132,179,000원
215,000,000원
광주지방법원 2024타경78055. 광주 남구 월산동 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층22호입니다. 사건의 말소기준은 2023.03.17. 부산동부신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,324,000,000원입니다. 이후 고달진 근저당권 480,000,000원, 구묘연 근저당권 1,400,000,000원, 경매개시결정과 국가·파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 후순위 권리만 보면 정리는 단순합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리 없음으로 기재되고 비고에는 공실로 적혀 있지만, 현황조사와 문건에는 여러 점유자·임차인 기록이 존재합니다. 특히 강명훈의 전입은 말소기준보다 앞선 반면 보증금, 점유 부분과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 인수액이 확정적으로 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경78055 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층22호 (월산동, 반도유보라더퍼스트) |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 상가에이동 지하1층22호 · 감정평가상 근린생활시설 및 사무실 이용 · 대상면적 36.66㎡ |
| 소유자 | 주식회사인컴플래닝 (2023.03.14. 매매, 2023.03.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 132,179,000원 (5회 유찰, 감정가의 28.7%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산동부신용협동조합 / 2,807,970,796원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
| 단지 정보 | 반도유보라더퍼스트 · 889세대 · 2022.03.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유관계는 재확인
말소기준 이후 설정된 고달진·구묘연 근저당권과 국가·파주시 압류는 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 부산동부신용협동조합만 일부 배당되고 나머지 담보권자는 배당을 받지 못하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 2022.06.02. 선행 전입 기록은 등기상 담보권 소멸과 별도로 확인해야 합니다.
임차인·점유관계 — 선행 전입 1건이 핵심
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 임차인·점유 신고는 5건입니다. 본건 지하1층22호에는 류희주와 문현우가 기재돼 있고, 강명훈은 점유 부분이 특정되지 않은 상태에서 말소기준보다 앞선 전입일이 확인됩니다.
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이정보, 박창준 | 지하1층5호, 지하1층6호 | 2024.03.04 | 60,000,000원 2,200,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류희주 | 지하1층22호 | 2024.05.20 | 13,000,000원 차임 미상 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문현우 | 지하1층22호 / 주거 | 2024.05.30 | 1,000,000원 200,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강명훈 | 점유 부분 미상 / 용도 미상 | 2022.06.02 | 보증금 미상 차임 미상 | 2024.10.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 주식회사 신명글로벌, 원정희 | 지하1층11호, 지하1층12호 | 2024.05.14 | 보증금 미상 차임 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 61.5%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
같은 단지 유사면적의 최근 거래는 2025.01. 거래된 전용 35.48㎡, 14층, 거래가 215,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 표본 한 건으로 215,000,000원이며, 현재 최저가는 그 금액의 61.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 35.48㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.66㎡ 대상 | 1건 | 215,000,000원 |
수치만 보면 132,179,000원은 최근 거래보다 낮습니다. 하지만 비교 거래는 1건뿐이고, 본건은 상가에이동 지하1층에서 근린생활시설 및 사무실로 이용되는 물건인 반면 비교 거래는 14층입니다. 면적은 유사하더라도 층과 이용형태가 달라, 215,000,000원을 본건의 확정 시세로 직접 적용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,650,506원 |
| 2. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 3,324,000,000원 | 129,528,494원 |
| 3. 근저당 · 고달진 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 구묘연 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 5,204,000,000원 중 129,528,494원만 배당되고, 미배당액은 5,074,471,506원입니다. 등기상 후순위 담보권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않지만, 당해세·임차인 최우선변제와 선행 점유자의 실제 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 132,179,000원 | 129,528,494원 | 5,074,471,506원 |
| 6회 유찰 시 | 105,743,200원 | 103,462,795원 | 5,100,537,205원 |
| 7회 유찰 시 | 84,594,560원 | 82,671,858원 | 5,121,328,142원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 월산동 돌고개역 남동측 인근으로, 근린상가와 아파트가 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 상가에이동 지하1층에 소재하며 감정평가상 근린생활시설 및 사무실로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 소로1류, 북측 중로1류, 서측 중로2류에 접하거나 저촉되는 주상용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,406,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 889세대, 2022.03.31. 준공 단지이나 본건은 상가동 지하층입니다. 본건 5회 유찰과 단지 경매 평균 4.7회 유찰 기록을 감안해 재매각 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강명훈 임대차 원본. 점유 부분, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자와 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 지하1층22호 점유. 류희주·문현우 기록과 공실 기재가 일치하는지 현장조사와 점유자 면담으로 대조해야 합니다.
- 다른 호실 기록 분리. 지하1층5호·6호·11호·12호 임차 기록이 본건 점유관계와 섞이지 않도록 사건 원본에서 물건번호와 호실을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 215,000,000원 거래는 35.48㎡·14층 한 건입니다. 상가동 지하층인 본건의 임대료와 매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비. 2024.08.19.까지 112,180원 미납 기재가 있으므로 현재 체납액과 납부 주체를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 각 근저당권의 공동담보 물건과 배당관계를 등기부 공동담보목록에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서, 사업자등록 점유관계와 감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 선행 전입과 환금성”
감정가 461,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 132,179,000원까지 내려왔고, 유사면적 최근 거래 215,000,000원과 비교하면 61.5%입니다. 그러나 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 본건은 상가동 지하층의 근린생활시설·사무실 이용 물건이고, 비교 거래는 14층 한 건뿐입니다.
권리에서도 말소기준 이후 담보권은 소멸하지만, 2022.06.02. 선행 전입 강명훈의 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음과 공실 기재는 긍정적이지만, 실제 점유관계가 확인되기 전 실질취득액은 132,179,000원 이상으로만 봐야 합니다. 표면 가격은 낮지만, 권리와 환금성은 아직 닫히지 않은 물건입니다.
