수원지방법원 2025타경55848. 오산시 원동 르마레시티 지하 1층 비162호의 근린시설입니다. 감정평가상 이 건물은 판매시설·업무시설(오피스텔) 등이 함께 구성된 집합건물이고, 토지는 준주거지역의 업무용 부지입니다. 현재 최저매각가는 감정가 137,000,000원의 49%인 67,130,000원입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 임차인과 말소기준의 연결을 봐야 합니다.
특히 최덕영은 2021.12.03 전입으로, 제시된 권리분석상 말소기준일인 2023.08.23보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”이라고 확정할 단계가 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 회수하는지에 따라 매수인의 실질취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 지1층비162호 · 도로명 경기도 오산시 원동로 22 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 15층 건 내 지1층비162호 |
| 소유자 | 주식회사케이디뱅크 · 2023.09.04 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 강남영동새마을금고 / 3,875,865,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 기준 | 2026.08.30 · 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 현재 등기를 함께 봐야 한다
현 소유자 취득 후에는 2023.09.04 강남영동새마을금고 명의 채권최고액 4,440,000,000원의 근저당이 설정됐고, 2025.08.20 그 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전된 것으로 기재됩니다. 한편 현재 경매개시결정의 채권자는 강남영동새마을금고입니다. 경매개시 채권자와 이후 등기상 근저당권자 표시가 달라진 만큼 이 연결관계도 원본 확인 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 8명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최덕영 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조국희 | 2023.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소연 | 2024.04.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경남 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.07.18 | 없음 |
| 오윤택 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.21 | 없음 |
| 강모든 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류준상 | 2025.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유림 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.07.21 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 대상은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 8명입니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입으로 표시된 최덕영만 별도 위험군입니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권과 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 67,130,000원을 곧바로 “실질취득가”로 보면 안 됩니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 아직 못 낸다
현재 회차의 최저매각가는 67,130,000원으로 감정가 137,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 46,991,000원, 4회 유찰 시 32,893,699원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”, “반값 매물이다”라고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,608,340원 |
| 을구 8번 근저당권 · 강향자 | 140,000,000원 | 65,521,660원 |
| 을구 8번 근저당권 · 박양옥 | 360,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 500,000,000원 | 434,478,340원 |
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 확인되지 않은 임차보증금 승계 위험까지 확정한 값이 아닙니다. 최덕영의 보증금·확정일자·배당관계가 확인되기 전에는 실제 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 권리별 체크 — 소멸 예정 등기보다 임차인·근저당 이전이 중요하다
- 오산시 압류. 2023.08.23 접수된 압류가 분석상 말소기준으로 제시되어 있고 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
- 현 소유권. 주식회사케이디뱅크는 2023.09.04 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
- 강남영동새마을금고 근저당. 2023.09.04 채권최고액 4,440,000,000원으로 설정됐고, 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전이 기재되어 있습니다.
- 후순위 근저당. 2024.05.20 강향자 140,000,000원, 박양옥 360,000,000원의 근저당이 설정되어 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
- 경매개시. 2025.05.08 강남영동새마을금고를 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·단독/다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구성. 철근콘크리트구조 15층 건물로 급배수·위생·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 집합건물 가운데 기호 1~10은 판매시설, 기호 11~18은 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 본 사건 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 업무용 부지이며 북측 약 30m, 남측 약 10m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·비행안전제3구역·성장관리권역 등에 해당하고 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최덕영 점유관계 확인. 2021.12.03 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2023.08.23 오산시 압류가 분석상 말소기준으로 잡혀 있으나 2023.09.04 종전 경매 매각·말소 이력이 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 경매개시 채권자는 강남영동새마을금고인데 2025.08.20 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전된 기재가 있으므로 현재 채권관계와 절차상 지위를 확인해야 합니다.
- ‘감정가 49%’만 보고 응찰 금지. 비교 실거래가가 없고 임차인 인수액도 확정되지 않았습니다. 실질취득비용을 먼저 계산해야 합니다.
- 상가·지하층 환금성 점검. 현장 영업상태, 공실 여부, 관리비, 시설물 상태와 주변 동일 유형 임대·매매 조건을 직접 조사해야 합니다.
- 배당표 재검증. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위는 매각 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수액을 먼저 확정해야 한다
이 물건은 감정가 137,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 67,130,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석 결론은 보수적이어야 합니다. 실제 임차인 8명 가운데 최덕영은 분석상 말소기준 이전인 2021.12.03에 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액은 아직 미상입니다.
여기에 지하층 근린시설이라는 용도, 2회 유찰, 비교 실거래 부재, 2023.09.04 종전 경매 매각과 현재 말소기준 사이의 확인 포인트, 경매개시 후 근저당권 이전 기재까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 낮은 것은 사실이지만, 아직 싸다고 말할 수는 없습니다. 최덕영의 임대차 원본과 매각물건명세서에서 실제 인수액이 0원임이 확인된 뒤에야 가격 검토 단계로 넘어가는 것이 맞습니다.
