72,484,000원
광주지방법원 2024타경78055. 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층9호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 사무실입니다. 감정가 316,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 72,484,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.03.17 부산동부신용협동조합의 근저당권 3,324,000,000원이고, 이후 구묘연 근저당권 1,400,000,000원과 경매개시결정·국 압류·파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리 정리는 명확합니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사상 호수가 명시된 임차·점유 신고는 지하1층5호·6호·22호·11호·12호로 본건 지하1층9호와 다릅니다. 반면 강명훈은 점유 부분이 특정되지 않았고 2022.06.02 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경78055 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가시동 지하1층9호 (월산동, 반도유보라더퍼스트) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 근린생활시설 및 사무실로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사인컴플래닝 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 72,484,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산동부신용협동조합 / 2,807,970,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 감정 대상면적 | 38.675㎡ |
| 관리비 | 2024.08.19까지 71,560원 미납 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
말소기준은 2023.03.17 부산동부신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 주식회사인컴플래닝으로 소유권이 이전됐고, 그 뒤 2023.11.06 구묘연 근저당권, 2024.08.09 임의경매개시결정, 2024.09.04 국 압류, 2024.10.04 파주시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 본건 9호와 호수 일치 여부가 핵심
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사상 임차·점유 신고는 5건입니다. 호수가 특정된 4건은 본건 지하1층9호와 다른 호수이고, 강명훈만 점유 부분이 특정되지 않았습니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이정보, 박창준 | 지하1층5호, 지하1층6호 | 2024.03.04 | 60,000,000원 월 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류희주 | 지하1층22호 | 2024.05.20 | 13,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2024.08.22 | 없음 |
| 문현우 | 지하1층22호 | 2024.05.30 | 1,000,000원 월 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강명훈 | 알수없음 | 2022.06.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.10.23 | 없음 |
| 주식회사 신명글로벌, 원정희 | 지하1층11호, 지하1층12호 | 2024.05.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 33.7%지만 실거래는 1건
반도유보라더퍼스트는 889세대, 2022.03.31 준공입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2025.01 전용 35.48㎡ 14층의 215,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 같은 215,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 33.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 35.48㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 215,000,000원 |
표면 가격만 보면 감정가 316,000,000원에서 72,484,000원까지 떨어져 할인폭이 큽니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고, 감정평가상 본건 이용상태는 근린생활시설 및 사무실이며 지하1층입니다. 따라서 215,000,000원 한 건만으로 본건의 적정가를 단정하거나, 강명훈의 미상 보증금을 확인하기 전에 ‘실질적으로 싸다’고 결론내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,704,712원 |
| 1. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 3,324,000,000원 | 70,779,288원 |
| 2. 근저당 · 구묘연 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,724,000,000원 중 예상배당은 70,779,288원이고 미배당액은 4,653,220,712원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 강명훈의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 부담은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 · 감정가 23% | 72,484,000원 | 70,779,288원 | 4,653,220,712원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 57,987,200원 | 56,543,430원 | 4,667,456,570원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 15% | 46,389,760원 | 45,154,744원 | 4,678,845,256원 |
낙찰가가 더 내려가면 채권자의 미배당은 계속 커집니다. 다만 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며, 강명훈의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 유찰로 가격이 내려간다고 실질취득액도 반드시 같은 폭으로 내려간다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 월산동 돌고개역 남동측 인근이며, 주변은 근린상가와 아파트가 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설 및 사무실로 이용중입니다. 기본적인 위생·급배수·소방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측 소로1류, 북측 중로1류, 서측 중로2류와 접합 또는 저촉되는 주상용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 상대보호구역 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 5.2회, 낙찰률 10.67%이고 본건도 6회 유찰돼 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강명훈 점유 호수 확인. 점유 부분이 특정되지 않았으므로 본건 상가시동 지하1층9호 실제 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 선순위 전입 강명훈의 보증금이 미상입니다. 보증금이 확인되기 전까지 실질취득액 산정은 보류해야 합니다.
- 확정일자·배당 관계 확인. 강명훈의 확정일자가 확인되지 않고 배당요구는 2024.10.23 접수돼 있습니다. 배당 후 미회수 보증금이 남는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 본건과 다른 호실 구분. 지하1층5호·6호·11호·12호·22호에 관한 점유 신고를 본건 9호 임차인으로 합산하지 않아야 합니다.
- 관리비. 2024.08.19까지 71,560원 미납 상태가 기재돼 있으므로 현재 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 사무실입니다. 실제 사용·영업·임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 비교 실거래가 1건뿐이므로 215,000,000원을 곧바로 본건 적정가로 고정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이지만, 실질취득가는 아직 모른다”
현재 최저매각가 72,484,000원은 감정가 316,000,000원의 23%, 최근 실거래 215,000,000원의 33.7%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 본건은 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 낙찰률도 10.67%입니다. 무엇보다 2022.06.02 선순위 전입 강명훈의 점유 부분과 보증금이 미상입니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항없음이고 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 그 사실만으로 강명훈 관련 실질 인수액까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다. 가격은 낮아졌지만 권리확인은 아직 끝나지 않았습니다. 본건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 먼저 강명훈이 9호와 관련되는지와 보증금을 확인해 실질취득액을 확정하는 것입니다.
