132,179,000원
광주지방법원 2024타경78055. 광주 남구 월산동 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하 1층 16호입니다. 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 소유자인 주식회사인컴플래닝이 2023년 3월 소유권을 취득한 날 부산동부신용협동조합에 채권최고액 3,324,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 구묘연의 근저당권과 경매개시결정, 국·파주시 압류 등은 매각으로 등기상 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 순서보다 점유관계입니다. 현황조사에는 여러 지하 호실의 임차·점유관계가 함께 조사됐고, 그중 강명훈은 2022.06.02. 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 대상 물건이 지하 16호라는 점을 고려하면, 강명훈이 실제로 어느 호실을 점유하는지 원본 서류와 현장 확인으로 분리해야 매수인 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경78055 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층16호 (월산동, 반도유보라더퍼스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 단지 내 집합건물 · 근린생활시설 및 사무실로 이용 · 대상면적 36.66㎡ |
| 소유자 | 주식회사인컴플래닝 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 132,179,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산동부신용협동조합 / 2,807,970,796원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
| 현황 비고 | 공실 · 2024.08.19. 기준 관리비 858,665원 미납 · 지하 15호와 16호는 칸막이를 철거해 일체로 이용 중이나 원상회복 용이 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 말소되지만 점유 확인은 별개
말소기준은 2023.03.17. 부산동부신용협동조합 근저당권입니다. 2023.11.06. 구묘연 근저당권, 2024.08.09. 임의경매개시결정, 2024.09.04. 국 압류, 2024.10.04. 파주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 압류등기의 소멸과 실제 조세 배당순위는 별개이며, 예상배당표에도 당해세가 반영되지 않았습니다.
② 임차·점유 관계 — 조사 5건, 승계·대위 신고 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이정보, 박창준 | 지하1층5호, 지하1층6호 | 2024.03.04 | 60,000,000원 | 2,200,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류희주 | 지하1층22호 | 2024.05.20 | 13,000,000원 | - | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문현우 | 지하1층22호 | 2024.05.30 | 1,000,000원 | 200,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강명훈 | 미상 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 2024.10.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 신명글로벌, 원정희 | 지하1층11호, 지하1층12호 | 2024.05.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 문제는 없습니다. 주식회사 아이정보·박창준, 류희주, 문현우, 주식회사 신명글로벌·원정희는 모두 말소기준 이후의 전입·점유로 조사돼 대항력은 없습니다. 반면 강명훈은 선순위 전입이지만 호실과 보증금이 미상입니다.
③ 가격 비교 — 할인율은 크지만 비교 표본은 1건
현재 최저매각가는 132,179,000원으로 감정가 461,000,000원의 28.7%입니다. 면적이 일치하는 최근 12개월 거래는 2025.01.의 215,000,000원 1건이며, 최저가는 이 거래가의 61.5%입니다.
다만 대상은 지하층의 근린생활시설·사무실이고 최근 거래 표본은 단 한 건뿐입니다. 같은 단지·유사 면적이라는 점은 참고할 수 있지만, 지하층·이용상태·수익성과 같은 개별 조건 차이가 크므로 215,000,000원을 확정 시세로 놓고 단순히 38.5% 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 다섯 차례 유찰됐다는 사실 자체가 감정가 기준 시장 수요가 약했다는 신호입니다.
| 구분 | 유찰 횟수 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 5회 | 132,179,000원 | 28.67% | 129,528,494원 | 4,594,471,506원 |
| 6회 유찰 시 | 6회 | 105,743,200원 | 22.94% | 103,462,795원 | 4,620,537,205원 |
| 7회 유찰 시 | 7회 | 84,594,560원 | 18.35% | 82,671,858원 | 4,641,328,142원 |
④ 예상배당표 (매각가 132,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,650,506원 | 매각가의 약 2.0% 추정 |
| 1. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 3,324,000,000원 | 129,528,494원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 구묘연 | 1,400,000,000원 | 0원 | 후순위 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권총액 4,724,000,000원 중 예상배당은 129,528,494원이고, 미배당액은 4,594,471,506원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이는 명세상 인수권리 없음 전제의 계산값입니다. 강명훈의 대상 호실 점유 여부가 확인되지 않은 상태에서 실질 인수액까지 0원이라고 확정하는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 월산동 돌고개역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가와 아파트가 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하 1층 근린생활시설 및 사무실로 이용 중인 구조입니다. 기본적인 위생·급배수·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 일체 이용. 지하 15호와 16호는 칸막이 등을 철거해 일체로 이용 중이나 원상회복은 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 889세대·2022.03.31. 준공 단지 안에 있지만 대상은 지하 상가·사무실입니다. 5회 유찰과 단지 경매 평균 4.7회 유찰 이력은 매수층이 제한적일 수 있음을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강명훈 점유 부분 특정. 2022.06.02. 전입자의 실제 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 대상 지하 16호 관련 여부를 확인하세요.
- 15·16호 물리적 분리. 현재 일체 이용 상태와 원상회복 범위, 출입구·전기·수도·소방설비의 독립성을 현장에서 확인하세요.
- 공실 상태 재확인. 명세서 비고상 공실이지만 잠금·집기·사업자등록·실제 사용 여부를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 관리비. 2024.08.19. 기준 미납 관리비 858,665원의 현재 잔액과 공용부분 승계 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 세금 배당. 국·파주시 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 조세채권 교부청구와 법정기일을 확인하세요.
- 실거래 비교 한계. 최근 거래 215,000,000원은 면적 일치 표본 1건입니다. 지하층·근린시설·사무실이라는 이용상태를 반영한 임대료와 수익가치 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입·사업자등록 현황을 대상 호실 기준으로 직접 대조하세요.
맺으며 — “할인율보다 미상점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 461,000,000원에서 최저가 132,179,000원까지 내려와 숫자상 할인 폭은 큽니다. 말소기준 이후의 근저당권·압류도 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에는 명시된 인수권리가 없습니다. 그러나 지하 근린생활시설·사무실이라는 낮은 환금성, 다섯 차례 유찰, 15호와 16호의 일체 이용, 그리고 말소기준보다 앞선 강명훈의 점유 부분·보증금 미상이 동시에 남아 있습니다.
가격은 관심권, 권리확인은 미완료. 강명훈이 대상 지하 16호와 무관하고 명세서상 공실이 현장에서도 확인된다면 현재 최저가는 최근 거래 215,000,000원의 61.5%라는 가격 여지가 있습니다. 반대로 선순위 임차관계가 대상 호실에 연결되면 최저가가 내려갈수록 인수 위험이 커질 수 있어 실질취득가는 달라집니다. 이 사건은 낮은 숫자에 먼저 반응하기보다, 대상 호실의 점유관계를 완전히 분리해 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
