132,179,000원
광주지방법원 2024타경78055. 광주 남구 월산동 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층19호입니다. 사건의 말소기준은 2023.03.17. 부산동부신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,324,000,000원입니다. 이후 설정된 구묘연 근저당권 1,400,000,000원, 임의경매개시결정, 국 및 파주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 놓고 보면 말소기준 이후 등기권리는 정리됩니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 매각물건명세서는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리하고 있고 목적물은 공실로 기재하지만, 현황조사에는 여러 점유·전입 신고가 함께 확인됩니다. 특히 강명훈의 전입일은 2022.06.02.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 다루는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경78055 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층19호 (월산동,반도유보라더퍼스트) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 및 사무실 |
| 소유자 | 주식회사인컴플래닝 |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 132,179,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산동부신용협동조합 / 2,807,970,796원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.17. 부산동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 점유 비고 | 공실 · 2024.08.19.까지 관리비 858,665원 미납 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
② 임차·점유 조사 — 지하1층19호와의 관련성 확인이 핵심
| 점유·신고자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이정보, 박창준 | 지하1층5호,지하1층6호 | 2024.03.04 | 60,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류희주 | 지하1층22호 | 2024.05.20 | 13,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문현우 | 지하1층22호 | 2024.05.30 | 1,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강명훈 | 알 수 없음 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 신명글로벌, 원정희 | 지하1층 11호, 지하1층12호 | 2024.05.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
주식회사 아이정보·박창준, 류희주, 문현우, 주식회사 신명글로벌·원정희는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 조사돼 대항력이 없습니다. 표시된 점유 부분도 지하1층5호·6호·11호·12호·22호로 본건 지하1층19호와 다릅니다. 반면 강명훈은 점유 부분이 특정되지 않았고 선행 전입이므로, 본건과의 관련성 자체가 입찰 전 확인사항입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 61.5%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
반도유보라더퍼스트의 비교 대상 면적은 36.66㎡이며, 확인된 최근 거래는 2025.01. 35.48㎡ 14층 215,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 215,000,000원이며, 현재 최저가 132,179,000원은 이 참고치의 61.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 35.48㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.66㎡ 비교대상 | 1건 | 215,000,000원 |
다만 이 가격을 본건의 확정 시세로 그대로 적용하기는 조심스럽습니다. 본건은 주소상 상가에이동 지하1층19호이고 감정평가 이용상태가 근린생활시설 및 사무실인 반면, 확인된 실거래는 단지 내 35.48㎡ 14층 한 건뿐입니다. 따라서 61.5%라는 비율은 가격 참고치이지, 곧바로 38.5%의 안전마진이나 확정적인 저가매수 기회로 해석할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,650,506원 |
| 2. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 3,324,000,000원 | 129,528,494원 |
| 3. 근저당 · 구묘연 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,724,000,000원 가운데 예상 배당은 129,528,494원이며, 미배당은 4,594,471,506원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있고, 강명훈의 선행 전입은 별도 사실확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 29% | 132,179,000원 | 129,528,494원 | 4,594,471,506원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 105,743,200원 | 103,462,795원 | 4,620,537,205원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 84,594,560원 | 82,671,858원 | 4,641,328,142원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 월산동 소재 돌고개역 남동측 인근으로, 주변은 근린상가와 아파트 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 사무실로 이용 중이며 상가에이동 지하1층에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며 기본적인 위생·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 주상용 건부지로 이용 중이며 동측 소로1류, 북측 중로1류, 서측 중로2류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,406,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 반도유보라더퍼스트는 889세대, 2022.03.31. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강명훈의 목적물 관련성 확인. 2022.06.02. 선행 전입이지만 점유 부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 지하1층19호에 관한 신고인지부터 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최신본 대조. 현재 명세서상 인수권리는 해당사항 없지만 선행 전입의 보증금과 점유 범위가 확인되는지 최종 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 비고에는 공실로 기재돼 있으므로 현장 방문으로 실제 출입·사용 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리비. 2024.08.19.까지 관리비 858,665원이 미납된 상태로 기재돼 있습니다.
- 상가·사무실 환금성. 감정가 대비 현재 가격이 크게 낮아졌더라도 5회 유찰됐고 단지 경매 평균도 5.2회입니다. 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 확인되는 최근 거래는 2025.01. 35.48㎡ 14층 215,000,000원 한 건이므로 본건 지하층 상가·사무실의 확정 시세로 단정하지 마세요.
- 세금·배당 변수. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “감정가 29%”보다 먼저 볼 것은 점유와 환금성
현재 최저가는 132,179,000원으로 감정가 461,000,000원의 29% 수준까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 정리되고, 매각물건명세서도 인수권리 없음·법정지상권 없음, 공실로 정리해 놓았습니다. 가격 숫자만 보면 상당히 낮아진 회차입니다.
하지만 이 사건은 그 숫자 하나로 끝낼 물건이 아닙니다. 현황조사에는 말소기준 이전인 2022.06.02. 전입의 강명훈이 있고, 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 이를 지하1층19호의 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 근거도 없지만, 반대로 관련성이 없다고 단정할 근거도 부족합니다. 여기에 본건의 감정 이용상태는 근린생활시설 및 사무실이고 이미 5회 유찰됐습니다. 가격은 낮아졌지만, 권리 확인과 환금성 검증이 끝나야 비로소 가격 메리트를 논할 수 있는 물건입니다.
