퍼스트) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 사건 · 상가동 지하층 · 근린생활시설 및 사무실 |
| 면적 | 36.66㎡ |
| 소유자 | 주식회사인컴플래닝 |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 132,179,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부산동부신용협동조합 / 2,807,970,796원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 정리
말소기준인 부산동부신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,324,000,000원입니다. 다만 공동담보목록 제2023-232호가 기재돼 있어 이 금액 전체를 지하1층15호 단독 담보가액이나 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 후순위 구묘연 근저당권 1,400,000,000원도 공동담보목록 제2023-1029호가 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 15호 특정 신고는 없다
조사상 점유·임차 신고는 5건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 호실이 특정된 신고는 지하1층5호·6호·11호·12호·22호로, 대상 15호와 다릅니다. 대상 15호는 명세서 비고에 공실로 기재돼 있습니다. 다만 강명훈 신고는 호실 자체가 미상이므로 별도 확인이 필요합니다.
| 점유·임차 신고 | 신고 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이정보, 박창준 | 지하1층5호, 지하1층6호 | 2024.03.04 | 60,000,000원 / 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 류희주 | 지하1층22호 | 2024.05.20 | 13,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 2024.08.22. 배당요구 | 아님 |
| 문현우 | 지하1층22호 | 2024.05.30 | 1,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강명훈 | 호실 미상 | 2022.06.02 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.10.23. 배당요구 | 아님 |
| 주식회사 신명글로벌, 원정희 | 지하1층11호, 지하1층12호 | 2024.05.14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
대항력 없음 표시는 전입신고일이 말소기준권리 이후인 신고에 대한 판단입니다. 확정일자가 확인되지 않은 신고는 우선변제권을 단정하지 않았습니다.
③ 가격 비교 — 할인율은 크지만 직접 비교 표본은 약하다
현재 최저매각가는 132,179,000원으로 감정가 461,000,000원의 28.7%입니다. 동일 단지 면적 유사 거래자료는 2025.01. 35.48㎡·14층의 215,000,000원 1건이며, 현재 최저가는 이 거래액의 61.5%입니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.7회이며 이 물건도 이미 5회 유찰됐습니다. 이는 감정가와 실제 응찰수요 사이에 큰 간격이 있었음을 보여줍니다. 특히 지하 근린생활시설·사무실은 주거용 호실과 매수층이 달라, 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
④ 회차별 배당·채권 미회수
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 132,179,000원 | 129,528,494원 | 4,594,471,506원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 105,743,200원 | 103,462,795원 | 4,620,537,205원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 84,594,560원 | 82,671,858원 | 4,641,328,142원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 부산동부신용협동조합 등 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 채권의 미회수액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 배당모형에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 132,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,650,506원 |
| 1. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 3,324,000,000원 | 129,528,494원 |
| 2. 근저당 · 구묘연 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 부산동부신용협동조합 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 전체 채권 미배당액은 4,594,471,506원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 현황·입지·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 사무실로 이용 중입니다. 대상은 상가에이동 지하1층15호입니다.
- 공실. 매각물건명세서 비고에는 대상 호실이 공실로 기재돼 있습니다.
- 경계 상태. 지하15호와 지하16호는 각 호실 사이 칸막이 등을 철거해 일체로 이용 중이며, 원상회복은 용이한 것으로 기재됐습니다.
- 관리비. 2024.08.19.까지 관리비 858,665원이 미납된 상태로 기재됐습니다.
- 입지. 돌고개역 남동측 인근으로 주변에 근린상가와 아파트가 혼재하며, 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역이 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 주상용 건부지로 동측 소로1류, 북측 중로1류, 서측 중로2류에 접하거나 저촉됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 1,406,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재됐습니다.
- 환금성. 현재 5회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.7회입니다. 지하 상가·사무실의 실제 임대수요 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강명훈 점유 호실 확인. 전입일 2022.06.02., 점유 부분·보증금 미상입니다. 15호와의 관련성을 매각물건명세서 원본과 점유관계조사서에서 확인해야 합니다.
- 15호·16호 경계 확인. 칸막이가 철거돼 일체 이용 중이므로 현장 경계, 출입구, 전기·급배수 계통과 원상회복 범위를 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 명세서에는 공실로 기재됐지만 매각기일 전 현장 점유와 사용자를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2024.08.19. 기준 미납액 858,665원 이후 추가 발생액과 공용부분 부담범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 상가 임대수익 검증. 면적 유사 실거래 215,000,000원은 14층 거래 1건이므로 지하 상가 시세의 직접 근거로 사용하지 말고, 실제 임대료·공실기간·관리비를 별도로 조사해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액은 공동담보 금액입니다. 공동담보 부동산의 배당과 채권액 변동 가능성을 배당요구 종기 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건 내 다른 매각목록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 점유와 환금성을 먼저 본다
최저가 132,179,000원은 감정가 461,000,000원의 28.7%로 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 등기상 후순위 권리도 소멸하고 명세서에 명시된 인수권리는 없습니다. 그러나 이 물건은 아파트 주거호실이 아니라 지하 근린생활시설·사무실이며, 5회 유찰과 단지 평균 4.7회 유찰이라는 환금성 신호가 이미 나타났습니다.
여기에 말소기준권리보다 먼저 전입한 강명훈의 점유 호실과 보증금이 미상입니다. 대상 15호가 공실이고 다른 점유신고가 모두 별도 호실이라는 점은 긍정적이지만, 호실 미상 신고까지 자동으로 무관하다고 볼 수는 없습니다. 결론은 등기권리는 정리형, 가격은 검증형, 점유는 확인 전 보류형입니다. 15호 관련 선순위 점유가 없다는 사실과 실제 상가 임대수익이 확인될 때 비로소 낮아진 최저가의 의미가 생깁니다.
