광주지방법원 2024타경78055. 광주 남구 월산동 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층21호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 기재돼 있으나 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 사무실입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.03.17 부산동부신용협동조합의 채권최고액 3,324,000,000원 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 고달진·구묘연 근저당권과 국·파주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
표면 가격만 보면 감정가 461,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 132,179,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아닙니다. 대상 호실은 공실로 기재돼 있지만, 현황조사에는 말소기준일보다 앞선 2022.06.02 전입자 강명훈이 있고 점유 부분과 보증금이 특정되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고 대상 21호 관련 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경78055 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층21호 (월산동, 반도유보라더퍼스트) |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 전용 36.66㎡ · 감정상 근린생활시설 및 사무실 이용 |
| 소유자 | 주식회사인컴플래닝 (2023.03.14 매매, 2023.03.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 132,179,000원 (5회 유찰 · 감정가의 28.67%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산동부신용협동조합 / 2,807,970,796원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
| 현황 비고 | 공실 · 2024.08.19까지 관리비 858,665원 미납 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준인 부산동부신용협동조합 근저당권과 그 이후의 근저당권·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있어 등기권리 구조 자체는 단순합니다. 신청채권자의 청구액 2,807,970,796원은 말소기준 근저당 채권최고액 3,324,000,000원보다 작습니다.
② 임차·점유 조사 — 대상 호실 일치 여부가 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이정보, 박창준 | 지하1층5호, 지하1층6호 | 2024.03.04 | 60,000,000원 / 2,200,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 류희주 | 지하1층22호 | 2024.05.20 | 13,000,000원 / 해당 없음 | 2024.08.22 신청 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 문현우 | 지하1층22호 | 2024.05.30 | 1,000,000원 / 200,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강명훈 | 알 수 없음 | 2022.06.02 | 미상 / 미상 | 2024.10.23 신청 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 주식회사 신명글로벌, 원정희 | 지하1층11호, 지하1층12호 | 2024.05.14 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 점유·임차 기록은 5건이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 4건은 점유 호실이 5호·6호·11호·12호·22호로 특정돼 대상 21호와 다릅니다. 반면 강명훈은 점유 부분이 특정되지 않아 대상 호실과의 관련성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서의 공실 기재와 함께 실제 점유 현황을 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 61.5% 숫자만으로 싸다고 단정할 수 없다
반도유보라더퍼스트의 전용 35.48㎡ 최근 실거래는 2025.01, 14층 215,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 132,179,000원은 이 거래의 61.5%입니다. 다만 대상은 상가에이동 지하1층21호로 감정상 근린생활시설 및 사무실로 이용되고, 비교 거래는 14층 전용 35.48㎡입니다. 층·용도·환금성이 달라 직접적인 가격 기준으로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.01 | 35.48㎡ | 14 | 215,000,000원 | 61.5% |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 215,000,000원 | 61.5% |
④ 예상배당표 (매각가 132,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,650,506원 | - |
| 1. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 3,324,000,000원 | 129,528,494원 | 3,194,471,506원 |
| 2. 근저당 · 고달진 | 480,000,000원 | 0원 | 480,000,000원 |
| 3. 근저당 · 구묘연 | 1,400,000,000원 | 0원 | 1,400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권최고액 5,204,000,000원 중 채권자 예상배당은 129,528,494원이며, 예상 미배당은 5,074,471,506원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 명세서상 인수액은 0원이지만, 강명훈의 대상 호실 점유 및 보증금 여부가 확인되기 전에는 최종 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 132,179,000원 | 129,528,494원 | 5,074,471,506원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 105,743,200원 | 103,462,795원 | 5,100,537,205원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 84,594,560원 | 82,671,858원 | 5,121,328,142원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 월산동 돌고개역 남동측 인근이며, 주변은 근린상가와 아파트가 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 사무실로 이용 중인 지하1층 물건입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 기본적인 위생·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 주상용 건부지이며 동측 소로1류, 북측 중로1류, 서측 중로2류에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 상대보호구역에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 지하층 근린생활시설·사무실은 고층 주거 호실과 수요층이 다르며 5회 유찰 이력이 있어 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강명훈의 점유 호실 확인. 2022.06.02 전입자의 점유 부분이 대상 21호인지 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금·계약서 확인. 점유가 대상 호실과 연결되면 보증금, 임대차계약일, 확정일자와 배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 매각물건명세서의 공실 기재와 현재 출입·사용 상태가 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2024.08.19까지 858,665원이 미납된 상태이므로 현재 누적액과 공용부분 부담 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 적용 금지. 215,000,000원 거래는 14층 전용 35.48㎡로 지하 상가·사무실인 대상 물건과 조건이 다릅니다.
- 임대수익 검증. 근린생활시설·사무실의 실제 임대료, 공실 기간, 관리비와 부가비용을 반영해 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 미상 점유 확인이 먼저”
감정가 461,000,000원에서 132,179,000원까지 내려온 숫자는 강하게 보입니다. 등기부상 권리도 말소기준 이후 전부 소멸하고 매각물건명세서의 명시 인수권리는 없습니다. 그러나 선순위 전입자 강명훈의 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았고, 대상은 지하1층 근린생활시설·사무실로 최근 거래 215,000,000원과 직접 비교하기 어렵습니다.
등기는 정리형, 점유는 미확정, 가격 비교는 제한적입니다. 강명훈이 대상 21호와 무관하고 현재 공실이 확인된다면 명세서상 실질취득은 132,179,000원입니다. 반대로 대상 호실 점유와 미배당 보증금이 확인되면 실질취득비용은 그만큼 상승합니다. 이 물건은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 미상 점유를 해소한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
