광주지방법원 2024타경78055. 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층12호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 사무실입니다. 본건은 지하1층 상가시동에 위치하며 감정가는 274,000,000원, 6회 유찰된 현재 최저매각가는 62,850,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 약 22.9%까지 떨어진 강한 할인 구간입니다.

그러나 이 사건은 단순히 “많이 유찰됐으니 싸다”로 끝내기 어렵습니다. 말소기준은 2023.03.17 부산동부신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 그 이후 설정된 구묘연 근저당, 국·파주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사에는 2022.06.02 전입한 강명훈이 있고, 점유부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸은 명확, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2023.03.17 접수된 부산동부신용협동조합 근저당권 3,324,000,000원입니다. 이후 2023.11.06 구묘연 근저당권 1,400,000,000원, 2024.08.05 국 압류, 2024.08.09 임의경매개시결정, 2024.10.04 파주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 근저당 모두 공동담보가 기재되어 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 본건 12호 관련자를 구분해서 봐야 한다

본건 지하1층12호를 점유부분으로 직접 표시한 것은 주식회사 신명글로벌, 원정희입니다. 전입일 2024.05.14로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 차임은 확인되지 않았습니다. 반대로 강명훈은 점유부분이 특정되지 않았으나 전입일이 가장 빠릅니다. 따라서 “12호의 후순위 점유자는 대항력 없음”과 “선순위 전입자 강명훈의 본건 관련 여부는 미상”을 동시에 구분해야 합니다.

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다.

③ 가격 비교 — 29.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다

반도유보라더퍼스트의 확인된 최근 거래는 2025.01, 전용 35.48㎡, 14층, 215,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 215,000,000원이고, 현재 최저가 62,850,000원은 이 금액의 29.2%입니다.

다만 이 거래는 14층 35.48㎡이고, 본건은 상가시동 지하1층12호이며 감정상 근린생활시설 및 사무실로 이용 중입니다. 층과 이용상태가 크게 다르고 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 62,850,000원이 215,000,000원의 29.2%라는 이유만으로 본건이 시세보다 70% 이상 저렴하다고 해석하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,850,000원 가정)

현재 최저가 62,850,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,531,300원을 제외한 61,318,700원이 부산동부신용협동조합에 배당되고, 구묘연과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 두 근저당 채권최고액 합계는 4,724,000,000원으로 예상 미배당액은 4,662,681,300원입니다.

배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 또한 배당표상 매수인 인수액 0원과 별개로, 강명훈의 점유부분·보증금이 미상인 선순위 전입 문제는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다

현재 회차는 감정가의 22.94%, 7회 유찰 시 18.35%, 8회 유찰 시 14.68% 수준입니다. 그러나 저당권 미배당이 커지는 것 자체가 곧 매수인의 근저당 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 말소기준권리와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 사건의 매수인 측 핵심 변수는 오히려 선순위 전입 점유자의 보증금과 점유부분입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주광역시 남구 월산동 소재 돌고개역 남동측 인근. 주변은 근린상가와 아파트 등이 혼재하는 주상지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 감정평가상 본건은 근린생활시설 및 사무실로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하1층 상가 부분으로 외벽 화강석 돌붙임·몰탈위 페인트, 내벽 인테리어 및 몰탈위 페인트, 페어글라스창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·소방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 주상용 건부지이며 동측 소로1류, 북측 중로1류, 서측 중로2류에 접하거나 저촉합니다.
• 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 1,406,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 889세대, 사용승인 2022.03.31이지만 본건은 지하 상가 부분이고 이미 6회 유찰됐습니다. 단지 경매 평균 유찰횟수도 5.2회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 강명훈 점유 호수 확인. 점유부분이 미상입니다. 본건 지하1층12호 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 강명훈 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 배당 후 미회수액과 매수인 인수 가능액을 현재 확정할 수 없습니다.
• 12호 현점유 확인. 현황조사상 주식회사 신명글로벌, 원정희가 지하1층11호·12호를 점유하고 있으며 전입일은 2024.05.14입니다.
• 가격 비교 주의. 확인된 215,000,000원 실거래는 35.48㎡ 14층 1건으로, 지하 근린생활시설·사무실인 본건과 직접 비교에는 한계가 있습니다.
• 다회유찰 원인 확인. 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 평균도 5.2회입니다. 현장 접근성·상가 동선·공실·임대수요를 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비 확인. 2024.08.19까지 관리비 174,620원이 미납상태로 기재되어 있습니다.
• 배당 전제 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 점유관계를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “23% 가격”보다 먼저 풀어야 할 것은 선순위 전입이다

감정가 274,000,000원이 62,850,000원까지 내려온 숫자는 강렬합니다. 6회 유찰 후 감정가의 22.9% 수준이고, 확인된 215,000,000원 실거래와 비교하면 29.2%에 불과합니다. 그러나 그 실거래는 14층 35.48㎡ 1건이고 본건은 지하1층의 근린생활시설·사무실 이용 물건이므로 그대로 시세라고 볼 수 없습니다.

권리 측면에서는 말소기준 이후 근저당·압류가 소멸하고 명세서상 인수권리도 없다는 점이 장점입니다. 하지만 2022.06.02 전입한 강명훈의 점유부분과 보증금이 미상이라는 변수가 남습니다. 이 부분이 본건과 무관하다는 점 또는 보증금 인수위험이 없다는 점이 확인되기 전에는 “최저가 62,850,000원에 인수 0원”이라는 계산을 확정값으로 사용하면 안 됩니다. 6회 유찰된 가격보다 먼저 확인할 대상은 선순위 전입의 실체입니다.