77,530,000원
광주지방법원 2024타경78055. 대상은 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층10호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 사무실입니다. 현재 소유자는 주식회사인컴플래닝이며, 2023.03.17. 부산동부신용협동조합이 채권최고액 3,324,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다.
등기만 놓고 보면 이후 권리는 정리가 명확합니다. 2023.11.06. 구묘연 근저당, 2024년 국민건강보험공단·국·파주시 압류, 부산동부신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 실제 판단 포인트는 등기 후순위 권리보다 점유관계와 가격 비교의 적합성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경78055 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가시동 지하1층10호 (월산동, 반도유보라더퍼스트) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 근린생활시설 및 사무실로 이용중 |
| 대상면적 | 41.3209㎡ |
| 소유자 | 주식회사인컴플래닝 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 77,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 2,807,970,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 명세서 비고 | 공실 · 2024.08.19.까지 관리비 967,810원 미납상태 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 가능 점유는 확인 필요
말소기준권리는 2023.03.17. 부산동부신용협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 구묘연 근저당과 국민건강보험공단·국·파주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
임차·점유 조사
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이정보, 박창준 | 지하1층5호, 지하1층6호 | 2024.03.04 | 60,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류희주 | 지하1층22호 | 2024.05.20 | 13,000,000원 | - | 없음 | 미상 배당요구 2024.08.22 | 없음 |
| 문현우 | 지하1층22호 | 2024.05.30 | 1,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강명훈 | 알 수 없음 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.23 | 없음 |
| 주식회사 신명글로벌, 원정희 | 지하1층11호, 지하1층12호 | 2024.05.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
지하1층10호를 직접 특정한 점유자는 위 조사표에 나타나지 않고, 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재돼 있습니다. 다만 강명훈은 점유부분 자체가 특정되지 않았기 때문에, 대상 10호와의 관련성을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다. 이 부분이 해소되기 전에는 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 곧바로 실질적인 위험 0원과 동일시해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 16.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
반도유보라더퍼스트의 최근 12개월 실거래 평균은 475,750,000원, 최신 거래는 2026.04. 469,000,000원입니다. 단순 계산값으로 현재 최저가 77,530,000원은 최근 12개월 평균의 16.3%입니다.
하지만 대상면적은 41.3209㎡이고, 제공된 최근 거래 12건은 74.83㎡·84.95㎡·84.97㎡·84.98㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 16.3%라는 비율을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리는 것은 부적절합니다. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만 확인할 수 있고, 실제 대상 10호의 적정가 판단에는 같은 지하상가·유사면적 자료가 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 15 | 469,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 20 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 16 | 508,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 8 | 508,000,000원 |
| 2026.03 | 74.83㎡ | 19 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 74.83㎡ | 14 | 435,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 24 | 520,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 19 | 465,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 26 | 472,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 18 | 472,000,000원 |
| 2026.02 | 74.83㎡ | 18 | 425,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 485,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 475,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 77,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,540원 |
| 1. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 3,324,000,000원 | 75,734,460원 |
| 2. 근저당 · 구묘연 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,724,000,000원 중 배당표상 채권자 배당액은 75,734,460원, 미배당액은 4,648,265,540원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 월산동 돌고개역 남동측 인근으로, 주변은 근린상가와 아파트 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 사무실로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 소로1류, 북측 중로1류, 서측 중로2류와 접하거나 저촉되는 형태입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 및 상대보호구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 신호. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 5.2회, 매각률 10.67로 현재 물건의 6회 유찰도 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강명훈 점유관계 대조. 점유부분·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해 대상 지하1층10호와의 관련성을 먼저 해소해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재돼 있으므로 실제 현황과 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 관리비. 2024.08.19.까지 관리비 967,810원 미납상태로 기재돼 있습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 비교 시세 오류 방지. 475,750,000원의 최근 12개월 평균은 대상 41.3209㎡와 면적이 맞지 않으므로 응찰가 산정의 직접 기준으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 다회유찰 해석. 6회 유찰과 감정가 23%라는 할인폭만 보지 말고, 단지 평균 5.2회 유찰과 매각률 10.67을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 먼저 볼 것은 점유와 비교가능성”
감정가 338,000,000원이 6회 유찰 끝에 77,530,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 단순한 할인율 경매가 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 말소기준보다 앞선 강명훈의 전입과 미상 점유부분·보증금이 남아 있고, 제공된 실거래 역시 대상 41.3209㎡와 면적이 맞지 않습니다.
따라서 “감정가의 23%니까 싸다”, 또는 “최근 실거래 평균의 16.3%니까 큰 시세차익이 있다”고 결론 내리기 어렵습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 점유 리스크의 사실관계를 별도로 확인해야 하고, 가격은 지하 상가·유사면적의 직접 비교자료가 확보돼야 판단할 수 있습니다. 등기는 정리되지만, 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 보는 사건입니다.
