62,850,000원
광주지방법원 2024타경78055. 본건은 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층11호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 사무실입니다. 소유자는 주식회사인컴플래닝이고, 2023.03.17 부산동부신용협동조합의 채권최고액 3,324,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 구묘연 근저당권, 국·파주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 후순위 권리는 정리됩니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항없음으로 기재되어 있지만, 현황조사·문건접수에는 말소기준보다 앞선 2022.06.02 전입 강명훈이 있고 보증금과 확정일자, 점유부분이 모두 특정되지 않았습니다. 따라서 정확도 원칙상 이를 “대항력 있음”으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상 및 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경78055 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가시동 지하1층11호 (월산동, 반도유보라더퍼스트) |
| 사건상 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 / 근린생활시설 및 사무실 |
| 소유자 | 주식회사인컴플래닝 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 62,850,000원 (6회 유찰, 감정가 23%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산동부신용협동조합 / 2,807,970,796원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.17 부산동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.03.17 부산동부신용협동조합 근저당권입니다. 2023.11.06 구묘연의 채권최고액 1,400,000,000원 근저당권과 2024년 국·파주시 압류, 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
임차·점유 현황
| 성명 / 점유주체 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이정보, 박창준 | 지하1층5호, 지하1층6호 | 2024.03.04 | 60,000,000원 | 2,200,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류희주 | 지하1층22호 | 2024.05.20 | 13,000,000원 | 미상 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문현우 | 지하1층22호 | 2024.05.30 | 1,000,000원 | 200,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강명훈 | 미상 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 2024.10.23 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 신명글로벌, 원정희 | 지하1층11호, 지하1층12호 | 2024.05.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 미상 |
본건 호수와 직접 겹쳐 기재된 점유주체는 주식회사 신명글로벌, 원정희로, 지하1층11호·지하1층12호를 점유하고 2024.05.14 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 전입은 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 반면 강명훈과 “주식회사”는 점유부분이 특정되지 않아 본건과의 관계를 별도로 확인해야 할 잔존 리스크입니다.
② 시세 비교 — 29.2%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
반도유보라더퍼스트의 면적매칭 실거래 자료는 2025.01, 35.48㎡, 14층, 215,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 215,000,000원이고 최신 거래 역시 같은 금액이며, 현재 최저가 62,850,000원은 이 최근 거래의 29.2%입니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 면적매칭 실거래 | 2025.01 | 35.48㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | — | 215,000,000원 |
| 본건 감정가 | — | — | 지하1층 | 274,000,000원 |
| 본건 현재 최저가 | 6회 유찰 | — | 지하1층 | 62,850,000원 |
환금성 지표도 보수적으로 볼 이유가 있습니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.2회, 매각률은 10.67%이고, 본건은 이미 6회 유찰됐습니다. 최저가 하락 자체가 곧 가격 매력의 증거라기보다는, 시장에서 반복적으로 매수자를 찾지 못한 사실도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,531,300원 |
| 1. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 3,324,000,000원 | 61,318,700원 |
| 2. 근저당 · 구묘연 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 총 미배당 | 4,724,000,000원 | 4,662,681,300원 |
현재 최저가 가정 배당에서는 집행비용 1,531,300원을 제외한 61,318,700원이 부산동부신용협동조합에 배당되고, 구묘연과 소유자에게는 배당이 없습니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 시뮬레이션입니다. 또한 별도로 확인되지 않은 선순위 점유자의 보증금 승계 가능성까지 확정해 주는 표가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지자료 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 월산동 소재 돌고개역 남동측 인근이며, 주변은 근린상가와 아파트 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 사무실로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 기본적인 위생·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가는 1,406,000원/㎡이며 토지면적은 38,299.8㎡입니다.
- 단지. 반도유보라더퍼스트는 889세대, 사용승인일 2022.03.31입니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 5.2회, 매각률 10.67%이며 본건은 6회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강명훈 점유부분 확인. 2022.06.02 전입이 본건 지하1층11호와 실제로 연결되는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 강명훈의 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 실질취득 총액을 계산할 수 없습니다.
- 미상 주식회사 확인. 주거용으로 기재된 “주식회사”의 전입일·보증금·점유부분이 미상이고 2024.10.11 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 본건 직접 점유 확인. 주식회사 신명글로벌, 원정희는 지하1층11호·12호에 2024.05.14 전입한 것으로 조사됐으며 말소기준 이후입니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 면적매칭 거래는 2025.01의 215,000,000원 1건뿐이고, 본건 감정 이용상태는 근린생활시설·사무실입니다.
- 관리비. 2024.08.19까지 관리비 174,620원 미납 상태로 기재돼 있습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가 23%까지 낮아졌지만, 단지 경매 평균 유찰 5.2회·매각률 10.67%와 본건의 점유 불확실성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “23% 가격”보다 먼저 확인할 것은 인수액이다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 274,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가가 62,850,000원, 감정가의 23%까지 내려왔습니다. 면적매칭 최근 실거래 215,000,000원과 비교해도 최저가는 29.2%입니다. 그러나 이 가격 차이를 곧바로 투자 메리트로 바꾸기에는 결정적인 공백이 남아 있습니다.
말소기준보다 앞선 2022.06.02 전입 강명훈의 보증금·확정일자·점유부분이 미상이고, 별도 “주식회사” 점유 역시 전입일과 보증금, 점유부분이 확인되지 않았습니다. 게다가 본건은 지하층의 근린생활시설·사무실 이용물건이고 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “최저가가 낮다”가 아니라 “실질취득가를 아직 계산할 수 없다”입니다. 점유관계와 보증금 규모가 먼저 확정돼야 가격 판단도 의미가 생깁니다.
